Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý prináša zásadné zmeny v oblasti štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) a definuje nové postavenie a kompetencie pre subjekty zúčastnené na výstavbe. Tieto zmeny sa dotýkajú aj funkcie stavebného dozoru, jeho povinností, kvalifikačných predpokladov a zodpovednosti. Pochopenie týchto noviniek je kľúčové pre stavebníkov, zhotoviteľov, projektantov, ako aj pre samotných stavebných dozorov, aby sa zabezpečil hladký a zákonu zodpovedný priebeh stavebných procesov.
Zmeny v štátnom stavebnom dohľade od apríla 2025
Nový Stavebný zákon priniesol reorganizáciu orgánov zodpovedných za štátny stavebný dohľad. Slovenská stavebná inšpekcia (SSI) bola k 31. marcu 2025 zrušená a jej kompetencie boli zlúčené s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR). Zároveň došlo k presunu zodpovednosti za výkon ŠSD.
Od 1. apríla 2025 bude výkon štátneho stavebného dohľadu primárne realizovaný na Regionálnych úradoch (RÚ), ktoré preberajú funkciu stavebného inšpektorátu. Kompetencia vykonávať ŠSD bola odobratá obciam ako stavebným úradom. V prípade zistenia porušenia stavebného zákona po 1. apríli 2025 bude v prvom stupni miestne príslušným správnym orgánom Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát v obvode, kde bol ŠSD vykonaný. V druhom stupni bude o odvolaniach rozhodovať UUPV SR - Sekcia štátneho stavebného dohľadu.
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR na úseku ŠSD bude zodpovedať za vypracúvanie koncepcií rozvoja, riadenie výkonu štátnej správy prostredníctvom smerníc a metodických pokynov, poskytovanie odborných výkladov a organizovanie vzdelávania zamestnancov regionálnych úradov. Taktiež bude rozhodovať o opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam regionálnych úradov a vybavovať sťažnosti na ich činnosť.
Regionálny úrad ako stavebný inšpektorát bude vykonávať priamy štátny stavebný dohľad na stavbách a bude správnym orgánom príslušným na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme, ako aj na prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút.
Výkon štátneho stavebného dohľadu: Ex offo alebo na základe podnetu
Štátny stavebný dohľad sa realizuje buď bez návrhu, teda ex offo (z úradnej moci), alebo na základe podnetu. Samotný výkon ŠSD nie je v zmysle nového stavebného zákona (§ 82 ods. 1 písm. f) zákona č. 25/2025 Z.z.) správnym konaním. Správnym konaním je až následná činnosť správneho orgánu, ktorá nadväzuje na výsledky a závery zistené pri výkone ŠSD a môže viesť k vydaniu rozhodnutia. Dôležité je, že výkon ŠSD nepodlieha lehotám stanoveným v správnom poriadku (30, 60, 90 dní). Stavebné úrady sú naďalej povinné poskytovať Regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom súčinnosť podľa § 15 ods. 5 písm. g) zákona č. 25/2025 Z.z.
Kedy je stavebný dozor povinný?
Nový Stavebný zákon definuje situácie, kedy je ustanovenie stavebného dozoru povinné, a kedy ide skôr o odporúčanie alebo vec voľby stavebníka. Základnou líniou zostáva, že stavebný dozor je povinný pri svojpomocnej výstavbe, teda v prípadoch, kedy stavebník realizuje stavbu sám alebo s pomocou iných osôb bez toho, aby využil služby odborne spôsobilej firmy s oprávnením na vykonávanie stavebných prác.
Konkrétne ide o tieto prípady:
- Svojpomocná výstavba: Pri stavbe rodinného domu alebo podobných jednoduchých stavieb, ak stavebník sám nie je odborne spôsobilý na odborné vedenie a uskutočnenie stavby, musí preukázať stavebnému úradu pri podávaní žiadosti o stavebné povolenie, že má zabezpečený stavebný dozor.
