Ako vybaviť hypotéku na byt na Slovensku: Kompletný sprievodca

Získanie vlastného bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru je pre mnohých Slovákov kľúčovým krokom k stabilite a finančnej nezávislosti. Finančná situácia je jedným z najčastejších dôvodov, prečo mladí ľudia bývajú u rodičov aj po dovŕšení dospelosti, pretože nemusia platiť za nájom a rovnako ušetria na ďalších výdavkoch spojených s vedením domácnosti. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako si úspešne vybaviť hypotéku na byt, aké sú požiadavky bánk a aké možnosti dofinancovania máte k dispozícii.

Základné požiadavky bánk na získanie hypotéky

Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku kladú dôraz na viacero faktorov, ktoré zabezpečujú ich návratnosť a schopnosť klienta splácať záväzky. Jednou z hlavných požiadaviek na poskytnutie hypotéky je stabilný a pravidelný príjem. Dôvodom je, že banka potrebuje preveriť vašu schopnosť splácať záväzky.

Okrem príjmu je dôležitý aj vek žiadateľa. Hypotéka je limitovaná vekom, v ktorom klientovi vzniká nárok na starobný dôchodok, a to v zmysle § 21 zákona č. 100/1988 Zb. Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky (aj cudzí štátny príslušník) a podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Pri posudzovaní žiadosti bude banka prihliadať aj na to, ktorej krajiny je žiadateľ občanom. Spravidla majú najväčšiu šancu občania EÚ, ktorí majú trvalý pobyt na území SR. Ostatné kategórie, ako je napríklad občan EÚ s prechodným pobytom na území SR, sú posudzované individuálne.

V prípade, že je žiadateľ o hypotéku v manželskom zväzku, do úveru musí vstúpiť aj manžel/manželka. Ak ste vydatá a chcete si vziať hypotéku, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela.

Pri posudzovaní žiadosti banka berie do úvahy aj ukazovateľ DSTI (Debt Service To Income). V praxi to znamená, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu finančná rezerva, ktorá nemôže byť určená na splácanie úverov. Platí, že mesačné splátky záväzkov nemôžu byť viac ako 60 % z príjmu klienta.

Výška hypotéky a ukazovateľ LTV

Banky neposkytujú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výške 100 % hodnoty zakladaných nehnuteľností. Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ zabezpečenia úveru známy ako LTV (loan-to-value). Maximálne LTV sa pohybuje okolo 90 %. To znamená, že ak si plánujete kúpiť byt za 100 000 EUR a banka vám poskytne hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšných 20 000 EUR budete musieť dofinancovať iným spôsobom.

Valéria Hrabčáková z Tatra banky objasňuje: „Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou.“ Myslieť na vlastné bývanie sa preto vyplatí už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti. Je vhodné mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti.

Možnosti dofinancovania hypotéky

Vzhľadom na to, že banky neposkytujú 100 % financovanie, je dôležité zvážiť možnosti dofinancovania zvyšnej sumy. Existuje niekoľko spôsobov, ako túto situáciu riešiť:

• Vlastné úspory: Najjednoduchším a najvýhodnejším spôsobom je použiť vlastné nasporené prostriedky. Vytvorte si plán - cieľovú sumu rozdeľte na menšie mesačné ciele. Optimalizujte výdavky - urobte si prehľad mesačných výdavkov a objavte príležitosti, ako ich môžete minimalizovať.
• Spotrebný úver: Spotrebný úver patrí medzi najbežnejšie spôsoby dofinancovania hypotéky. Poskytne vám ho banka, v ktorej dostanete hypotéku. Úroky sa pohybujú v rozmedzí 5 % až 9 % a môžete ho získať maximálne na 8 rokov.
  • Príklad z praxe: Mladomanželia sa rozhodli pre kúpu rodinného domu v hodnote 200 000 EUR. Banka poskytla hypotéku vo výške 80 % nehnuteľnosti. K dispozícii majú vlastné úspory v hodnote 20 000 EUR a na dofinancovanie zvyšných 20 000 EUR sa rozhodli využiť spotrebný úver s fixnou úrokovou sadzbou 6,19 % p. a. počas celej doby splatnosti. V deň poskytnutia úveru zaplatia jednorazový spracovateľský poplatok 50 EUR a od nasledujúceho mesiaca po čerpaní ho budú počas zvolenej doby splatnosti 8 rokov splácať mesačnou splátkou vo výške 263,37 EUR. Celková čiastka, ktorú uhradia bude 25 333,52 EUR, čo v prepočte predstavuje ročnú percentuálnu mieru nákladov 6,44 % pri 96 splátkach.
• Úver od stavebnej sporiteľne: Úver od stavebnej sporiteľne je ďalším spôsobom na zabezpečenie dofinancovania hypotéky. Dobu splácania môžete nastaviť až na 30 rokov bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou a bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.
• Zabezpečenie inou nehnuteľnosťou: So získaním hypotéky vám môžu pomôcť aj vaši blízki. Ak vlastnia nehnuteľnosť bez zaťaženia úverom z inej banky, môžu vám ju poskytnúť na založenie hypotéky. V takom prípade môžete získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v plnej výške. V ČSOB môžete vybaviť hypotéku na kúpu nehnuteľnosti bez návštevy pobočky - od podania žiadosti až po podpis úverovej zmluvy. Po určitom období môžete požiadať o vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti.
• Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB): Kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti môžete financovať aj pomocou Štátneho fondu rozvoja bývania. Ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Maximálna výška úveru môže dosiahnuť 180 000 EUR. Ručenie - je možné len nehnuteľnosťou v hodnote minimálne 1,3-násobku požadovaného úveru.

Dofinancovanie hypotéky ďalším úverom znamená, že budete splácať dva úvery naraz - primárnu hypotéku a doplnkový úver.

Aký byt je možné kúpiť na hypotekárny úver?

Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a na území SR. Hypotéku si možno vziať aj na dom či byt, ktorý sa nachádza v zahraničí, na zabezpečenie však musí byť použitá tuzemská nehnuteľnosť. Ostatné podmienky a kritériá hypotekárneho úveru na zahraničnú nehnuteľnosť nie sú odlišné od tých pre tuzemské stavby. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV, teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky. Všetko ostatné, veľkosť bytu, poloha, dispozícia, už závisí len od rozhodnutia klienta.

Hypotéka na kúpu či výstavbu nehnuteľnosti

Hypotéku si môže klient vziať buď na kúpu, alebo výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby nehnuteľnosti. Je to tak preto, lebo na začiatku výstavby je hodnota predmetnej nehnuteľnosti nízka, a tak banka najskôr uvoľní iba prvú časť finančných prostriedkov, nazýva sa to prvá tranža. Výstavba pokračuje ďalej a keď sú všetky financie z prvej tranže investované, po náležitom zdokladovaní banka uvoľní druhú tranžu.

Áno, v prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti.

Hypotéka s vopred nešpecifikovaným objektom úveru

Tento typ hypotekárneho úveru je vhodný pre tých klientov, ktorí si chcú zabezpečiť financovanie svojho bývania aj keď ešte nemajú vybranú nehnuteľnosť. Ide teda o hypotéku, ktorú banka vopred schváli v určitej výške a klient má potom stanovenú lehotu, počas ktorej si musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru možno využiť nielen na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.

Poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke

Pri hypotéke je veľmi dôležitá aj otázka poistenia. Keď si klient vezme hypotéku, nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je záväzok na veľmi dlhý čas a oplatí sa myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Áno, na to, aby banka uvoľnila pri čerpaní hypotéky finančné prostriedky, musí byť nehnuteľnosť poistená. Je to tak preto, lebo banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo a v prípade, že klient nebude hypotéku splácať, získa svoje peniaze späť prostredníctvom predaja daného domu či bytu. Ak by však táto nehnuteľnosť bola poškodená, mohla by výrazne klesnúť jej hodnota.

