V dnešnej dobe sa čoraz častejšie stretávame s novými pojmami v oblasti realít, ktoré môžu bežného človeka zmiasť. Jedným z takýchto termínov, ktorý sa v posledných rokoch udomácnil v ponukách developerov, je „apartmán“. Na prvý pohľad môže slovo apartmán pôsobiť exkluzívnejšie a luxusnejšie ako klasický byt, avšak skutočnosť je často oveľa zložitejšia. V nasledujúcich riadkoch sa pokúsime rozpliesť túto realitnú záhadu a objasniť, aký je vlastne rozdiel medzi bytom a apartmánom, aké sú ich špecifiká a aké dôsledky to môže mať pre potenciálnych kupujúcich či nájomníkov.
Pôvod a Význam Pojmu Apartmán
Pojem „apartmán“ k nám prišiel predovšetkým prostredníctvom dovolenkového a rekreačného bývania. Tento trend kopíroval spôsob dovolenkovania, ktorý sa preferoval v západných krajinách Európy a Severnej Ameriky. Klasickú chuť po tradičných rekreačných objektoch nahradila túžba po inom type ubytovania, ktorým sa stali práve apartmány a ich komplexy, často budované v blízkosti lyžiarskych a vodných stredísk.
Podľa klasických výkladových slovníkov sa apartmán definuje ako väčší súkromný alebo hotelový byt s príslušenstvom. Avšak, ako sa ukazuje, realita na Slovensku má svoje špecifiká. Dvojizbové apartmány, ktoré patria k tým najbežnejším, sú často menšie ako by sa podľa slovníkovej definície očakávalo. Dôvodom je, že ľudia sa na krátkodobé pobyty uspokoja aj s menším priestorom. Rekreačné apartmánové bývanie navyše často zahŕňa zabezpečenie služieb a údržbu objektu, čo bolo v minulosti pri chalupách zodpovednosťou majiteľa.
V oblasti rekreačného bývania hrá jednoznačne prím prenájom pred kúpou, keďže ide o miesto, kde sa trávi len obmedzený čas v roku. Výstavba rekreačných apartmánov zažila svoj boom, podobne ako iné typy nehnuteľností, a trh je v tejto oblasti často presýtený. V prípadoch, kedy si klienti kúpili tento typ nehnuteľnosti, dnes často čelia problémom s jeho predajom, najmä v dôsledku finančnej krízy a šetrenia.
Mestské Apartmány: Komplikovanejšia Realita
Situácia s tzv. „mestskými apartmánmi“ je omnoho komplikovanejšia a skrýva v sebe viacero úskalí. Korene tohto stavu možno hľadať vo vysokej ponuke týchto nehnuteľností, ktoré boli často plánované v rokoch s vysokým realitným rastom (napr. 2006-2008). Základnou otázkou zostáva technický rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom a dôvody, prečo sa apartmány objavujú v ponukách developerov.
Technické a Legislatívne Rozdiely: Svetlotechnika a Normy
Kľúčovým rozdielom medzi bytom a apartmánom sú technické normy a legislatíva. Stavebný zákon, katastrálny zákon ani územný plán nepoznajú pojem „apartmán“ ako samostatnú kategóriu určenú na bývanie.
- Svetlotechnika: Jedným z najvýraznejších rozdielov sa týka noriem na svetlotechniku. Priestor môže byť klasifikovaný ako byt len vtedy, ak doň vniká dostatočné množstvo prirodzeného slnečného svetla. Toto je obzvlášť dôležité pre priestory na prvých poschodiach v husto zastavaných oblastiach, kde môže byť prirodzeného svetla nedostatok. Nedostatočné preslnenie je jedným z hlavných dôvodov, prečo priestory nemôžu byť skolaudované ako byty.
- Požiarna ochrana: Na druhej strane, v prípade apartmánov ako nebytových priestorov môžu byť kladené vyššie požiadavky na požiarnu ochranu v porovnaní s klasickými bytmi.
- Parkovacie miesta: Normy STN 73 6110/Z1/O1 určujú počet parkovacích miest pri bytovom dome v závislosti od veľkosti bytu (1-izbový = 1 parkovacie miesto, 2-izbový = 1,5 parkovacieho miesta, 3 a viac izbový = 2 parkovacie miesta). V prípade apartmánov ako zariadenia na ubytovanie sú tieto požiadavky benevolentnejšie. Ak sa projekt nedokáže vysporiadať s dostatočným počtom parkovacích miest pre bytové jednotky, niektoré priestory môžu byť klasifikované ako apartmány, aj keď spĺňajú ostatné normové požiadavky.