- Dodávateľská realizácia po etapách: Stavebný dozor je povinný aj v prípade, ak sa práce na stavbe budú realizovať dodávateľsky, po jednotlivých etapách (napr. hrubá stavba, dokončovacie práce…).
- Odporúčanie stavebného úradu: Stavebný úrad môže jeho ustanovenie odporučiť aj v iných prípadoch.
- Stavby na kľúč: Pri stavbe domu na kľúč sa dôrazne odporúča nezávislý stavebný dozor, ktorý bude dôkladne kontrolovať stavebné postupy a všetky práce dodávateľskej firmy.
- Vyhradené stavby: Zákonodarca upravuje povinnosť stavebníka zabezpečiť na celý čas uskutočňovania stavebných prác na vyhradenej stavbe osobu oprávnenú na výkon stavebného dozoru (§ 30 ods. 5 písm. a) Stavebného zákona). Za vyhradenú stavbu sa považuje budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá.
Pre všetky ostatné stavebné práce, kde stavebný dozor nie je zákonnou požiadavkou, je jeho zabezpečenie vecou záujmu a zodpovednosti stavebníka.
Kto je stavebný dozor a aké sú jeho kvalifikačné predpoklady?
Stavebný dozor je fyzická osoba, ktorá vykonáva dozornú, resp. kontrolnú činnosť pri uskutočňovaní stavieb. Nie je to však hocikto. Ide o odborne spôsobilú osobu, ktorá musí spĺňať prísne zákonné podmienky a byť zapísaná v registri odborne spôsobilých osôb. Tento register vedie Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI). Každá osoba zapísaná v registri má pridelené jedinečné registračné číslo.
Kvalifikačné predpoklady pre stavebný dozor sú definované v § 46b Stavebného zákona. Vykonávať funkciu stavebného dozoru môže len osoba s príslušným vzdelaním, ktorá zložila štátom predpísané skúšky, preukázala dostatočné skúsenosti v danej oblasti a je zapísaná v zozname SKSI. Typicky ide o diplomovaných stavebných inžinierov s príslušným povolením na výkon stavebného dozoru. Autorizovaný architekt je s účinnosťou od 1. apríla 2025 oprávnený na vykonávanie stavebného dozoru na stavbách, ako sú drobné stavby, jednoduché stavby a stavby.
Je dôležité rozlišovať stavebný dozor od stavbyvedúceho. Stavbyvedúci má za úlohu primárne organizovať priebeh prác, zabezpečovať dodávky materiálu a realizovať stavbu správnymi technologickými postupmi. Stavebný dozor je skôr kontrolným a dohliadacím orgánom, ktorý zastupuje záujmy investora a dohliada na správny priebeh prác a dodržanie zmluvných podmienok. Stavebný zákon výslovne zakazuje, aby jedna osoba vykonávala súčasne funkciu stavbyvedúceho aj stavebného dozoru, nakoľko ich záujmy môžu byť v určitých situáciách protichodné.
Náplň činnosti stavebného dozoru: Viac než len dohľad
Náplň činnosti stavebného dozoru je komplexná a zahŕňa široké spektrum zodpovedností, ktorých cieľom je zabezpečiť, aby stavba prebiehala v súlade s projektovou dokumentáciou, stavebným povolením, technickými normami a v rámci dohodnutého rozpočtu a časového plánu.
Medzi kľúčové činnosti stavebného dozoru patrí:
- Sledovanie spôsobu a postupu výstavby: Dohliada na to, či sa stavba uskutočňuje podľa schválenej projektovej dokumentácie a podľa podmienok stavebného povolenia.
- Zabezpečenie súladu s projektovou dokumentáciou: Kontroluje, či sa stavba realizuje v súlade s pôdorysným a výškovým umiestnením podľa projektu.
- Dodržiavanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu: Zabezpečuje, aby boli dodržané všetky relevantné technické normy a predpisy.
