Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Existujú dva hlavné názorové prúdy. Jeden zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý názor, podoprený interpretáciou katastrálnych orgánov, pripúšťa možnosť prihlásenia trvalého pobytu, ak je priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Pri analýze tohto problému je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy, ako je byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytov.
Základné pojmy: Byt, nebytový priestor a trvalý pobyt
Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 tohto zákona: "Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak." Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom, ktorá je zároveň určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
V tejto súvislosti je kľúčové vymedziť pojmy "budova" a "byt". Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona: "Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu." Ďalej, "Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie."
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou v slovenskom právnom poriadku. Byt definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „bytový zákon“), konkrétne v ustanovení § 2 ods. Obe definície sa na prvý pohľad javia ako takmer totožné, avšak je potrebné si všimnúť niekoľko podstatných skutočností.
Podľa definície bytu v stavebnom zákone môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Stavebnotechnické podmienky upravujú rôzne normy z oblasti stavebníctva, no napríklad aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z.
Podľa definície v bytovom zákone, je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 stavebného zákona: "Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia." Podľa § 81 ods. 1 stavebného zákona: "V kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení."
Analýzou vyššie uvedeného je možné dospieť k záveru, že byt musí spĺňať stavebnotechnické podmienky, najmä na úseku ochrany zdravia osôb, ako napríklad dostatočné osvetlenie miestnosti, izoláciu, vykurovanie a pod.
Pojem "Apartmán" a jeho právna nejednoznačnosť
Pojem "apartmán" nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy vyvodiť. Ako bolo uvedené vyššie, na to, ako chápať apartmán z právneho hľadiska, existuje viacero odlišných názorov.
Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti mesta. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých, okrem iného, určia aj aký bude pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Obcou takto stanovený pomer musia stavebníci, resp. developeri dodržať. Pri stavbe budovy môžu vzniknúť aj také priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“, nakoľko sa buď prekročí limit bytov uvedený v územnom pláne, alebo tento priestor nespĺňa stavebnotechnické predpisy, najmä svetlotechnické normy. Ak tieto priestory nechce developer predať, či prenajať ako nebytové priestory, ale naopak chce aj tieto miestnosti využiť na zhotovenie priestoru na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány.
Apartmány sú podľa vyjadrení odbornej verejnosti práve miestnosťami v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nemajú dostatok denného svetla, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu a pod.
Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí najskôr stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení, ako aj všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Inak tomu nie je ani pri bytoch. Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie. Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, je práve stavebný úrad. Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, dospejeme k záveru, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Pohľad katastrálneho úradu a Ministerstva vnútra SR
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je pri ohlasovaní trvalého pobytu občan povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti podľa odseku 2 vydaný podľa osobitného právneho predpisu, teda list vlastníctva, z ktorého je zrejmé, kto je vlastníkom a o akú nehnuteľnosť sa jedná.
K tejto otázke sa už vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR, podľa ktorého je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, ktorý vydáva tzv.
V katastrálnom bulletine č. 3/2007 odpovedal kataster na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoduchá a nemôže byť jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Je totiž potrebné rozlišovať to, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a prípad, kedy ich nespĺňa. Na druhej strane, podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne.
Východiskom a nosným argumentom je práve ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: "Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak." Za časť budovy sa považuje aj byt. Opačnou však bude situácia, kedy bude apartmán v katastri nehnuteľnosti zapísaný ako nebytový priestor.
Pre úplnosť si dovoľujem uviesť, že ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovanie toho, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého, orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť.
Apartmánové domy a otázka správcu
V súvislosti s výkonom správy sa na správcov bytových domov obracia čoraz viac s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom či väčšom počte apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?
Pojmy apartmán a ateliér nemajú v súčasnosti v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať chaos v tom, o aký priestor vlastne ide.
Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi, a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy. Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty.
V prvom rade je nevyhnutné sa zaoberať tým, ako vôbec môže táto situácia pri apartmánoch nastať, t. j., že na liste vlastníctva ich nájdeme ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní. Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.).
Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.
V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“
V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods.
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.
Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré rozhodnutím stavebného úradu sú trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.“ Nehnuteľnosť, ktorá nie je bytom, je nebytový priestor.
V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.“
Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.
Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. apartmánové domy bez bytov). Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej ako tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z.z.
Rozlíšenie typov bytov a priestorov v inzerátoch
Viete rozoznať skratky v inzeráte o aký typ bytu ide? Viete rozoznať názvy bytov v inzeráte a viete, o aký typ bytu ide?
- 1+0 garzónka: Bez kuchynského kúta (varenie možné napr. na chodbe alebo v obývacej izbe).
- 1+kk: Disponuje minimálne s jednou miestnosťou (hlavná miestnosť v ktorej je kuchynský kút) alebo dvomi miestnosťami (pričom jedna je obytná - obývačka, spálňa a druhú tvorí kuchyňa), ďalej sociálnym zariadením a často tiež chodbičkou.
- Počet obytných miestností: Rátajú sa obytné miestnosti ako obývačka, spálňa, detská izba.
- Mezonet: Najčastejšie sa nachádzajú v najvyššom poschodí a druhé podlažie je situované v podkroví napr. na štýl tzv.
Dúfame, že sme vám pomohli a už si len vybrať ten správny byt pre vás, či vašu rodinu… Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácie. Potrebujete viac informácií ku kúpe/predaju/prenájmu? Nechajte to na nás, sme profesionáli. Spokojní klienti sú to najcennejšie, nechajte predaj vašej nehnuteľnosti na istotu a pridajte sa k nim aj vy. Stretli ste sa už s nami? Spokojní klienti pri preberaní trojizbového bytu v Bratislave, na fotke s realitným maklérom Mgr. Spokojní predávajúci a kupujúci záhradného domčeku s pozemkom v Bratislave, na fotke s Mgr. art. predali/kúpili/prenajali nehnuteľnosť. V ponuke sme doteraz mali už viac 60 000 nehnuteľností po celom Slovensku, navyše sme členom Združenia realitných kancelárii (ZRKS).
Táto stránka používa súbory cookies. Vážime si vaše súkromie a preto pred prehliadaním tejto stránky máte možnosť zistiť, na čo používame súbory cookies.