Problém s dostupnosťou bývania na Slovensku, najmä v mestských aglomeráciách, nadobúda čoraz naliehavejšie rozmery. Nedostatok cenovo dostupných nájomných bytov, rastúce ceny nehnuteľností a pomalé tempo výstavby vytvárajú komplexnú výzvu, ktorá si vyžaduje koordinované úsilie štátu, samospráv a súkromných investorov. V posledných rokoch sa však začali diať pozitívne zmeny, ktoré naznačujú novú éru v budovaní nájomného bývania, s cieľom zabezpečiť dôstojné a cenovo dostupné bývanie pre širšiu vrstvu obyvateľstva.
Memorandum o spolupráci: Nový impulz pre nájomné bývanie
Jedným z kľúčových krokov k riešeniu bytovej krízy je podpísanie memoránd o spolupráci. Vedenie magistrátu hlavného mesta SR Bratislava podpísalo memorandum o spolupráci s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania a investičnými partnermi Agentúry. Toto strategické partnerstvo má za cieľ podporiť výstavbu nájomných bytov a vytvoriť podmienky pre systematický rozvoj tohto sektora. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania hrá v tomto procese kľúčovú úlohu, keďže vytvára podmienky, nástroje a kontrolné mechanizmy na rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania v zmysle zákona.
Cieľom memoranda je posilniť spoluprácu medzi štátom, samosprávami a súkromným sektorom, čím sa vytvorí synergický efekt pri riešení bytovej problematiky. Bratislava ako jediné mesto na Slovensku uzatvorila s developermi transparentnú dohodu, v rámci ktorej za zmenu územného plánu v prospech zvýšenia zastavanosti a intenzít v území prevedú do vlastníctva mesta päť percent bytov postavených vďaka tejto úprave. Tento prístup nielenže zvyšuje kapacitu mestského bytového fondu, ale zároveň zabezpečuje, že rozvoj mesta prináša priamy benefit pre jeho obyvateľov.
Bratislava: Prvé kroky k riešeniu bytovej otázky
Bratislavský magistrát aktívne pracuje na riešení nedostatku nájomných bytov. V súčasnosti spravuje 978 nájomných bytov, pričom ďalších vyše tisíc je v správe mestských častí. Napriek týmto číslam je zrejmé, že súčasná ponuka je stále nedostatočná, čo potvrdzuje aj vysoký počet žiadostí o nájomný byt - len za necelý rok prijalo mesto viac ako tisíc takýchto žiadostí. V poradovníku je približne 300 žiadateľov o nájomný byt a asi 400 čakateľov na náhradné nájomné byty.
Významným míľnikom v rozvoji nájomného bývania v Bratislave bolo dokončenie výstavby bytového domu so 103 nájomnými aj náhradnými bytmi na Muchovom námestí v bratislavskej Petržalke. Tento projekt, ktorý už zabývajú prvé rodiny, predstavuje novú éru systematického budovania nájomného bývania po rokoch stagnácie. Viceprimátorka hlavného mesta, Lenka Antalová Plavuchová, zdôraznila, že tento projekt je mimoriadne dôležitý pre rozvoj nájomného bývania a symbolizuje začiatok novej éry v tejto oblasti. Bratislava sa po rokoch stagnácie opäť púšťa do výstavby mestských nájomných bytov, pričom po úspešnom dokončení bytového domu na Muchovom námestí sa blíži začiatok realizácie ďalšieho významného projektu - bytového súboru Terchovská v Trnávke. Do konca volebného obdobia má mať Bratislava viac ako 1 500 bytových jednotiek v rôznom štádiu rozpracovanosti.
Investiční partneri: Súkromný kapitál v nájomnom bývaní
Do systému štátom podporovaného nájomného bývania vstupujú aj súkromní investori, čím sa rozširuje spektrum možností pre dostupnejšie bývanie. Poisťovňa KOOPERATIVA, člen rakúskej skupiny Vienna Insurance Group, je jedným z prvých súkromných partnerov, ktorý vstúpil do tohto systému. V januári 2025 jej generálny riaditeľ na Slovensku, Vladimír Bakeš, predstavil ambiciózny plán výstavby nájomného bývania v Bratislave, Nitre a Žiline s celkovým objemom vyše 1 300 bytov za viac ako 300 miliónov eur. Tento záujem preinvestovať v nájomnom bývaní na Slovensku sumu 300 až 500 miliónov eur signalizuje rastúcu dôveru v tento sektor.
V marci 2025 odovzdala poisťovňa prvé byty z projektu Ovocné sady v Bratislave-Ružinove (102 bytov, 16 miliónov eur) do portfólia Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Tieto byty sú zatiaľ jediné svojho druhu v portfóliu agentúry. Ďalším projektom bude 121 bytov v projekte v susedstve lesoparku v Žiline. KOOPERATIVA je jedným zo štyroch investičných partnerov v štátom podporovanom nájomnom bývaní a má skúsenosti s rezidenčnými projektmi (600 bytmi) a rokovaniami s Európskou investičnou bankou. O vstupe uvažuje aj správcovská spoločnosť Tatra banky - Tatra Asset Management, ktorá by si takto rozšírila svoje portfólio.
