Pri kúpe bytu sa často stretávame so situáciou, kedy bytový dom stojí na pozemku, ktorého vlastníkom nie sú priamo vlastníci bytov. Táto skutočnosť môže u niektorých záujemcov o kúpu vyvolať neistotu a váhanie. Je absencia spoluvlastníckych podielov na pozemku pod bytovým domom naozaj problémom, ktorý by mal brániť v kúpe? Ak patríte medzi ľudí, ktorých táto problematika aktuálne zamestnáva, ste na správnom mieste.
Historické korene problému
Mnohí ľudia majú pri prevodoch nehnuteľností negatívne skúsenosti a obavy o svoje investície. Pri kúpe bytu často porovnávajú vlastnícke, pozemkové a rozhodovacie práva s problémami, s ktorými sa stretli pri rodinných domoch, chalupách či záhradách. V týchto prípadoch nevysporiadané vlastníctvo k pozemkom neraz viedlo k obmedzeniu, ba priam až k nemožnosti riadne užívať svoju nehnuteľnosť. Je na mieste pripomenúť, že vlastníctvo nehnuteľností sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Pri vlastníctve bytu však platí osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Prvé, čo potenciálneho kupujúceho napadne, je, že sa na prevod pozemku mohlo v minulosti „pozabudnúť“. V horšom prípade sa môže obávať, že predávajúci spoluvlastnícky podiel vedome či nevedome zamlčuje. Tu je však dôležité povedať dve kľúčové veci.
Po prvé, v obrovskej väčšine prípadov je spoluvlastnícky podiel na pozemku už priamo v katastri nehnuteľností pevne zviazaný s bytom. Kataster vám totiž prevod bytu, ku ktorému existuje príslušný podiel na pozemku, bez tohto pozemku nezapíše.
Po druhé, mnohé bytové domy boli postavené na pozemkoch, ktoré neboli vo vlastníctve stavebníka alebo neskoršieho správcu. Tento stav je často výsledkom historicky zdedeného procesu, kedy prevod vlastníctva štátu alebo obce na fyzické osoby prebiehal po prijatí zákona č. 182/1993 Z. z. V tom čase k mnohým bytovým domom neboli ešte vysporiadané pozemky pod domom (napríklad pozemky vedené v registri E), alebo v dôsledku iných právnych noriem platných pred rokom 1989. V mnohých prípadoch sa prevody k pozemkom uskutočňujú až dodatočne, po usporiadaní vlastníctva obce alebo prevode na parcely registra C, tzv. právny stav. Ako uvádza Ondrej Halama vo svojej publikácii „Pozemkové právo“, „V niektorých prípadoch sa obec na základe zákona o majetku obcí, alebo na základe cestného zákona stala vlastníkom stavby, no nevyporiadali sa vzťahy pozemku pod stavbou. Pozemok tak zostal vo vlastníctve inej osoby.“
Modelová situácia z Petržalky
Pre lepšie pochopenie si predstavme modelovú situáciu z bratislavského sídliska v Petržalke. 10-poschodový panelák bol postavený okolo roku 1975. Vtedajší Národný výbor alebo zriadené bytové družstvo prideľovali byty do nájmu. Okolo roku 1994 došlo k prevodu majetku obce na vtedajších nájomcov bytov a odvtedy sú byty v tomto dome v osobnom vlastníctve. Na liste vlastníctva už niektorí vlastníci majú zapísané spoluvlastnícke podiely na pozemku vo veľkosti prislúchajúcej k ich bytu. Avšak, veľkú časť podielov na pozemku stále vlastní mesto. V tomto konkrétnom prípade Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava má na pozemku pod domom podiely zodpovedajúce veľkosti neprevedených podielov k bytom.
Prečo niektorí vlastníci odkúpili podiel a iní nie?
