Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie daňových a právnych aspektov. Realitný trh s nehnuteľnosťami je dynamický, a preto je dôležité mať aktuálne informácie o zdanení príjmov z predaja nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti v kontexte podielového spoluvlastníctva, pričom zohľadňuje rôzne situácie, ako je nadobudnutie nehnuteľnosti dedením, darovaním alebo kúpou, a analyzuje možnosti oslobodenia od dane.
Všeobecné Princípy Zdaňovania Príjmov z Predaja Nehnuteľností
Podľa zákona o dani z príjmov, príjem z predaja nehnuteľností patrí medzi ostatné príjmy fyzických osôb, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z.). Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností sa riadi zákonom o dani z príjmov. Tieto príjmy sa zahŕňajú do základu dane a je potrebné ich uviesť v daňovom priznaní. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť za určitých okolností zdanený sadzbou až 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Na druhej strane zákon stanovuje podmienky, za ktorých je možné tento príjem oslobodiť od dane.
Oslobodenie od Dane z Príjmu z Predaja Nehnuteľnosti
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) Zákona o dani z príjmov (ZDP) je od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie sa netýka príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.
U daňovníka, ktorý nadobudol nehnuteľnosť podľa osobitných predpisov, napr. v rámci tzv. reštitučných zákonov, zákona o súdnej rehabilitácii, zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a pod. by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti automaticky oslobodený od dane z príjmov za podmienky, že príjem naozaj plynie daňovníkovi, t. j. oprávnenej osobe.
Výdavky Spojené s Predajom Nehnuteľnosti
Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak má daňovník doklady ku kúpe predanej nehnuteľnosti, tie si môže uviesť ako výdavky a ponížiť si tak základ dane. Do výdavkov si daňovník započíta kúpnu cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol, zväčša uvedenú v kúpnej zmluve alebo ak sa vychádzalo zo znaleckého posudku, tak cenu zo znaleckého posudku. Okrem týchto základných výdavkov, si daňovník môže uplatniť výdavky na úpravy nehnuteľnosti, na prerábku, rekonštrukciu, t. j. výdavky, ktorými technicky zhodnotil nehnuteľnosť. Taktiež si do výdavkov môže zahrnúť výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.
Špecifiká Podielového Spoluvlastníctva
Predávaná nehnuteľnosť môže byť v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo aj viacerých daňovníkov. Ak sa jedná o takýto prípad, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov. Podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti si nemôžu pri zdanení príjmov z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov určiť iný podiel na týchto príjmoch, ako je podiel určený podľa ich spoluvlastníckeho podielu (za predpokladu, že nie je podľa Občianskeho zákonníka ustanovený iný podiel).
Dedenie v Podielovom Spoluvlastníctve a Zdanenie Príjmu z Predaja
V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
Dedenie v priamom rade: O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v priamom rade daňovníkom alebo niektorým z manželov sa uplatní, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. V tomto prípade sa do doby vlastníctva započítava aj vlastníctvo samotného poručiteľa. Tzn., ak napríklad starý otec vlastnil nehnuteľnosť po dobu 5 rokov a viac, jeho syn, ako právny nástupca, môže túto nehnuteľnosť predať bez povinnosti platiť daň z rozdielu cien.
Dedenie v nepriamom rade: V prípade príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade, napr. po bratovi, tete alebo ujovi sa oslobodenie príjmu z predaja posudzuje až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol túto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. V takomto prípade, na rozdiel od dedenia v priamom rade, neposudzujeme moment nadobudnutia u poručiteľa, ale naopak, moment nadobudnutia u dediča.
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve). Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve.
Príklad 1: Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2016 po otcovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu podľa znaleckého posudku 44 000 eur. Otec (poručiteľ) vlastnil byt od decembra 2015. V roku 2019 daňovníci byt predali za 60 000 eur. Vzhľadom na to, že u oboch spoluvlastníkov nie sú splnené podmienky na oslobodenie príjmu od dane, lebo k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia bytu poručiteľom (doba vlastníctva dediča + doba vlastníctva poručiteľa nebola dlhšia ako 5 rokov), príjem z predaja bytu v podielovom spoluvlastníctve sa považuje za zdaniteľný príjem. Každý zo spoluvlastníkov do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.
