Prenájom nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca pre prenajímateľa

Proces prenájmu nehnuteľnosti je pre vás, majiteľov, dôležitá udalosť, pretože vám prináša príjem z vašej nehnuteľnosti. Neprenajímate iba byt, dom alebo inú nehnuteľnosť. Je prirodzené, že chcete mať istotu, že celý proces bude prebiehať v poriadku a v ideálnom prípade nájdete „dobrého nájomníka“, ktorý bude platiť načas, bude sa starať o nehnuteľnosť ako by to bola jeho vlastná a nebude mať na vás žiadne požiadavky nad rámec vzájomnej dohody. Každý prenájom je iný a jedinečný. Realitní makléri ARCHEUS sú profesionálne školení odborníci prostredníctvom NARKS (národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) a sú pripravení vám kedykoľvek poradiť a pomôcť pri prenájme nehnuteľnosti.

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Právne a administratívne náležitosti prenájmu

Nájomná zmluva: osobitné ustanovenia o nájme bytu obsahuje Občiansky zákonník v § 685 a nasledujúcich ustanoveniach. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán, t. j. kto je prenajímateľom a kto nájomcom.
• Označenie predmetu a rozsahu užívania, t. j. identifikáciu bytu, ktorý sa prenajíma.
• Výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu, ak nie je určená presná výška nájomného.
• Nájomná zmluva by mala tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
• Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, t. j. termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.

Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie takzvanej kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Je potrebné si uvedomiť, že kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť.

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Krátkodobý nájom bytu je v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Daňové priznanie. Podať či nepodať? Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Pokiaľ nemáte iné príjmy než z prenájmu nehnuteľnosti (príjmy zo zamestnania môžete mať), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 eur z príjmov. Avšak iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Zmluvným stranám vyplývajú z nájomného vzťahu nielen práva, ale aj povinnosti. Jedným z hlavných práv nájomcu je právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Tomuto právu nájomcu na druhej strane zodpovedá povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.

Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. a jeho príloha. V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Rovnaký princíp platí pre zmluvné strany aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ich neodstráni, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu tieto nedostatky odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.

Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Možno ho odoprieť len z vážnych dôvodov. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.

Ako zatraktívniť nehnuteľnosť na prenájom

Pri každom inzeráte je potrebné dbať na jeho vizuálnu stránku. Vytvorte pekné a kvalitné fotografie interiéru. V inzeráte najprv vypichnite klady, ale určite nič nepreháňajte a už vôbec netajte. Dajte si pozor na to, aby fotky interiéru boli čo najlepšie, ale zároveň, aby sa zhodovali s realitou. Vypracte z bytu všetko, čo by mohlo kaziť pocit príjemného bývania. Byt musí byť pri obhliadkach čistý a útulný. Väčšinou je výhodou, keď je aj zariadený.

Byt je možné prenajímať zariadený, nezariadený či čiastočne zariadený. Záleží to od vašich možností a vášho rozhodnutia. Nájdu sa však aj takí nájomníci, ktorí hľadajú vyslovene nezariadené byty, nakoľko majú svoj nábytok. Malo by vám záležať i na tom, aby bol váš byt vymaľovaný, čistý a uprataný. Určite je to veľké plus pri obhliadkach. Hľadáte predsa poriadkumilovných a slušných ľudí.

Výber nájomníka a zmluva

Pri výbere nájomníka ide často najmä o dobrý pocit. Ten človek vám skrátka musí sadnúť. To ale určite nestačí. Pekný pocit je fajn, neznamená však bezproblémový prenájom. Musí sa z vás na chvíľu stať amatérsky detektív. Váš tím vopred preverí záujemcu o nájom. Preveríte ho vo viacerých registroch (exekúcií, dlžníkov, úpadcov a tiež, či nemá hlásený pobyt na mestskom/obecnom úrade), vylúčite aj jeho figurovanie aj v tzv.

Nikdy neprenajímajte byt bez zmluvy. S budúcim nájomníkom si dohodnite jasné podmienky a pravidlá, nezabudnite i na mnohé drobnosti. Či sa môže v byte fajčiť alebo nie, či tam môže chovať domáce zvieratá, koľko ľudí bude v byte bývať. Aby sa vám to náhodou nevymklo spod kontroly. Všetko dajte do nájomnej zmluvy, potom sa nebude môcť nikto vyhovárať.

