Prenájom nehnuteľnosti predstavuje atraktívnu možnosť pre tých, ktorí disponujú voľnými finančnými prostriedkami alebo chcú zhodnotiť zdedený majetok. Táto aktivita si však vyžaduje dôkladné pochopenie daňových povinností a možností, vrátane uplatňovania daňových odpisov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o daňových odpisoch pri prenájme nehnuteľností na Slovensku, s prihliadnutím na aktuálnu legislatívu a praktické príklady.
Prenájom Nehnuteľnosti: Podnikanie alebo Správa Majetku?
Dôležitým aspektom je rozlíšenie medzi prenájmom nehnuteľnosti ako podnikaním a správou osobného majetku. Prenajímateľ, ktorý poskytuje len základné služby spojené s prenájmom, ako je napríklad zabezpečenie prevádzky nehnuteľnosti, nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V takomto prípade sa registruje len na daňovom úrade a má pridelené DIČ. Na druhej strane, prenajímateľ, ktorý poskytuje širšie spektrum služieb (napr. upratovanie, stravovanie), potrebuje živnostenské oprávnenie a má pridelené IČO aj DIČ.
Živnostenské Oprávnenie vs. Registrácia na Daňovom Úrade
Prenajímanie nehnuteľnosti je možné realizovať dvoma spôsobmi:
- Bez živnosti: Ak prenajímateľ poskytuje len základné služby spojené s prenájmom, nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V tomto prípade sa registruje na daňovom úrade a má pridelené DIČ. Ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Títo prenajímatelia si môžu uplatniť len reálne výdavky, nie paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov.
- Na základe živnosti: Ak prenajímateľ poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má pridelené IČO a DIČ.
Registrácia na Daňovom Úrade
Každá fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť, je povinná do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať, požiadať o registráciu na daňovom úrade. Daňový úrad pridelí DIČ, pod ktorým bude prenajímateľ podávať daňové priznania a komunikovať s finančnou správou. Ak už prenajímateľ DIČ má (napr. z predchádzajúceho podnikania), nemusí sa opätovne registrovať.
Povinnosti Prenajímateľa
Pri prenájme bytu je potrebné splniť viaceré administratívne kroky, aby sa predišlo prípadným problémom so zákonom. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade, a to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.
Daňové Aspekty Prenájmu
Daňové Priznanie
Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a. Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka, pričom následne sa z presahujúcej časti základu dane platí už 25 % daň z príjmov.
Oslobodenie od Dane
Ak príjmy z prenájmu nepresiahnu určitú hranicu, je možné ich nezdaňovať. Ak manželia nemajú iné príjmy ako fyzické osoby (napr. zo zamestnania, z podnikania ako SZČO či príjmy z predaja bytu), môžu si príjem rozdeliť na 2 časti. Keď si obaja odpočítajú oslobodených 500 EUR, zdaniteľným príjmom oboch bude suma 2 500 EUR. No pri takomto celoročnom zdaniteľnom príjme nemusia podávať daňové priznanie a teda ani platiť daň z príjmov.
Daňové Výdavky
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Paušálne Výdavky vs. Reálne Výdavky
Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade, si môže uplatniť len reálne výdavky.
Zaradenie Nehnuteľnosti do Obchodného Majetku
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená začatie účtovania/evidovania daného majetku/nehnuteľnosti ako obchodného odpisovaného majetku. V daňovej evidencii sa vytvorí inventárna karta a odpisový plán danej nehnuteľnosti.
Výhody a Nevýhody Zaradenia do Obchodného Majetku
- Výhody: Širšie uplatnenie výdavkov (vyššie).
- Nevýhody: Zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: jednak je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), jednak sa pri tomto predaji zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov.
Daňové Odpisy Hmotného Majetku Poskytnutého na Prenájom
Uplatňovanie daňových odpisov z hmotného majetku poskytnutého daňovníkom na prenájom je upravené v § 19 ods. 3 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Princípy Uplatňovania Odpisov
Pri hmotnom majetku poskytnutom na prenájom sa do daňových výdavkov prenajímateľa zahrňujú odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie. Ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška odpisov, ktorú je možné zahrnúť do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku. Neuplatnenú časť ročného odpisu prenajatého hmotného majetku účtovná jednotka uplatní v roku nasledujúcim po uplynutí doby odpisovania hmotného majetku vo výške ročného odpisu. Výšku ročného odpisu vypočítame ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania pre príslušnú odpisovú skupinu, a v prípade, že je hmotný majetok poskytnutý na prenájom, tak do výšky príjmov z prenájmu.
Odpisová Skupina
Budovy nevýrobného charakteru, určené na bývanie alebo kancelárie, sú zaradené do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov. Nehnuteľnosti zaradené v 6. odpisovej skupine sa môžu odpisovať len rovnomernou metódou.