- Dodržiavanie podmienok územného rozhodnutia a stavebného povolenia: Spoluzodpovedá za napĺňanie všetkých záväzných podmienok stanovených v týchto rozhodnutiach.
- Odstraňovanie zistených nedostatkov: Aktívne vplýva na odstránenie závad, ktoré na stavbe zistil. Ak chyby nemožno odstrániť v rámci bežného výkonu dozoru, bezodkladne ich oznamuje stavebnému úradu.
- Oboznámenie sa s podkladmi: Pred začatím stavebných prác sa dôkladne oboznámi s projektovou dokumentáciou, zmluvami a obsahom stavebného povolenia.
- Preberanie staveniska: Zabezpečí zápis do stavebného denníka o prevzatí staveniska a vykoná kontrolné zameranie terénu pred začatím prác.
- Systematické doplňovanie dokumentácie: Stará sa o priebežné aktualizovanie dokumentácie, podľa ktorej sa stavba realizuje.
- Priebežná kontrola zakrytých častí diela: Vykonáva kontrolu tých častí stavby, ktoré sa v ďalšom postupe zakryjú alebo sa stanú neprístupnými.
- Preberanie prác a kontrola odstránenia chýb: Eviduje výsledky kontrol v stavebnom denníku a dohliada na odstraňovanie chýb a nedorobkov zistených pri preberaní.
- Kontrola vykonávaných skúšok: Sleduje, či sa vykonávajú predpísané skúšky materiálov, konštrukcií a prác.
- Vyžadovanie dokladov o zhode: Vyžaduje doklady preukazujúce zhodu výrobkov používaných na stavbe s príslušnými normami.
- Kontrola postupu prác podľa časového plánu: Sleduje dodržiavanie dohodnutého časového harmonogramu stavby.
- Kontrola uskladnenia materiálov a zariadení: Dohliada na riadne uskladnenie stavebných materiálov, strojov a zariadení na stavenisku.
- Dávanie súhlasu na začatie prác: Vydáva súhlas na začatie realizácie rôznych stavebných prác.
- Riešenie technických otázok: V spolupráci s autorom stavebného diela rieši technické otázky, napríklad pri nevyhnutnej zmene navrhnutých stavebných materiálov. V tejto oblasti plne zastupuje investora s cieľom udržať náklady v rámci rozpočtu, nepredlžovať lehotu výstavby a nezhoršovať parametre stavby.
- Informovanie investora: Bezodkladne informuje investora o všetkých závažných okolnostiach, ktoré sa na stavbe vyskytnú.
- Kontrola vedenia stavebného denníka: Sleduje a kontroluje správnosť a úplnosť zápisov v stavebnom denníku. Stavebný denník pri jednoduchých stavbách, drobných stavbách a ich zmenách uskutočňovaných svojpomocne vedie stavebník (pri stavbách uskutočňovaných zhotoviteľom ho vedie stavbyvedúci) po celý čas výstavby od prvého dňa prípravných prác na stavenisku až po odstránenie nedostatkov skutočného realizovania stavby podľa podmienok kolaudačného rozhodnutia.
- Príprava podkladov na odovzdanie a prevzatie stavby: Zabezpečuje komplexnú dokumentáciu pre kolaudáciu, vrátane výkresov so zakreslenými zmenami, zoznamu zabudovaných zariadení s certifikátmi, návodov na obsluhu, protokolov o skúškach, revíznych správ a inej relevantnej dokumentácie.
- Kontrola vypratania staveniska: Po skončení stavebných prác dohliada na riadne vypratanie staveniska.
- Účasť na kolaudačnom konaní: Zúčastňuje sa kolaudačného konania a dohliada na odstránenie prípadných kolaudačných chýb.
Výber správneho stavebného dozoru: Investícia do pokoja a kvality
Výber vhodnej osoby na pozíciu stavebného dozoru je jedným z najdôležitejších rozhodnutí, ktoré stavebník urobí. Nie je to len o forme, ale o nájdení spoľahlivého partnera, ktorý bude stáť na strane investora a dohliadať na všetky aspekty stavby.