- Územný plán: Častým dôvodom pre označenie priestorov ako apartmánov je aj územný plán mesta alebo mestskej časti. V niektorých lokalitách je presne definovaný pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Ak developer nemôže postaviť dostatočný počet bytov podľa limitov územného plánu, alternatívou je výstavba apartmánov, ktoré sa v praxi často využívajú na dlhodobé bývanie, čím sa obchádzajú regulatívy územného plánu. Pre developera je výhodnejšie predávať priestory ako apartmány, než ich prenajímať na kancelárske alebo obchodné účely.
- Hygienické požiadavky: Apartmán nemusí spĺňať všetky hygienické požiadavky, ktoré sú nevyhnutné pre priestor určený na bývanie. Ak priestory nesplnia tieto kritériá, nie je možné ich skolaudovať ako byty.
V zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona je byt definovaný ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzatvorením, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV (individuálna bytová výstavba) alebo občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako „Byty“.
Právne a Administratívne Dôsledky: Trvalý Pobyt a Zápis v Katastri
Najproblematickejšou otázkou pri mestských apartmánoch sa stáva možnosť trvalého pobytu. Ak si kúpite nehnuteľnosť označenú ako apartmán, na liste vlastníctva bude zapísaná ako nebytový priestor. Slovenská legislatíva v súčasnosti neumožňuje trvalý pobyt v nebytových priestoroch. Zákon hovorí, že trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.
Aj keď stavebný zákon pojem „apartmán“ nepozná, a pod tento názov sa dá schovať široké spektrum nehnuteľností, bývať v apartmáne celý rok je možné, avšak s adresou v občianskom preukaze to nemusí byť vždy jednoduché. V súčasnosti existujú prípady, kedy samospráva povolila trvalý pobyt v apartmánoch, avšak toto rozhodnutie môže byť časom zrušené. To vytvára riziko pre predajnosť takejto nehnuteľnosti v budúcnosti.
Podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 135/1982 Zb. o locationManager, trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Z tejto definície však vyplýva, že ak je v budove aspoň jeden byt, miestny úrad by mal prihlásiť trvalý pobyt aj na apartmán (nebytový priestor). Toto je však oblasť, kde sa prax môže líšiť a je dôležité overiť si možnosti priamo na príslušnom miestnom úrade.
Na liste vlastníctva je apartmán následne vedený ako „Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán“. Napriek tomu, že apartmány môžu byť vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, kúpa apartmánu nesie riziko pri jeho budúcom predaji, najmä z pohľadu prefinancovania hypotékou.
Lucia Barmošová, moderátorka, uvádza: „V podstate o tom rozhodol územný plán, ktorý určil počet bytov, ktoré môžu užívať status bytu. Slovensko má problém s nedostatkom bytov a tak developeri stavajú aj apartmány.“ Branislav, obyvateľ MČ Bratislava - Ružinov, sa stretol s problémom pri vybavovaní rezidentskej parkovacej karty: „Ja tu trvalý pobyt nahlásený a riadne zaevidovaný mám, tak čiže vlastním vozidlo, tak som si v predstihu chcel vybavovať rezidentskú parkovaciu kartu a tak som si online vypísal žiadosť s tým, že táto moja žiadosť bola zamietnutá kvôli tomu, že vlastne môj byt je klasifikovaný ako apartmán.“ Tatiana Tóthová, hovorkyňa MČ Bratislava - Ružinov, však tvrdí: „Ľudia, ktorí bývajú v apartmánoch, tam môžu mať aj trvalý pobyt.“
Anton Adamčík poukazuje na súvislosť s parkovaním: „Štátu sa nedarí už desaťročia stavať dostatok bytov a tak sa developeri prirodzene snažia dopyt uspokojiť aj stavaním apartmánov. Skrátka čím viac bytov v lokalite, tým menej parkovacích miest sa ujde tamojším obyvateľom. Preto územný plán určuje počet bytov, ktoré je možné tam postaviť. Obmedzený počet zároveň garantuje obyvateľom, že budú mať kde zaparkovať.“
Finančné Aspekty: Hypotéky a Investičný Potenciál
Finančná stránka mestských apartmánov nie je taká nejasná ako tie právne. Ceny apartmánov sa riadia podobnými pravidlami ako pri klasických bytoch - závisia od použitých materiálov, lokality a doplnkových služieb. Rovnako to platí aj pri možnostiach získania hypotekárneho úveru.