Obmedzenie Výšky Odpisov
Od 1.1.2015 je možné u prenajímateľa uplatniť do daňových výdavkov odpis prenajatého hmotného majetku len do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie. Nezohľadňuje sa teda nájom zaplatený vopred napríklad na budúci rok, ale len na aktuálny, zdaňovaný rok. A navyše, rozsah ich uplatnenia je podmienený nielen výškou príjmu z prenájmu teda koľko prenajímateľ za prenájom zinkasoval v danom roku (v už spomínanej časovo rozlíšenej výške), ale aj dobou prenájmu.
Príklady Uplatnenia Odpisov
Príklad 1: Daňovník vlastní apartmán, určený výlučne na prenájom, ktorý prenajíma počas mája až októbra príslušného zdaňovacieho obdobia. Ročný daňový odpis apartmánu je vo výške 7 000 eur. Dosiahnutý príjem z prenájmu apartmánu od mája do októbra je vo výške 12 000 eur. Daňovník si môže uplatniť v daňových výdavkoch príslušného zdaňovacieho obdobia ročný odpis apartmánu do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmu (výnosu) z prenájmu prislúchajúcej na príslušné zdaňovacie obdobie, t.j. 7 000 eur.
Príklad 2: Daňovník je vlastníkom obchodného centra, ktorého jednotlivé priestory prenajíma jednotlivým nájomníkom. Napriek snahe prenajímateľa niektoré priestory neboli prenajaté časť zdaňovacieho obdobia alebo celé zdaňovacie obdobie. Ročný odpis obchodného centra predstavuje 20 000 eur, príjem (výnos) z prenájmu centra za príslušné zdaňovacie obdobie 21 000 eur. V uvedenom prípade daňovník porovnáva na účely uplatnenia daňových odpisov výšku daňového odpisu za celú nehnuteľnosť s dosiahnutým časovo rozlíšeným príjmom (výnosom) z prenájmu obchodného centra prislúchajúceho príslušnému zdaňovaciemu obdobiu.
Príklad 3: Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 5. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 180 000 eur. Ročný odpis predstavuje sumu 9 000 eur. Dohodnuté ročné nájomné je 8000 eur ročne. Daňovník uplatní odpis budovy v roku 2025 vo výške 8 000 eur, nakoľko časovo rozlíšené nájomné na rok 2025 predstavuje sumu 8 000 eur. V roku 2026 zahrnie do daňových výdavkov odpis vo výške časovo rozlíšenej sumy príjmov pripadajúcej na zdaňovacie obdobie roku 2026, ktorých inkaso nastalo v roku 2025, t. j. 9 000 eur.
Príklad 4: Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 6. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 220 000 eur. Ročný odpis budovy je 5 500 eur. V nájomnej zmluve je dohodnuté mesačné nájomné vo výške 1 000 eur. Nájomca zaplatí nájomné za rok 2025 až v auguste 2026 v sume 12 000 eur. Keďže v roku 2025 daňovník ako prenajímateľ nedosiahol žiadny príjem z prenájmu budovy, v zdaňovacom období 2025 si nemôže uplatniť odpis budovy.
Určenie Výšky Príjmu z Prenájmu
Pri určovaní výšky príjmu (výnosu) z prenájmu je potrebné vychádzať z princípov účtovania, ktoré sú stanovené pre sústavu jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. V prípade účtovania v sústave podvojného účtovníctva určíme príjem (výnos) z prenájmu na základe časovo rozlíšeného výnosu, ktorý prislúcha na príslušné zdaňovacie obdobie (a je účtovaný na príslušných výnosových účtoch) bez ohľadu na úhradu nájomného v danom zdaňovacom období. Naopak, pri účtovaní v sústave jednoduchého účtovníctva alebo pri vedení daňovej evidencie určíme príjem (výnos) z prenájmu na základe časovo rozlíšeného výnosu, ktorý prislúcha na príslušné zdaňovacie obdobie (t. j. výnos - príjem aj fyzicky prijatý).
Nájomné a Prevádzkové Náklady
Pri určení výšky príjmu (výnosu) z prenájmu hmotného majetku, v prípade, že nájomca uhrádza prenajímateľovi aj prevádzkové náklady je potrebné brať do úvahy: dohodnutý spôsob úhrady za spotrebu energií a za poskytovanie služieb súvisiacich s prenájmom, kto má uzatvorený zmluvný vzťah s dodávateľom energií a služieb. V prípade, že nájomca platí energie a ostatné služby prenajímateľovi, ktorý má uzavretý zmluvný vzťah s dodávateľom energií a služieb, tak za výšku príjmu (výnosu) z prenájmu sa považuje nielen nájomné, ale aj platba za spotrebu energií a služieb spojených s užívaním majetku. V prípade, že nájomca platí energie a ostatné služby priamo dodávateľovi energií a služieb a prenajímateľ má uzavretý zmluvný vzťah s dodávateľom energií a služieb, tak za výšku príjmu (výnosu) z prenájmu sa taktiež považuje nielen nájomné, ale aj platba za spotrebu energií a služieb spojených s užívaním majetku, aj napriek tomu, že ich nájomca platí priamo dodávateľovi energií a služieb. Ak nájomca platí energie a ostatné služby priamo dodávateľovi energií a služieb a má aj uzavretý s dodávateľom zmluvný vzťah, tak za výšku príjmu (výnosu) z prenájmu sa u prenajímateľa považuje len nájomné za poskytnutý majetok a len tie zaplatené energie a služby nájomcom, pri ktorých zmluvný vzťah s dodávateľom má uzatvorený prenajímateľ.