Možno vás napadla otázka, prečo niektorí vlastníci využili právo odkúpiť podiel na pozemku a iní nie. V krátkosti sa to dá vysvetliť takto: Mesto (alebo iný vlastník pozemku) nemá v zákone oporu, ktorou by mohlo nútiť vlastníka bytu ku kúpe pozemku. Mesto tak v tomto prípade „ťahá za kratší koniec“. Je síce povinné na žiadosť vlastníka pozemok predať, ale inak nemôže nijako vlastníka obmedziť, ani od neho požadovať náhradu, ak vlastník bytu pozemok neodkúpi (napríklad nemôže účtovať nájom za pozemok). Ako uvádza § 19 ods. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.“
Užívacie právo je chránené zo zákona
Schopnosť riadne a nerušene užívať byt nie je pri absencii prislúchajúcich podielov na pozemku nijako narušená. Vadu v tomto stave nevidí ani znalkyňa, ktorá byt bez pozemku oceňovala. Prípadné spoluvlastníctvo podielov na pozemku v nijakom prípade neposilňuje postavenie tých, ktorí podiel vlastnia, proti tým, ktorí podiel nevlastnia. Každému bytu podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní prislúcha jeden hlas (§ 14 ods. zákona).
Kľúčové je ustanovenie § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré znie: „Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu.“ Teda, aj keď nie ste priamym vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona vám vyplýva právo, ktoré vám umožňuje tieto pozemky užívať. Vlastník pozemku je potom povinný takéto užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno znamená, že nie je žiaden dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona.
Možnosť odkúpenia a jej dôsledky
O nadobudnutie podielov prislúchajúcich k bytu môže požiadať vlastník bytu, čiže bude to môcť urobiť aj kupujúci po nadobudnutí vlastníctva. Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyplýva, že mesto (alebo iný vlastník pozemku) je povinné podiel na príslušnom pozemku previesť na vlastníka bytu, ak o to vlastník bytu požiada, a to pravdepodobne za zákonom stanovenú cenu (§ 18a), ktorá môže byť aj v splátkach.
Je na mieste vyzdvihnúť fakt, že prevod majetku mesta sa v prípade pozemku pod bytovým domom riadi Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mesto (a ani iný spoluvlastník) tak nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23 ods. 1 zákona). Taktiež na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo, nakoľko § 23 ods. zákona jasne uvádza: „S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku.“
Z technického a časového hľadiska je kúpa podielov od mesta spravidla niekoľkomesačný proces. Obec alebo mesto postupuje podľa zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. Ak sa teda rozhodnete chýbajúce podiely na pozemkoch od obce dokúpiť, neváhajte podať žiadosť.
Cena bytu s pozemkom verzus byt bez pozemku
Je cena bytu s pozemkom vyššia ako bez neho? Odpoveď na túto otázku bude asi pre každého závislá od osobných preferencií. Rozoberme si nasledovný príklad: Pozemok pod domom má výmeru 794 m². V dome je 80 bytov. Ak zoberieme výmeru pozemku a prepočítame príslušný podiel zodpovedajúci 10/1000, vychádza nám, že k bytu prislúcha približne 7,94 m² pozemku. Pri „streľbe“ od pása s cenou 200 €/m² dostaneme tak fiktívnu cenu 1588 € za príslušný podiel.
Ak sa pozrieme na mentálnu stránku, ľudia sa často viažu k hodnote podľa toho, za koľko vec nadobudli, a tým pádom ide o emotívnu zložku. Ak sa pozrieme na faktickú výhodu a ak sú informácie v tomto článku naozaj správne, skutočný význam vlastníctva alebo nevlastníctva pozemku nemá vplyv na schopnosť byt nerušene užívať. Je teda predmetom individuálneho posúdenia, či je hotovosť uložená do ca 8 m² investíciou, alebo „mŕtvym kapitálom“. Z toho sa potom môžeme akademicky baviť aj o tom, či byt bez pozemku má rovnakú cenu ako byt s pozemkom.
Podotýkame, že daň z nehnuteľností za zastavané pozemky pod bytovým domom sa nevyrubuje (platí sa len daň za byt). Z pohľadu ekonóma hodnotíme teda „účtovnú/nadobúdaciu“ cenu a „disponibilnú“ cenu. Preto by sme sa pri kúpe bytu viac mali zamerať napríklad na hodnotu zostatku prostriedkov na fonde opráv. Toto je často opomínaný kapitál pri kúpe nehnuteľnosti. Navyše sa (na rozdiel od ceny pozemku) jedná o disponibilný kapitál, ktorý má priamy vplyv na mesačné platby, kapacitu investovať do opráv v dome alebo do priameho zhodnotenia kvality spoločného bývania.