Pri prenájme sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných bytoch, rovnako aj platby za vodu a stočné a príspevky do fondu opráv.
Z finančného hľadiska sú apartmány zaujímavejšie skôr pre právnické osoby (PO) ako pre fyzické osoby (FO). Pre PO je výhodou možnosť odpisu DPH a fakt, že problém s trvalým pobytom pre firmu odpadá.
Aj keď apartmány bývajú o niečo lacnejšie ako plnohodnotné bytové jednotky, ich predajnosť je nižšia. Mnohí kupujúci si už uvedomujú úskalia spojené s kúpou apartmánu.
Banky v súčasnosti financujú aj apartmány, avšak s určitými obmedzeniami a často v závislosti od lokality (napríklad v Bratislave). Doba splatnosti úveru sa môže líšiť - pri apartmánoch určených na bývanie v meste, kde stavebný úrad pripustí trvalé bývanie, môže byť splatnosť štandardná (cca 30 rokov). Pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti úveru často len 8 rokov.
Kedy sa Apartmán Oplatí?
Napriek všetkým spomenutým úskaliam, apartmán má svoje miesto na trhu. Pre developera je to často spôsob, ako obísť legislatívu a regulácie týkajúce sa bytovej výstavby. Pre kupujúceho to môže byť cesta k lacnejšej nehnuteľnosti, avšak s rizikami.
Apartmán sa môže oplatiť ako investícia v podnikaní, kde si môžete uplatniť náklady v účtovníctve a prenajímať ho ako nebytový priestor, prípadne priestor na občasné bývanie.
V prípade, že plánujete kúpu nehnuteľnosti, najmä v novostavbe, je dôležité dôkladne zvážiť všetky aspekty. Pojmy ako „apartmánový byt“, „apartmán“, „štúdio“ nie sú vždy jednoznačne definované a môžu skrývať zásadné rozdiely oproti klasickému bytu.
Zvážte Všetky Aspekty Pred Kúpou
Pred kúpou nehnuteľnosti, ktorá ešte nestojí a má v názve „apartmánový byt, apartmán, štúdio“, je dôležité si všetko dobre premyslieť. Môže sa stať, že vám na ňu banka nepožičia, nebudete tam mať trvalý pobyt a ocitnete sa v dome, kde nik natrvalo nežije.
Ak zvažujete kúpu v novostavbe a neviete sa rozhodnúť medzi bytom a apartmánom, neváhajte sa obrátiť na odborníkov. Pomôžu vám s kontrolou územného plánu, zistením dôvodov, prečo je nehnuteľnosť apartmánom, a aké sú s tým spojené riziká. Nenechajte sa zlákať len nižšou cenovkou.
Príklady Ubytovania v Slovenských Apartmánoch
Na Slovensku existuje široká ponuka apartmánového ubytovania, ktoré sa líši svojím zameraním a vybavením. Od rekreačných apartmánov pri vodných plochách a v lyžiarskych strediskách, až po mestské apartmány v historických centrách či moderných rezidenčných komplexoch.
Príklady najlepšie hodnotených prenájmov súkromných apartmánov na Slovensku:
- Južné Terasy Spa Apartment | Privátna vírivka: Apartmán neďaleko Žiliny s moderným vybavením a možnosťou využitia súkromnej vírivky.
- Byt v dome vinárstva v Šenkviciach: Apartmán v príjemnom vidieckom prostredí s relaxom v súkromnej záhrade s vinicou.
- Halka Apartmán 4: Súkromný útulný domček v Rabčiciach obklopený lesmi s kompletným vybavením.
- Rustikálny hosťovský apartmán na periférii mesta: Apartmán v Bratislave - Rusovciach s bezbariérovým prístupom a dobrou dostupnosťou do centra.
- Apartmán pod Šípom: Ubytovanie v jedinečnom prostredí s celoročným vyžitím v blízkosti Malej Fatry a Chočských vrchov.
- Historický dom v tichej záhrade v Starom meste: Apartmán v centre Bratislavy s atmosférou historického domu a záhradou.