Ďalšie Dôležité Aspekty
Nájomná Zmluva
Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Súdil sa 4 roky a stálo ho to 17-tisíc eur. Ako nastaviť nájomné zmluvy?
Prenájom Cez Airbnb
Ak prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery a poskytujete návštevníkom aj posteľnú bielizeň, či iné služby, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000€.
Zjednodušená Daňová Evidencia
Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť aj klasický zošit, účtovný softvér či obyčajné tabuľky. Vzhľadom na vyššie uvedené zložité pravidlá pre daňové náklady - najmä pri odpisovaní a technickom zhodnotení - môže byť tých tabuliek pokojne aj 20+. Prenajímatelia-živnostníci to majú ešte jednoduchšie: postačia možno 2-3 tabuľky.
Preddavky na Daň
Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky). Toto pravidlo pre platenie preddavkov sa týka len prenajímateľov, ktorí v danom roku dosiahli príjmy len ako SZČO - či už so živnosťou alebo bez. Ak mali okrem príjmov z podnikania aj príjmy zo zamestnania a základ dane zo zamestnaneckých príjmov je viac ako 50% zo súčtu základov dane z podnikania a zo zamestnania, preddavky neplatia.
Elektronická Komunikácia s Daňovým Úradom
Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt.
Marián Laco z Krompách kúpil v roku 2005 byt ešte v starej mene za 1 040 000 Sk. Chce ho dať do prenájmu, aby mu prinášal nejaké peniaze navyše. Avšak po zmenách v zákone o dani z príjmov sa však nevie zorientovať, či sa mu to vôbec oplatí. Tento rok už totiž prenajímatelia - fyzické osoby nemôžu využiť pri príjmoch z prenájmu ako výdavky 40% paušál. Preto môže uplatniť len tie výdavky, ktoré v súvislosti s prenájmom skutočne zaplatil. „Ak nehnuteľnosť nie je obchodným majetkom, daňová akceptovateľnosť výdavkov je zúžená len na výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku, a to najmä na spotrebu energií, plynu, poplatky za správu bytového domu, vodné, stočné, odvod za likvidáciu odpadu, internet, náklady na inzerciu, odmenu advokátskej kancelárie a iné,“ vysvetľuje Dagmar Bednaríková, daňová poradkyňa.
Zaradenie majetkuPreto aj pán Marián sa rozhoduje, že by zaradenie daného bytu do obchodného majetku mohlo byť dobrým riešením. Využil by tak väčšie spektrum daňovo uznateľných výdavkov. Nehnuteľnosť patrí do 6. odpisovej skupiny a odpisuje sa 40 rokov. Každý rok si odpíše - teda zahrnie do výdavkov časť z ceny bytu. Odpisy majetku si Marián bude zahŕňať medzi svoje daňové výdavky, čím si zníži základ dane. Ďalšou otázkou je, v akej sume má tento byt zaradiť do majetku - trhovej, teda súčasnej, či v cene, za ktorú byt kúpil. „Trhová hodnota bytu je momentálne asi 50 000 eur. Neviem, či mám zaradenie do majetku vykonať v tejto cene a odpisovať ho plných 40 rokov, alebo ho môžem zaradiť v pôvodnej cene, teda vo výške 1 040 000 Sk a odpisovať ho už len zvyšok rokov dobe jeho odpisovania,“ pýta sa Marián.
Určujúca je kúpna cenaPodľa daňovej poradkyne platí, že ak daňovník nadobudol byt kúpou, vstupnou cenou je obstarávacia cena, teda cena, za ktorú byt pôvodne kúpil. „V prípade kúpy nie je možné vykonať daňový odpis z trhovej ceny. Zákon ju umožňuje považovať za vstupnú cenu iba napríklad pri nadobudnutí bytu formou dedenia alebo darovania,“ upozorňuje Alica Orda Oravcová, daňová poradkyňa. To znamená, že byt zaradí do obchodného majetku v cene 1 040 000 Sk, prepočítanej konverzným kurzom a následne bude byt daňovo odpisovať zvyšok rokov. Keďže byt kúpil v roku 2005, v odpisovaní bude pokračovať až do konca jeho odpisovej doby. Úplne iná situácia v možnosti odpisovania danej nehnuteľnosti nastáva vtedy, ak ide o byt či dom starší ako 20 rokov. Keďže väčšina prenajímateľov - nepodnikateľov využívala v daňovom priznaní možnosť uplatnenia 40% paušálnych výdavkov, pretože pre nich boli výhodné, pocítia zmeny v zákone na vyššom daňovom základe a teda aj na vyššej dani, ktorú budú musieť zaplatiť.