Rozvod je často sprevádzaný nielen emocionálnou záťažou, ale aj zložitým procesom vysporiadania majetku. V prípade bytov v správe bytových družstiev môže byť táto situácia ešte komplikovanejšia, nakoľko sa nejedná o priame vlastníctvo bytu v tradičnom zmysle, ale skôr o prevod členských práv a povinností. Tento článok sa podrobne venuje problematike rozvodu v kontexte bytového družstva, pričom sa zameriava na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), práva a povinnosti členov družstva a možnosti riešenia bývania po rozvode.
Družstevný byt a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Uzatvorením manželstva vzniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), do ktorého patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkami zakotvenými v Občianskom zákonníku. Získanie družstevného bytu počas manželstva, najmä ak len jeden z manželov mal členský podiel v bytovom družstve ešte pred uzavretím manželstva, otvára špecifické otázky.
V praxi k nadobudnutiu družstevného bytu dochádza tak, že po nadobudnutí členského podielu v bytovom družstve vznikne právo na pridelenie družstevného bytu. Nasleduje uzavretie dohody o užívaní družstevného bytu, pričom užívateľ uhrádza mesačné platby. Po uplynutí určitej doby má nárok na kúpu bytu za zostatkovú hodnotu, tzv. anuitu. Ak manžel, ktorý nadobudol členský podiel pred manželstvom, prejaví záujem zahrnúť byt do BSM, môže ako kupujúci figurovať aj druhý manžel.
Pokiaľ by sa neskôr BSM vyporiadávalo, je potrebné zohľadniť, že k nadobudnutiu bytu došlo na základe členského podielu v bytovom družstve, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve iba jedného z manželov. V takom prípade by bolo potrebné zohľadniť, či na úhradu časti platieb alebo zostatkovej/kúpnej ceny nevynaložil jeden z manželov aj peňažné prostriedky, ktoré boli jeho výlučným vlastníctvom alebo patrili do BSM. V takomto prípade by druhému manželovi vznikol nárok na náhradu.
Právne dôsledky nadobudnutia družstevného bytu jedným z manželov
Podľa ustálenej rozhodovacej praxe slovenských súdov, napríklad podľa Ústavného súdu SR (US 591/2014), v prípade nadobudnutia družstevného bytu do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý získal právo na pridelenie družstevného bytu a uzavrel nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu pred uzavretím manželstva, ide o majetok nadobudnutý jedným z manželov patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela. V takomto prípade, pokiaľ je iba jeden z manželov vlastníkom družstevného podielu, nemôžu obaja manželia nadobudnúť odkúpenie bytu do osobného vlastníctva súčasne v rámci BSM.
Spoločný nájom družstevného bytu manželmi
Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu v bytovom družstve, vzniká spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Určujúcim termínom pre vznik spoločného nájmu a spoločného členstva je dátum prevzatia bytu.
Bežné záležitosti, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu manželmi, môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný. Z právnych úkonov, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu, sú obidvaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne.
Zánik spoločného nájmu družstevného bytu
Právo spoločného nájmu družstevného bytu manželmi zanikne:
- Rozvodom manželstva v prípade, že nevzniklo spoločné členstvo manželov v družstve. Vtedy právo užívať družstevný byt po rozvode manželstva má ten z manželov, ktorý je členom družstva.
- Dohodou rozvedených manželov - spoločných členov družstva, prípadne rozhodnutím súdu o zrušení spoločného nájmu družstevného bytu.
- Smrťou jedného z manželov.
- Zánikom nájmu družstevného bytu z iných dôvodov stanovených zákonom alebo stanovami družstva.
Vysporiadanie družstevného bytu po rozvode
Po rozvode manželstva nastáva potreba vysporiadať aj práva a povinnosti vyplývajúce zo spoločného nájmu družstevného bytu.
Práva a povinnosti po rozvode
Ak po rozvode manželstva nevzniklo spoločné členstvo manželov v družstve, právo užívať družstevný byt má po rozvode ten z manželov, ktorý je členom družstva. V prípade, že obaja manželia boli spoločnými členmi družstva, majú predovšetkým dohodnúť, kto bude ako člen družstva byt naďalej užívať. Ak sa nedohodnú, na návrh jedného z nich súd rozhodne o zrušení práva spoločného nájmu, ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva naďalej nájomcom bytu. Tým zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov v bytovom družstve.
Ak sa jeden z rozvedených manželov zo spoločného nájomného bytu odsťahuje, nemusí zabezpečiť druhému rozvedenému manželovi náhradný byt. Existujú však výnimky. Ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa (napr. vážne zdravotné okolnosti), môže súd rozhodnúť inak a prisúdiť právo bývania bývalému manželovi v byte bývalej manželky, dokým mu manželka nezabezpečí primeraný náhradný byt.
Vyporiadanie BSM a členského podielu
V prípade, že sa BSM nevyporiadalo do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (čo nastáva dňom právoplatnosti rozsudku o rozvode), platí podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka, že hnuteľné veci prešli do výlučného vlastníctva toho z manželov, ktorý ich používal, a nehnuteľnosti prešli do podielového spoluvlastníctva s rovnakými podielmi.