- Apartmán Jana: Útulný apartmán s dôrazom na maximálne pohodlie počas výletu či dovolenky.
- Apartmán v rodinnom dome: Samostatný apartmán v rámci rodinného domu s parkovaním v záhrade.
- Apartmán v dosahu kúpeľného mesta Bojnice/parkfree: Milý a útulný domček v Prievidzi s bezplatným parkovaním.
- Apartmán StUrsula v historickom Starom Meste v Bratislave: Apartmán na prízemí s bezbariérovým prístupom v centre Bratislavy.
- Amálkin Dvor: Ubytovanie priamo na vstupe do rekreačnej oblasti Nízkych Tatier s možnosťou využitia vírivky a bazéna.
- Chata Škerda - Zuberec: Čarokrásna chata v nádhernom prostredí Západných Tatier.
- Apartmány a Štúdiá Henrieta: Klimatizované ubytovanie v areáli Termálneho kúpaliska Vadaš v Štúrove.
- Apartmány Pod Chopkom: Ubytovanie v prírode Demänovskej doliny s blízkym prístupom k lyžiarskemu stredisku.
- Domček na Staromestskej: Romantický celoročne dostupný domček v Banskej Štiavnici.
- Apartmány STASKA: Apartmány s bazénom v tichom prostredí obce Podhájska.
- Jasná Escape: Moderný apartmán v srdci lyžiarskeho a horského strediska Jasná.
- Apartmán pod Ďumbierom: Štýlový relax pod štítmi Nízkych Tatier v obci Mýto pod Ďumbierom.
- Penzión Ostrva: Ubytovanie pod majestátnym Gerlachom v malebnej obci Štôla.
- Apartmán BASARIJA: Apartmán v Hrabušiciach ako ideálne miesto pre prieskum Slovenského raja.
- Apartmán Jurošík: Moderný a útulný apartmán na okraji obce Terchová v Malej Fatre.
- Apartmány Ski & Sun: Luxusné apartmány s vírivkou a saunou v Demänovej.
- Viola Apartman: Komfortné ubytovanie v centre Dunajskej Stredy.
- Feng shuei s bazénom: Štúdiá s bazénom v obci Trávnica blízko Podhájskej.
- Apartmán 131: Zážkovy pobyt v areáli termálneho rezortu Bešeňová.
- G88 RESIDENCE: Štýlové apartmány vo Vysokých Tatrách v blízkosti golfového resortu.
- Apartmán Kečka: Ubytovanie v známom horskom stredisku Donovaly.
- Apartmány TASIA: Apartmány v obci Mýto pod Ďumbierom v Nízkych Tatrách.
- Štvorlístok Veronika: Rodinný apartmán štúdiového typu vo Svite pod Tatrami.
- Ubytovacie zariadenie U Mudajov: Ubytovanie v obci Kraľovany pri rieke Váh.
- Apartmán Filip&Luky: Apartmán v obci Lendak s možnosťou sauny a relaxu v objatí hôr.
- Apartmán EveRest Donovaly: Oddych v srdci Donovál v objatí prírody.
- Apartmán TATRAFUN: Apartmán v srdci Tatier s výhľadom na hory.
- Apartmánový Dom Košut: Oddych v lone prírody v chate v obci Heľpa.
- Apartmány Piknik: Komfortná dovolenka v apartmánovom dome v Starej Lesnej.
- Apartmány Family: Apartmány v tichej dedinke Nová Lesná, vstupná brána do Vysokých Tatier.
- Apartmány Minko: Apartmány v obci Mýto pod Ďumbierom, ideálne pre turistov a športovcov.
- Privát Mako: Mezonetový apartmán v samostatne stojacom objekte vo dvore pri rodinnom dome.
- LIPTOVIN: Apartmánové zariadenie v centre Liptovského Mikuláša.
- Štýlový Domček Andrea blízko Snowlandu Valča: Útulný domček v malebnom horskom prostredí Valčianskej doliny.
- Wellness Apartmán MartinSki: Apartmán na Martinských holiach s wellness zázemím.
Tieto príklady ukazujú rozmanitosť ponuky a skutočnosť, že pojem „apartmán“ môže zahŕňať rôzne typy nehnuteľností, od rekreačných chát až po mestské bývanie. Je preto nevyhnutné dôkladne preskúmať špecifiká každej ponuky pred finálnym rozhodnutím.