Právna poradňa MGM - Vecné bremeno
Kúpa podielov na pozemku: Možnosti a obmedzenia
Záujem o nadobudnutie spoluvlastníckych podielov na pozemku je pochopiteľný a legitímny. Historický vývoj našej krajiny je špecifický svojim prechodom od socialistického vlastníctva k súkromnému a s prechodom evidencie pozemkov na dnešnú formu katastrálneho operátu.
Je preto výlučne na vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie. Zmluva o kúpe bytu v bytovom dome sa účelne a zmysluplne nazýva „Zmluva o prevode vlastníctva k bytu, nebytovému priestoru a spoluvlastníckym podielom k nehnuteľnostiam“, lebo už svojim názvom upozorňuje, že v prípade nedoriešených pozemkových úprav alebo podielov je vlastník bytu a/alebo nebytového priestoru proaktívne chránený zákonom (ZoVBaNP).
Časté otázky a odpovede
Môžem predať byt, ak nie som výlučným vlastníkom pozemku pod bytovým domom?
Áno, predaj stavby (nehnuteľnosti) je možný aj v prípade, ak nevlastníte celý pozemok pod stavbou, ale len podiel na ňom. Podľa Občianskeho zákonníka platí zásada, že stavba môže byť samostatným predmetom vlastníctva, ak nie je v tom istom vlastníctve ako pozemok. Pri predaji takejto nehnuteľnosti však odporúčam kupujúceho riadne informovať o tejto skutočnosti, pretože nový vlastník stavby získa rovnaké práva a povinnosti k pozemku, aké ste mali vy - teda bude podielovým spoluvlastníkom pozemku spolu s ostatnými. Kupujúci by mal byť oboznámený s tým, že nebude mať výlučné právo k pozemku pod stavbou, čo môže mať vplyv na užívanie a nakladanie s nehnuteľnosťou. Z právneho hľadiska nie je potrebné pred predajom stavby vysporiadať vlastnícke vzťahy k pozemku.
Hrozí mi, že nový vlastník pozemku mi bude účtovať nájomné alebo ma z neho vyhodiť?
Nie, nie je dôvod na obavy z účtovania nájomného alebo vyhadzovania z pozemku pod bytovým domom, ak nie ste jeho vlastníkom. Ako bolo spomenuté, zo zákona máte k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré vám umožňuje pozemok užívať a vlastník pozemku je povinný toto užívanie strpieť. Toto zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku.
Môže spoločenstvo vlastníkov bytov financovať kúpu pozemku z fondu opráv?
Na hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (§ 14b ods. 1 písm. b) zákona). Avšak, súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu (§ 14b ods. 3 písm. a) zákona).
Je pravda, že právo na náhradu za zriadenie vecného bremena je premlčané?
Áno, podľa judikatúry Ústavného súdu Slovenskej republiky a Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. je majetkovým právom, ktoré podlieha premlčaniu. Toto právo bolo možné uplatniť len do určitého dátumu (v minulosti to bolo napríklad do 1. septembra 1996, v závislosti od konkrétneho výkladu a účinnosti právnych predpisov v danom čase). Vlastník pozemku, ktorý si toto právo neuplatnil v zákonom stanovenej lehote, ho už nemôže vymáhať.
Záver
Byt bez priameho spoluvlastníckeho podielu na pozemku pod bytovým domom nie je z právneho hľadiska zásadným problémom. Zákon č. 182/1993 Z. z. poskytuje vlastníkom bytov dostatočnú ochranu prostredníctvom inštitútu zákonného vecného bremena, ktoré im zaručuje právo užívať pozemok. Hoci možnosť odkúpenia podielu na pozemku existuje a môže byť pre niektorých vlastníkov atraktívna, nie je to podmienkou pre riadne a nerušené užívanie bytu. Pri kúpe bytu je dôležité dôkladne sa informovať o právnom stave pozemku a prípadných súvisiacich aspektoch, avšak obavy z absencie priameho vlastníctva pozemku sú vo väčšine prípadov neopodstatnené.