Pre vyporiadanie hodnoty členského podielu v družstve je najprv potrebné zrušiť právo spoločného nájmu bytu a určiť, ktorý z manželov bude výlučným členom družstva a nájomcom bytu. Ak sa manželia nedokážu dohodnúť mimosúdne, rieši sa to súdne. V rámci dohody alebo súdneho rozhodnutia je možné žiadať o finančné vyporiadanie, pričom podiely nemusia byť rovnaké.
Ak ste nadobudli členské práva a povinnosti k družstevnému bytu ešte pred uzavretím manželstva, z pohľadu BSM sa spravidla považujú za váš výlučný majetok a nespadajú do spoločného majetku manželov. Pri rozvode by tieto práva nemali byť predmetom vyporiadania a ostali by len vo vašom vlastníctve. Je však dôležité upozorniť, že druhá strana si môže v určitých situáciách uplatňovať prípadné investície alebo vklady zo spoločného majetku, ak by boli preukázateľne vložené do vášho výlučného majetku, čo by sa riešilo formou finančnej kompenzácie.
Možnosti odkúpenia družstevného bytu do osobného vlastníctva
Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom v odkúpení bytov do vlastníctva. Po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť. Pred plánovaným odkúpením bytu do osobného vlastníctva je nevyhnutné na družstve preveriť výšku tzv. anuity bytu, čo je vlastne zostatková hodnota bytu. Túto anuitu musíte družstvu zaplatiť, preto je kľúčové poznať jej presnú výšku.
Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor tejto dohody vydá každé družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Podľa tohto paragrafu prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve. Je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.
Dôležitosť stanov a nedoplatkov
Podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva. Podľa § 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva. Je nevyhnutné na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve.
Výmena rozvodov v bytovom dome
V starších bytových domoch, ktoré sú často obývané desiatky rokov, sa stretávame s problémami skorodovaných, poškodených a zanesených rozvodov. Tieto môžu spôsobiť úniky plynu, vody, splaškov, v horších prípadoch až havárie. Vodovodné potrubia bývajú zanesené vodným kameňom, čo ovplyvňuje kvalitu pitnej vody. Kanalizácia, často vyrobená z azbesto-cementového materiálu, je krehká a môže byť poškodená pri rekonštrukciách. Nepríjemný zápach šíriaci sa do bytov a riziko vytápania sú častými sprievodnými javmi. V najhoršom stave bývajú rozvody, najmä plynové, v prestupoch medzi bytmi.
Mechanici Tento Trik S Resetem NESNÁŠÍ – Zcela ZDARMA Opraví 90 % Problémů S Autem
Technické a finančné aspekty výmeny rozvodov
Realizácia projektov na výmenu rozvodov je náročná, vzhľadom na nutnosť vstupovania do bytov vlastníkov a rôzne rekonštrukcie bytových jadier. Špecifickou súčasťou rozvodov je vzduchotechnika. Nie všetci vlastníci sa pri výmene rozvodov rozhodnú aj pre novú vzduchotechniku, najmä z finančných dôvodov. Niekedy si ju dajú len vyčistiť u špecializovanej firmy. Stáva sa, že pri stavebných úpravách bytov si vlastníci chybne zapoja ventilátory a odsávače pár alebo vzduchotechniku dokonca zrušia. Po takýchto zásahoch môžu byť byty nesprávne odvetrávané, čo môže viesť k vážnejším následkom.
Vlastníci bytov financujú výmenu rozvodov z fondu domu, ktorý môžu doplniť o prostriedky z úveru (komerčného, Štátneho fondu rozvoja bývania alebo z návratnej dotácie OSBD Žilina). Od roku 2016 môžu členovia družstva žiadať aj o návratnú dotáciu z prostriedkov družstva. Ceny materiálov i práce stúpajú, čo sa prejavuje na vyšších nákladoch. Kým v minulosti výmena vyšla približne 1000 eur za byt, dnes sa táto cena pohybuje okolo 1700 eur za byt (bez výmeny vzduchotechniky).
Medziľudské vzťahy a susedské spory v bytovom dome
Život v bytovom dome prináša výzvy v podobe medziľudských vzťahov a susedských sporov. Je dôležité rešpektovať pravidlá vzájomného spolužitia a užívania spoločného majetku. Základné práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný konať tak, aby nerušil a neohrozoval pri výkone vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv ostatných vlastníkov. Základným princípom dobrého fungovania susedských vzťahov je vzájomné rešpektovanie sa jednotlivých vlastníkov pri výkone ich vlastníckych oprávnení. Bytové družstvá ako správcovia bytových domov sú špecifické tým, že ich tvoria členovia so svojou majetkovou účasťou v družstve, ktorá je v prípade družstiev zakotvená v stanovách. Členovia družstva sa svojou majetkovou účasťou môžu podieľať na jeho činnosti a hospodárení a majú nárok na podiel z dosiahnutého zisku. Práva a povinnosti nájomníkov bývajúcich v družstevných bytoch podliehajú stanovám družstva, ktoré musia byť v súlade s Občianskym a Obchodným zákonníkom.