Kľúčové faktory pri výbere zahŕňajú:
- Referencie a skúsenosti: Dôkladne si preverte minulé projekty kandidáta. Spýtajte sa na jeho skúsenosti, odvetvia, v ktorých pôsobil, a typy stavieb, ktoré dozoroval.
- Overená kvalifikácia: Uistite sa, že osoba má potrebné vzdelanie, absolvovala skúšky a je zapísaná v registri SKSI.
- Nezávislosť: Je zásadné, aby stavebný dozor bol nezávislý od dodávateľskej firmy. Pokiaľ stavebná firma ponúka svojho vlastného dozora, je lepšie si zabezpečiť vlastnú, nezávislú osobu. To zabráni potenciálnym konfliktom záujmov a zabezpečí objektívne posudzovanie. Stavebný dozor by nemal byť v žiadnom obchodnom, rodinnom ani inom blízkom vzťahu so zhotoviteľmi.
- Komunikácia: Dobrá a otvorená komunikácia je základom úspešnej spolupráce.
- Cena a rozpočet: Zistite si štruktúru jeho odmeňovania. Cena sa môže líšiť v závislosti od rozsahu projektu, zložitosti, lokality a skúseností odborníka. Priemerná hodinová sadzba sa pohybuje od 10 do 40 eur, ale celková cena môže byť stanovená aj ako percento z celkových nákladov stavby (typicky 1-5 % alebo 5-10 % podľa rozsahu služieb). Najlacnejšia ponuka nemusí byť vždy najlepšia.
- Zmluva: So stavebným dozorom by ste mali vždy uzatvoriť písomnú zmluvu o výkone stavebného dozoru a odborného poradenstva, ktorá jasne definuje rozsah jeho práce, zodpovednosť a odmenu.
Stavebný dozor versus Technický dozor investora
V súvislosti so stavebným dozorom sa často objavuje aj pojem "technický dozor investora". Hoci názvy môžu byť podobné, ich funkcie a postavenie sa líšia. Stavebný dozor je primárne orgánom architektonickej a stavebnej správy, ktorý dohliada na dodržiavanie predpisov. Technický dozor investora je naopak osobou, ktorá priamo zastupuje záujmy investora na stavbe. Jeho hlavnou úlohou je chrániť záujmy investora, kontrolovať kvalitu vykonaných prác, riadiť riešenie porúch a vypracovávať správy o priebehu prác. Jeho prítomnosť je dôležitá najmä pri rozsiahlych investíciách.
Stavebný dozor ako investícia, nie náklad
Často sa objavuje názor, že stavebný dozor je len zbytočný výdavok, ktorý predlžuje proces a zvyšuje náklady. Toto tvrdenie je však zväčša nesprávne. Dobrý a zodpovedný stavebný dozor nie je len kontrolným orgánom, ale aktívnym partnerom, ktorý svojimi odbornými znalosťami a dohľadom dokáže predchádzať drahým chybám, nekvalitným materiálom či zbytočnému naťahovaniu termínov. V konečnom dôsledku tak môže ušetriť stavebníkovi značné finančné prostriedky a predovšetkým veľa stresu a nervov. Zodpovednosť za stavbu a jej vyhotovovanie pod dohľadom stavebného dozoru nesie primárne stavebník, ktorý uskutočňuje stavebné práce svojpomocou (§ 30 ods. 1 Stavebného zákona).
Nový stavebný zákon prináša zmeny aj v oblasti zodpovednosti za porušenie stavebných predpisov, pričom zodpovednosť sa bude rozdeľovať medzi jednotlivých účastníkov výstavby. Je preto nevyhnutné, aby každý aktér na stavbe plnil svoje úlohy svedomito a v súlade s platnou legislatívou.