Dôchodkové správcovské spoločnosti (DSS) z 2. piliera sú považované za kľúčové subjekty v kolektívnom investovaní, pretože ich investičné stratégie sú vhodné a bezpečné v oblasti podpory nájomného bývania. Hoci v informovaní o investovaní do nájomného bývania vládne zo strany DSS zatiaľ opatrnosť, správcovia úspor zvažujú štyri projekty nájomných rezidenčných budov. V prípade WBG ide o spoluprácu s mestom Košice, kde mestské zastupiteľstvo odsúhlasilo v roku 2025 vznik spoločného podniku, ktorý zhodnotí mestské pozemky cez development. WBG zabezpečí financovanie, manažment realizácie a prevádzky projektov nájomného bývania. Výstavba bytov bude v 11 lokalitách, v úvodnej fáze pôjde o 1700 bytov. Investičný fond Hestia so sídlom v Lichtenštajnsku má záujem zapojiť sa do projektu štátom podporovaného nájomného bývania v Bratislave, Žiline, Košiciach a v regióne Banská Bystrica - Zvolen. Okrem bytových domov by to v budúcnosti mali byť aj obytné súbory.
Výzvy a prekážky na ceste k dostupnému bývaniu
Napriek pozitívnemu vývoju existujú aj výzvy, ktoré bránia rýchlejšiemu a efektívnejšiemu napredovaniu v oblasti nájomného bývania. Jednou z nich je potreba dopracovania legislatívnych úprav a zmeny niektorých kritérií výberu nájomcov, ktoré môžu byť limitujúce a diskvalifikujú záujemcov. Generálny riaditeľ KOOPERATIVY, Vladimír Bakeš, poukázal na potrebu aktualizácie podmienok v projekte Ovocné sady, aby bol okruh záujemcov širší. V súvislosti s rezortom dopravy by poisťovňa privítala väčšiu ústretovosť v zmene zastaraných technických noriem.
Ďalšou prekážkou je byrokracia a zdĺhavé povoľovacie procesy. Hoci niektoré projekty sú vo fáze plánovania alebo územného konania, ich samotná realizácia sa často oneskoruje. Na Slovensku chýba niekoľko stotisíc bytov a postaviť takýto veľký objem si vyžiada dlhší čas aj „dlhšie“ peniaze. Vláda uvažuje oslobodiť mestá a obce od komplikovaného verejného obstarávania obecných a mestských nájomných bytov, aby im umožnila vyberať zhotoviteľa stavby len v zjednodušenom konaní z troch ponúk. Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) a rezort dopravy sú tradičnými poskytovateľmi financií pre samosprávy na výstavbu nájomného bývania, no existujú aj prekážky, ktoré bránia lepšiemu čerpaniu peňazí.
Budúcnosť nájomného bývania: Vízia a ciele
Navzdory prekážkam je ambícia zabezpečiť dostupné bývanie pre všetkých obyvateľov Slovenska silná. Premiér Robert Fico označil dostupné nájomné bývanie za strategický nástroj, ktorý pomôže zastaviť odliv mladých ľudí do zahraničia, posilní stabilizáciu pracovnej sily a zvýši konkurencieschopnosť Slovenska. Zároveň zdôraznil, že program štátom podporovaného nájomného bývania nemôže byť „monopolný pre vybrané spoločnosti“. Štát sa rozhodol zmeniť kritériá pre vstup investorov, aby umožnil účasť aj menším spoločnostiam a očakáva príliv súkromného kapitálu, výrazný impulz pre domáci stavebný sektor a vytvorenie základu pre vznik štátneho nájomného bytového fondu.
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania pripravuje moderný portál na spracovanie dokumentov od záujemcov, čím sa zefektívni proces registrácie a spracovania žiadostí. V súčasnosti sa zaslané doklady spracúvajú v papierovej forme, no v najbližších týždňoch by mal byť portál sprístupnený záujemcom. Východoslovenské Košice plánujú do roku 2029 postaviť približne 7 600 bytov v rámci dostupného bývania, čo predstavuje ambiciózny cieľ pre rozvoj mesta.
Aj menšie mestá a obce sa aktívne zapájajú do výstavby nájomných bytov. Breznianska samospráva sa blíži do finále s výstavbou 96 nájomných bytov na sídlisku Mazorníkovo a od budúceho roka pripravuje výstavbu ďalších 150 mestských bytov. Mesto Fiľakovo podpísalo so spoločnosťou Dostupný Nájom memorandum o spolupráci pri výstavbe nových nájomných bytov. Mesto Martin čoskoro predstaví 48 zrekonštruovaných nájomných bytov. Tieto iniciatívy demonštrujú, že riešenie bytovej otázky je na Slovensku multidisciplinárnym procesom, ktorý si vyžaduje zapojenie všetkých aktérov a neustále hľadanie inovatívnych prístupov.