Príklad 2: Dvaja daňovníci (bratia) zdedili v júni 2021 po strýkovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu určená v osvedčení o dedičstve 150 000 eur. Strýko (poručiteľ) vlastnil byt od mája 2010. V januári 2025 daňovníci byt predali za 160 000 eur. Nakoľko ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol v podielovom spoluvlastníctve, každý z daňovníkov si vysporiada svoju daňovú povinnosť v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 sám za seba. Každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.
Darovanie a Predaj Darovanej Nehnuteľnosti
Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním, pri predaji sa postupuje podľa § 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ak by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti pre darcu oslobodený od dane podľa § 9, daňovým výdavkom je hodnota určená súdnym znalcom podľa zákona o znalcoch a tlmočníkoch platná v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania - tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania.
Darovanie a následný predaj nie je z hľadiska dane z príjmov ničím výnimočný. To znamená, že darovanú nehnuteľnosť môžete predať prakticky kedykoľvek, ale v prípade, ak ju predáte do 5 rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva, ste povinní platiť daň.
Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM) a Predaj Nehnuteľnosti
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou BSM, sa príjem zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. V tom istom pomere ako si manželia rozdelia príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vzniká automaticky uzatvorením manželstva. Je možné ho upraviť notársky overenou dohodou, ale nemôžete sa mu úplne vyhnúť. Do bezpodielového spoluvlastníctva patrí všetko, čo jeden z manželov nadobudne za trvania manželstva, okrem niektorých výnimiek, ako je darovanie, dedenie alebo získanie nehnuteľnosti pred manželstvom.
Príklad 3: V roku 2019 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2015 kúpou za 40 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 60 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2019. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka.
Príklad 4: V máji 2019 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2015 kúpou za 50 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2019. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere.
Príklad 5: Manželia dosiahli v roku 2019 príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorú mal manžel zaradenú v obchodnom majetku od roku 2009 do roku 2016. Keďže manžel mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je povinný príjem z jej predaja zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manžel. U manžela ide o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov.
Príklad 6: V roku 2019 manželia predali nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Túto nehnuteľnosť využívali obidvaja manželia na podnikanie. Manžel mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku od roku 2006 do roku 2012 a manželka ju mala zaradenú v obchodnom majetku od roku 2013 do 2016. Príjem z predaja nehnuteľnosti je povinná zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manželka, ktorá mala nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledná.
Predaj Rozostavanej Stavby a Zámena Nehnuteľností
Jedným zo špecifických prípadov v danej téme je predaj rozostavanej stavby. V uvedenom prípade platí pravidlo, že sa na daňové účely posudzujú samostatne rozostavaná stavba a samostatne pozemok, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena uvedená úhrnnou sumou. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. V prípade, že rozostavaná stavba nie je evidovaná/zapísaná v katastri, nie je možné uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti, nakoľko samotný predaj sa neposudzuje ako predaj nehnuteľnosti. V takomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy.
Ďalšou špecifickou oblasťou je posúdenie zdanenia/oslobodenia príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností. Ak nejde o nehnuteľnosti zahrnuté do obchodného majetku, pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, vtedy pri zámene nehnuteľnosti za nehnuteľnosť dochádza k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a príjem - či už peňažný, ako aj nepeňažný príjem - získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Daňové Povinnosti a Zdravotné Odvody
Vo vyššie uvedených prípadoch, pokiaľ príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, zdaňujú ho fyzické osoby prostredníctvom daňového priznania, pričom príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada.
Veľmi často sa stretávame s otázkou, či vysporiadaním dane a to podaním daňového a úhradou dane sú všetky povinnosti vysporiadané. Z pohľadu daní z príjmov je povinnosť vysporiadaná, avšak príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnutý v ostatných príjmoch podlieha odvodu do zdravotného poistenia. Následne na základe údajov z daňového priznania, ktoré Finančná správa postúpi zdravotnej poisťovni, táto vykoná ročné zúčtovanie zdravotného poistenia a daňovníkovi vzniká povinnosť vyrovnať nedoplatok z ročného zúčtovania ZP.
Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 01.07.2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%. Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania.
Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu Nehnuteľnosti v Podielovom Spoluvlastníctve
Ak podieloví spoluvlastníci prenajímajú nehnuteľnosť, príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Každý spoluvlastník je povinný zdaniť svoj podiel na príjmoch z prenájmu.
Podieloví spoluvlastníci nemôžu deliť spoločne dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové výdavky spojené s týmto príjmom spôsobom uvedeným v § 10 ods. 2 ZDP, a to ani ak by mali uzatvorenú zmluvu o združení, pretože postup delenia príjmov a výdavkov podľa § 10 ods. 2 ZDP je možný len u daňovníkov, ktorí spoločne podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť a dosahujú príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, nie podľa § 6 ods. 3 ZDP. To znamená, že príjmy a výdavky sa delia medzi spoluvlastníkov v pomere ich spoluvlastníckych podielov.
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžu spoluvlastníci uplatniť preukázateľné daňové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti, ako napríklad:
- Výdavky na údržbu a opravy nehnuteľnosti.
- Výdavky na energie a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti.
- Odpisy nehnuteľnosti.
- Poistné nehnuteľnosti.
Od dane z príjmov sú oslobodené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ak úhrn príjmov z prenájmu za zdaňovacie obdobie nepresiahne sumu 500 eur. Ak úhrn príjmov z prenájmu presiahne túto sumu, zdaňuje sa len rozdiel medzi úhrnom príjmov a sumou 500 eur. Toto oslobodenie sa uplatňuje u každého spoluvlastníka samostatne.
Ako na prenájom bytu - Ako vybrať SPRÁVNEHO nájomcu / Prenájom nehnuteľnosti
Príklady z Praxe
Príklad 7: Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výška podielu jedného daňovníka je 30 % a druhého daňovníka 70 %. Z tohto prenájmu dosiahli spoločné príjmy vo výške 10 000 eur. Spoločné preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 5 000 eur. V ich spoluvlastníckom podiele 30:70 sa rozdelia príjmy aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Daňovníci si zahrnú do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom sa potom zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.
Príklad 8: Manželia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z tohto prenájmu dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 3 000 eur. Manželia môžu zahŕňať tieto príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich. Môžu sa ale dohodnúť, že príjmy a výdavky budú zahŕňať do základu dane aj v inom pomere. Ak sa manželia nedohodnú na inom pomere, bude každý z nich zahŕňať príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere, tzn. príjmy vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 500 eur. Každý z manželov si zahrnie do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom si potom každý z manželov zahrnie do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.
Osobitné Záznamy v Daňovom Priznaní pri Príjmoch z Podielového Spoluvlastníctva
Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy v tejto súvislosti. V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.
Kedy Musíte Zaplatiť Daň z Predaja Spoluvlastníckeho Podielu?
Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napríklad dom, byt, pozemok) resp. ak daňovník dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem priznať v daňovom priznaní, ak mu vznikla povinnosť toto daňové priznanie podať.
Fyzické osoby sú spoluvlastníci jedného bytového domu so 4 bytmi, každý v pomere 1/8. Bytový dom nadobudli do vlastníctva v roku 2008. V roku 2011 uzatvorili dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa každý stal spoluvlastníkom v ½ na jednom konkrétnom byte. V roku 2014 dôjde k predaju bytu. V tomto prípade sa príjem za oslobodený od dane nepovažuje z dôvodu vlastníctva predmetnej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, ak došlo k zmene spoluvlastníckych podielov. Príjem dosiahnutý na základe dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je zdaniteľným príjmom. Takýto príjem je príjmom z predaja nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 ZDP. Ak na základe dohody podielových vlastníkov došlo iba k rozdeleniu nehnuteľnosti medzi podielových spoluvlastníkov podľa ich podielov, nejde o nové nadobudnutie nehnuteľnosti na účely posúdenia podmienok oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Uvedené platí len za predpokladu, že nenadobudli väčší podiel na nehnuteľnosti, ako mali predtým.
tags: #byt #v #podielovom #spoluvlastnictve #dan #z