V praxi to vyzerá tak, že klient uzatvorí poistenie majetku na svoju osobu a následne mu poisťovňa danú poistku vinkuluje. Potvrdenie od poisťovne je potrebné odniesť do banky. Banka od klienta požaduje mať uzatvorené iba platné poistenie nehnuteľnosti. Pre komplexné zabezpečenie vášho bývania odporúčame uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti aj domácnosti.

Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi. Pravidlá poskytovania poistného plnenia môžu mať banky upravené rôzne, napríklad aj tak, že menšie škody môže poisťovňa vyplatiť priamo klientovi a väčšie škody sú vyplácané na účet banky. V niektorých bankách to zasa funguje tak, že finančná inštitúcia rozhodne o tom, že poistné plnenie môže byť vyplatené priamo poistenému. Každopádne je poistné plnenie vždy vyplatené klientovi, či už priamo od poisťovne, alebo je priznané najskôr banke a až potom poistenému.

Valéria Hrabčáková ozrejmuje: „Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke.“ Tlačivá pre poisťovňu vám odovzdá banka pri uzatvorení úverovej zmluvy a poisťovňa vám ich potvrdí. Poisťovňu si môžete vybrať sami podľa vašich potrieb. V súčasnosti však takmer všetky banky ponúkajú klientom poistenie nehnuteľnosti v zazmluvnenej poisťovni. Ušetríte si tak čas návštevou ďalšej inštitúcie a všetky potrebné náležitosti vybavíte priamo v banke. „Výber poisťovne je na klientovi. Zakladaný byt musí byť poistený na takzvanú reprodukčnú hodnotu, ktorú stanoví poisťovňa. Napriek tomu, že to banka kvôli čerpaniu hypoték nevyžaduje, je vhodné poistiť si byt aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa.

Zabezpečenie hypotekárneho úveru

Každá hypotéka musí byť niečím zabezpečená. Zabezpečenie hypotekárneho úveru predstavuje pre banku istú formu zábezpeky pre prípad, že klient nebude schopný hypotéku splácať. Realizuje sa na základe zriadenia záložného práva (ťarchy) nehnuteľnosti v prospech banky. Vznik záložného práva je administratívny proces, ktorý sa realizuje na základe zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti. Po uzatvorení tejto zmluvy vlastník podá do katastra nehnuteľností návrh na vklad záložného práva.

Hypotekárny úver môže byť zabezpečený buď tou nehnuteľnosťou, na ktorú je čerpaný, alebo aj inou, prípadne viacerými ďalšími nehnuteľnosťami. Tieto nehnuteľnosti môžu byť aj vo vlastníctve inej osoby než je žiadateľ o úver. V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti.

Pre úspešné čerpanie hypotekárneho úveru na byt je potrebné odniesť na katastrálny úrad podpísaný návrh na vklad do katastra aj záložnú zmluvu. Katastrálny úrad vám v zákonnej lehote 30 dní povolí vklad záložného práva a list vlastníctva opatrí plombou v prospech banky. Návštevu katastra však môžete nechať aj na banku. Valéria Hrabčáková ozrejmuje, ako táto služba funguje: „Klient sa môže rozhodnúť, že na kataster dokumenty zanesie sám alebo využije službu ‚Vybavíme kataster za vás‘.“

Štátne príspevky a daňový bonus

Mladí ľudia môžu v rámci hypotekárneho úveru získať zvýhodnenie v podobe daňového bonusu. Štát zvýhodňoval mladých ľudí pri čerpaní hypotéky prostredníctvom štátneho príspevku pre mladých, ktorý je od 1.1.2018 zrušený. Nahradil ho tzv. daňový bonus na zaplatené úroky.

Príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy. Účelom úveru musí byť kúpa, výstavba alebo zmena či rekonštrukcia nehnuteľnosti. Vďaka daňovému bonusu si klient môže znížiť daň z príjmu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €. Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €. Celková výška hypotéky môže predstavovať aj vyššiu sumu, daňová úľava sa však aj v takom prípade bude vzťahovať maximálne na sumu 50 000 €.

POZOR! Na to, aby si klient mohol uplatniť daňový bonus, musí k daňovému priznaniu priložiť potvrdenie z banky o zaplatených úrokoch.

Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, či už bol použitý na účely nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavby alebo zmeny dokončených stavieb, údržby tuzemských nehnuteľností. Daňový bonus je možné získať iba na hypotéku, ktorej účelom je kúpa, dostavba alebo výstavba nehnuteľnosti. Dom či byt, na ktorý je viazaný hypotekárny úver, musí byť určený na bývanie.

Proces vybavenia hypotéky krok za krokom

Proces vybavenia hypotéky môže pôsobiť zložito, no pri dodržaní postupných krokov je zvládnuteľný.

1. Prvý kontakt s bankou: Prvým krokom môže byť návšteva pobočky, webovej stránky banky alebo priamo žiadosť cez elektronické bankovníctvo. Veľmi pohodlným riešením je dohodnúť si stretnutie na presný čas vo vybranej pobočke. Pri prvej návšteve vám spravidla postačí doklad totožnosti. Pracovník alebo pracovníčka pobočky si s vami prejde žiadosť o úver. Porozprávate sa o tom, aká by mala byť jeho výška, ako dlho ho budete splácať a koľko peňazí potrebujete.So žiadosťou o úver na byt nemusíte kontaktovať len banku, ktorej ste klientom a v ktorej máte vedený svoj bežný účet. Môže sa stať, že neposkytuje taký hypotekárny produkt, ktorý by vám vyhovoval, a lepšie podmienky či výšku úrokov by ste našli v inej banke.
2. Nájdenie ideálnej nehnuteľnosti: Neviete, ako by mala správne pripravená zmluva vyzerať? Pripravte sa na to, že hľadanie a výber nového bývania býva vo väčšine prípadov dlhý proces. Je potrebné zohľadniť pri ňom množstvo faktorov, aby ste v budúcnosti svoju voľbu neľutovali.
3. Ohodnotenie nehnuteľnosti: Na schválenie hypotéky je potrebné ohodnotiť zakladanú nehnuteľnosť. Na to slúži znalecký posudok.
4. Príprava zmlúv: Vo väčšine prípadov vypracuje zmluvy predávajúci alebo ich zabezpečí realitná kancelária. Nezabudnite ich však skontrolovať a v prípade úprav požiadať o zapracovanie.
5. Poskytnutie informácií banke: K schváleniu hypotéky sú pre banku dôležité informácie o vás a vami vybranej nehnuteľnosti.
6. Zabezpečenie poistenia: Pred čerpaním hypotéky si zabezpečte poistenie nehnuteľnosti, ktoré ochráni majetok v neočakávaných situáciách.
7. Preberanie nehnuteľnosti: Pri odovzdávaní bytu je dôležité zaznamenať si hodnoty meračov vody aj elektriny a súpis odovzdaných kľúčov prislúchajúcich k nehnuteľnosti.
8. Užívanie vysnívaného bývania: Hurá, konečne máte svoje vysnívané bývanie!

Od podania žiadosti po deň, keď na účet nabehnú finančné prostriedky, ubehnú vo väčšine prípadov asi dva týždne. Je to pri najčastejšom variante, teda kúpe nehnuteľnosti. Pri väčšej rekonštrukcii alebo pri stavbe budete aj vy, aj banka potrebovať na spracovanie žiadosti spravidla viac času.

Alternatívy k hypotéke a dlhodobé bývanie

V mnohých európskych krajinách veľa ľudí prežije v podnájme celý život. Na Slovensku je dlhodobý trend chcieť vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej človek žije. Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov. Rovnako v prípade, že máte v pláne vaše mesačné výdavky efektívne plánovať a stabilizovať finančnú situáciu.

Podnájom vám prinesie viac slobody a flexibility, hlavne ak sa ešte neplánujete usadiť, nemáte deti a radi často cestujete. V podnájme sa nebudete musieť starať o náročné zariaďovanie bytu, jeho stavebné úpravy či celkovú údržbu.

Potrebné doklady a potvrdenia

Príprava všetkých dokladov vám môže zabrať dosť času. Venujte jej však náležitú pozornosť, aby ste postup pri kúpe bytu na hypotéku zbytočne nepredlžovali.

