Nájsť si podnájom, ak máte deti, je doslova nočná mora. Väčšina vlastníkov bytov sa toho obáva, keďže dieťa je chránená osoba a ak aj nastane situácia, že rodina neplatí nájom, je veľmi ťažké ju z bytu dostať. Ak máte uzatvorenú zmluvu podľa občianskeho zákonníka, musíte nájomníkom zabezpečiť náhradné bývanie, čo môže byť naozaj oriešok. Do tej doby sa nájomcov s deťmi, či nevládnymi osobami nezbavíte. Riešením pre vás môže byť zmluva o krátkodobom nájme. Poradíme vám, akú zmluvu zvoliť a na čo si dať pozor, ak prenajímate byt rodine s deťmi.
Občiansky zákonník chráni nájomníka. Niekedy až príliš
Zmluva o nájme bytu môže byť podľa slovenského práva uzatvorená v rôznych režimoch. Konkrétne ide o:1) zmluvu o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo2) zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z.
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pre nájomcu oveľa výhodnejšia. V niektorých záležitostiach ho však chráni až do takej miery, že sa prenajímateľ môže obávať jej uzatvorenia, a to najmä s určitými druhmi nájomcov. Títo majú následne problém nájsť si bývanie. Často ide o už spomínané páry s malými deťmi; o rodičoch v postavení tzv. samoživiteľov ani nehovoriac.
Prenajímateľ môže zmluvu o nájme bytu s akýmkoľvek nájomcom (bezdetným či rodičom) ukončiť len zo špecifických dôvodov. V praxi je najčastejším výpovedným dôvodom hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu zo strany nájomcu, ktoré spočíva v nehradení dohodnutých platieb.
Pri zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka môže dať prenajímateľ neplatičovi výpoveď, ak neuhradí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie ako 3 mesiace. Rozdiel je v tom, že prenajímateľ musí zohnať náhradný byt.
Po skončení nájmu na základe odôvodnenej výpovede by sa mal nájomca z bytu vysťahovať. V niektorých prípadoch tak musí urobiť až po zabezpečení bytovej náhrady. Ak prenajímateľ vypovie nájom kvôli hrubému porušeniu povinností nájomcu (vrátane neplatenia nájomného) v režime Občianskeho zákonníka, bytovú náhradu za normálnych okolností zabezpečovať nemusí.
Výnimku z tohto pravidla tvorí ukončenie nájmu s neplatičmi, ktorí sú z objektívnych príčin (nie napr. preto, že sa vyhýbajú práci) v hmotnej núdzi. Títo majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním je byt s 1 obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
Ak sa nájomcovia v hmotnej núdzi navyše ešte starajú o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi ich domácnosti, môžu mať dokonca nárok na náhradný byt. Právo naň im vznikne, ak to umožňujú pomery prenajímateľa. Náhradný byt v tomto prípade nemusí mať rovnakú kvalitu a výmeru obytnej plochy ako prenajímaný byt. Nevyžaduje sa ani to, aby sa nachádzal v rovnakej obci; musí byť ale situovaný tak, aby nájomcovi umožnil dennú dochádzku do práce. Dokiaľ prenajímateľ zodpovedajúcu bytovú náhradu neposkytne, nájomcu sa len tak nezbaví. Keď sa bytová náhrada nájde, mal by prenajímateľ doručiť nájomcovi písomné vyhlásenie o jej zabezpečení. Nájomca má následne 30 dní na to, aby uzatvoril zmluvu o bytovej náhrade. Ak tak v uvedenej lehote neurobí, nárok na bytovú náhradu mu zanikne.
Ak sa chcete bytovej náhrade vyhnúť, pomôže krátkodobý nájom bytu
Ak je nájomná zmluva uzatváraná na dobu presahujúcu 2 roky alebo dokonca rovno na dobu neurčitú, bude sa spravovať Občianskym zákonníkom.
Pre platnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu je zásadné, aby bola uzatvorená maximálne na 2 roky. Následne sa dá aj predĺžiť; najviac však na ďalšie 2 roky, a to dvakrát. Okrem kratšej doby trvania musí spĺňať aj pomerne prísne obsahové náležitosti (nájdete ich v § 3 zákona č. 98/2014 Z.z.). Pri ukončení zmluvy o krátkodobom nájme bytu (na rozdiel od nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka) prenajímateľ nemusí nájomcovi zabezpečiť nijakú bytovú náhradu - a to ani nájomcovi v hmotnej núdzi či s malými deťmi.
Jej ďalšou výhodou je, že ju prenajímateľ s neplatičom môže ukončiť oveľa rýchlejšie. Vypovedať ju smie už vtedy, keď nie sú nájomné či úhrada za služby zaplatené za viac ako 2 mesiace a výpovedná lehota môže byť zmluvne skrátená len na 15 dní. Za takto výhodných podmienok ale môže prenajímateľ zmluvu o krátkodobom nájme vypovedať len v prípade, že si splní registračnú povinnosť k dani z príjmov a splnenie tejto povinnosti nájomcovi zároveň aj preukáže.
Tabuľka: Porovnanie rôznych režimov výpovede nájmu pre neplatenie
| Občiansky zákonník | Zákon o krátkodobom nájme bytu | |
|---|---|---|
| Neplatenie | Nájomné/úhrada za služby musí presahovať 3 mesiace | Nájomné/úhrada za služby musí presahovať 2 mesiace |
| Výpovedná doba | Minimálne 3 mesiace (ak nájomca preukáže, že bol pri doručení výpovede v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, predlžuje sa o ochrannú lehotu trvajúcu 6 mesiacov) | Minimálne 15 dní |
| Plynutie doby | Výpovedná doba plynie od 1. |
Právne aspekty investícií do prenajatých nehnuteľností
V kontexte prenájmu je dôležité zvážiť aj situácie, kedy nájomca investuje do prenajatej nehnuteľnosti. Zákony v Slovenskej republike, ako aj v Českej republike, upravujú tieto situácie pomerne detailne.
V prípade nájmu nebytových priestorov platí základná právna úprava v Občianskom zákonníku a zákone č. 116/1990 Zb. Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.
Ak nájomca vykoná zmeny na prenajatom priestore so súhlasom prenajímateľa, ale bez záväzku prenajímateľa na úhradu nákladov, má nájomca nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatých priestorov po skončení nájmu. Toto je zakotvené v § 667 Občianskeho zákonníka. Ak by nájomca vykonával zmeny bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
V praxi je dôležité rozlišovať medzi investíciami, ktoré sú nevyhnutné na užívanie priestoru na dohodnutý účel, a tými, ktoré presahujú rámec bežného užívania. Ak nájomca nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom pre vady, ktoré nespôsobil, nie je povinný platiť nájomné, alebo má nárok na primeranú zľavu. Toto právo je potrebné uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
Riešením pre vzájomné vyporiadanie investícií a zaplateného nájomného môže byť tzv. urovnanie v zmysle § 585 Občianskeho zákonníka a súčasne započítanie nájmu a vykonaných úprav v zmysle § 580 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na komplexnosť problematiky sa odporúča v takýchto prípadoch konzultácia s právnikom.
Rodinné vzťahy a nehnuteľnosti: Dôležitosť písomných dohôd
Vzťahy medzi rodinnými príslušníkmi, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti, môžu byť emocionálne nabité a preto je mimoriadne dôležité mať všetko právne ošetrené písomnou formou. Prípady, kedy dochádza k investíciám do cudzej nehnuteľnosti, či už ide o dom rodičov alebo partnera, si vyžadujú jasné dohody.
Ak investujete do nehnuteľnosti, ktorá nie je vo vašom vlastníctve, bez právneho dôvodu (napr. dar, jasne dohodnuté nájomné, alebo písomná dohoda o podiele), typicky ide o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. Občianskeho zákonníka. Dôkazy ako výpisy z účtu či faktúry na vaše meno sú použiteľné, avšak je dôležité myslieť na plynutie premlčacej doby, ktorá pri bezdôvodnom obohatení je dva roky, maximálne 3 roky (§ 107 Občianskeho zákonníka).
Praktickým riešením je poslať predžalobnú výzvu s opisom investícií, sumami, dôkazmi a návrhom dohody o vysporiadaní. Zároveň je dôležité zabezpečiť si všetky doklady, vrátane fotodokumentácie, a riešiť situáciu písomne.
V prípade rekonštrukcie domu rodičov bez písomnej dohody s vlastníkom, vzniká Vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Kľúčové je preukázať investície a myslieť na premlčanie. Odporúča sa zmluvné ošetrenie ešte pred začatím prác, a to kombináciou písomnej dohody s rodičmi, ktorá by presne definovala práce, rozpočet, pravidlá preukazovania a spôsob vysporiadania investícií.
Ak ide o dedičstvo, v dedičskom konaní existuje mechanizmus započítania bezplatných plnení (kolácia) podľa § 484 Občianskeho zákonníka. Toto však nemusí elegantne pokryť investíciu do cudzej veci bez zmluvy, preto je lepšie mať písomnú dohodu o investícii do domu a podiel na dome.
V situáciách, kde jeden z partnerov investuje do nehnuteľnosti, ktorá je v lastníctve druhého partnera, a následne druhý partner žiada polovičný podiel, je vhodné maximálne previesť naňho podiel, ktorý zodpovedá uhradeným splátkam úveru na dokončenie stavby.
V prípade, že ste investovali vlastné finančné prostriedky do nehnuteľnosti, kde je zmluva na meno vášho partnera, a partner vás chce z bytu odstrániť, neexistuje dôvod na podanie trestného oznámenia, pokiaľ neexistuje dohoda o uznaní dlhu alebo súdny rozsudok. Je potrebné žiadať vrátenie investovaných prostriedkov, ktoré viete preukázať.
Pri investíciách do nehnuteľnosti, kde bývate s partnerom a jeho matkou, a následne musíte odísť, je riešením dohoda o podiele na nehnuteľnosti, alebo jej darovanie. V opačnom prípade si investície budete musieť uplatniť na súde samostatnou žalobou. Vlastník nehnuteľnosti vás z domu vypratať nemôže, pokiaľ nemáte s ním uzatvorenú nájomnú zmluvu, ktorá by bola riadne ukončená.
V prípade, že vlastník domu plánuje darovať časť domu partnerke, ktorá investovala do prístavby, je dôležité zohľadniť, že hodnota nehnuteľnosti nemusela stúpnuť o rovnakú sumu, akú investovala partnerka. Odporúča sa konzultácia u advokáta a spísanie darovacej zmluvy.
Pri predaji bytu nadobudnutého pred manželstvom, do ktorého boli počas manželstva investované spoločné finančné prostriedky, má bývalý manžel nárok na vrátenie jednej polovice uhradených prostriedkov z úverov, ak boli splácané z vášho príjmu a príjmu manžela.
V prípade, že rodičia prepísali byt na svoju dcéru s doživotným právom bývania, a dcéra plánuje byt predať a kúpiť nový, je dôležité zrušiť vecné bremeno. Následne je možné riešiť dedičské otázky tak, aby sa majetok nedelil s novým manželom a jeho deťmi. Odporúča sa konzultácia s právnikom, ktorý vám pomôže s nastavením závetu a iných právnych dokumentov, ktoré zabezpečia, že majetok bude dedený podľa vašich predstáv.