• Potvrdenie o výške príjmu: Vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
• Kúpna zmluva, resp. právoplatné osvedčenie o dedičstve (ak je účelom hypotéky vysporiadanie dedičstva, napr. zmena, resp. vysporiadanie dedičského konania, ktorého predmetom je nehnuteľnosť).
• Ohlásenie stavebných prác stavebnému úradu (v prípade drobnej rekonštrukcie, napr. zmena dispozície bytu).

Ak nechcete dokladovať účel vášho úveru, vyberte si Americkú hypotéku. „HypotékaTB je účelový úver na bývanie, z uvedeného dôvodu je potrebné banke dokladovať účel použitia úveru.

Prečo si vybaviť hypotéku cez ČSOB?

V ČSOB môžete vybaviť hypotéku na kúpu nehnuteľnosti bez návštevy pobočky - od podania žiadosti až po podpis úverovej zmluvy. Nájdite cestu k vlastnému bývaniu pomocou hypotéky a možností dofinancovania vlastných zdrojov od ČSOB.

Často kladené otázky o hypotékach

• Chcete vedieť, kedy je možné získať úver či štátny príspevok? Aj tieto informácie nájdete v odpovediach na najčastejšie kladené otázky o úveroch. Rozhodnutie vziať si hypotéku nie je jednoduché, pretože ide o záväzok na veľmi dlhý čas, vo väčšine prípadov až na 30 rokov. V prvej časti otázok a odpovedí sa venujeme základným atribútom hypotekárnych úverov.
• Aký byt je možné kúpiť na hypotekárny úver? Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a na území SR. Hypotéku si možno vziať aj na dom či byt, ktorý sa nachádza v zahraničí, na zabezpečenie však musí byť použitá tuzemská nehnuteľnosť. Všetko ostatné, veľkosť bytu, poloha, dispozícia, už závisí len od rozhodnutia klienta.
• Môže klient kedykoľvek požiadať o predčasné splatenie hypotéky? Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient, samozrejme, požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o to požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasne splatiť hypotekárny úver môže klient vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou. Nie každá banka dá na výber klientovi z obidvoch možností.
• Môže byť hypotéka na nehnuteľnosť v zahraničí? Nie. V súčasnosti je možné dostať hypotéku aj na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v zahraničí. Avšak pod podmienkou, že bude založená nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky. Ostatné podmienky a kritériá hypotekárneho úveru na zahraničnú nehnuteľnosť nie sú odlišné od tých pre tuzemské stavby. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV, teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky. Štandardnú hypotéku na byt v zahraničí banky neposkytujú. Možnosťou, ako financovať nehnuteľnosť v zahraničí je prostredníctvom americkej (bezúčelovej) hypotéky.
• Čo je to hypotekárny certifikát? Ide o formu schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú nehnuteľnosť. Celý proces prebieha tak, že banka si preverí žiadateľa a posúdi jeho možnosti podľa podmienok a pravidiel získania hypotekárneho úveru. Ak klient všetky nároky splní, banka mu vystaví hypotekárny certifikát, čím mu dáva prísľub, že mu je ochotná poskytnúť hypotéku. Niektoré banky dokonca v tomto dokumente garantujú aj presnú výšku úveru a úrokovú sadzbu. Tento certifikát sa vydáva na dobu určitú a dovtedy si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Podobne to funguje aj pri ostatných typoch úverov. V prípade, že ste svoj vysnívaný domov ešte nenašli, môžete zistiť, či banka vydáva úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotekárny úver na byt v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Jeho platnosť je tri mesiace a za ten čas môžete hľadať nehnuteľnosť so žolíkom v ruke. Ak bude o určitý byt viac záujemcov, môžete ho získať práve vy.

Hypotéka je dlhodobý úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatnosť hypoték sa pohybuje v rozmedzí 1 až 30 rokov. Niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až na 40 rokov. Hypotéka je druh úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom, nehnuteľnosť však nemusí byť vo vašom vlastníctve.

tags: #ako #vybavit #hypoteku #na #byt