Nájomná zmluva je kľúčová a nevyhnutná súčasť prenajímania nehnuteľnosti. Určuje právny pomer medzi prenajímateľom (vami) a nájomcom, ktorý bude dočasne užívať vašu nehnuteľnosť za presne stanovených podmienok zahrnutých v zmluve. Dajte si záležať na tom, aby tam bolo všetko potrebné, čo má byť. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt a osoby, ktorá sa chystá nasťahovať.
• Predmetom nájmu je vaša nehnuteľnosť. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto číslo bytu, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, číslo poschodia, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu.
• Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať.
• V zmluve je potrebné oddeliť sumu za nájom od sumy inkasných platieb za energie či iných poplatkov. Preplatky a nedoplatky sa potom dajú ľahšie zosobniť. V prípade, že by bola v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť.
• Výška nájomného by mala byť prispôsobená aktuálnym cenám v danej lokalite.
• Nezabúdajte tiež na depozit, resp. zálohu minimálne dvojmesačného nájmu. Kaucia slúži na úhradu vzniknutých nedoplatkov na nájomnom alebo na energiách či na úhradu rôznych škôd, ktoré zapríčinil nájomca.
• Ak by ste mali viac záujemcov, môžete si dovoliť nájom navýšiť a vybrať si tak niekoho, kto má najväčší záujem bývať vo vašom byte.
• Vyhnite sa nepríjemnostiam a zakomponujte do zmluvy aj maličkosti ako napríklad, že si neželáte v byte domáce zvieratá, fajčiarov, koľko ľudí sa môže nasťahovať, dátum sťahovania, zákaz veľkých úprav či rekonštrukcií v byte a ďalšie veci, ktoré považujete za dôležité.

Vzor nájomnej zmluvy nájdete na internete, ak vám to nestačí, či v tom nemáte jasno, dajte zmluvu vypracovať právnikovi. V zmluve musí byť jasne definovaná nehnuteľnosť, doba prenájmu, výška nájmu a vyúčtovanie energií, výška kaucie a podmienky jej vrátenia, dátum, kedy má byť uhradený nájom a akým spôsobom, práva a povinnosti oboch strán.

Pri odovzdaní bytu je veľmi podstatné spísať protokol. Teda, čo v byte zostáva, spíšte si všetok nábytok a spotrebiče, pokojne si urobte fotodokumentáciu, odpíšte stavy meračov.

Riešenie problémov a ukončenie nájomného vzťahu

Nižšie vám načrtneme možnosti riešení rôznych problémov, ako sú nepovolené stavebné úpravy, nedoplatky za vodu, plyn a elektrinu. Explicitne sa venujeme, bohužiaľ, stále častejšiemu problému neplatičov.

Ak všetko dobre dopadlo, našli ste skvelého nájomníka, podpísali super zmluvu a všetko klape ako hodinky, nestojte zrazu bokom. Nájomník to bude vnímať veľmi pozitívne a určite do vás nebude chcieť odísť.

S prenájmom bytu je spojená i daň z prenájmu. Ak ste teda prenajali svoju nehnuteľnosť, vzniká vám povinnosť prihlásiť sa na daňovom úrade. A to do 30 dní od podpísania zmluvy. So sebou si zoberte nájomnú zmluvu a občiansky preukaz. Ak váhate, či daňovému úradu prenájom priznáte, je to pravdaže na vás. Pozor však, ak tak neurobíte, hrozia vám vážne problémy.

Po tom, čo si stanovíte s nájomníkom podmienky v nájomnej zmluve, mali by ste sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste), čo spadá pod §6 odsek 3. Je síce pravda, že ak chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nepotrebujete živnosť a nemusíte platiť odvody a zdravotné poistenie, ale v prípade, že váš ročný príjem z nájmu presiahne 500€, ste povinný podať daňové priznanie.

Je čas ísť ďalej? Tak u nás zistíte, čo všetko obnáša ukončenie nájomného vzťahu. Od kaucie cez vyúčtovanie prevádzkových nákladov, vypratania a odovzdania bytu až po riešenie prípadných problémov.

Naši realitní makléri porovnávajú množstvo faktorov v reálnom čase, kým určia optimálnu cenu prenájmu. Vo svete marketingu sa neustále zdokonaľujeme. Kvalitné fotografie, video a zaujímavý text k prenájmu je samozrejmosťou. Stále hľadáme nové možnosti prezentácie. Svedčí o tom, že ako jedna z mála kancelárii ponúkame možnosť vytvorenia 3D prehliadky, alebo nasnímania nehnuteľnosti dronom. Zabezpečíme obhliadky bez nutnosti investovania Vášho času. Garantujeme celoročné obsadenie nehnuteľnosti. V opačnom prípade Vám vyhľadáme nového nájomcu úplne bezplatne.

Ak je odmena účtovaná podľa času, účtuje sa pomerne každá začatá štvrťhodina. Neváhajte nás kontaktovať. Máme pre vás sedem základných pravidiel, ktoré vám uľahčia prenájom bytu či domu. Chcete prenajať nehnuteľnosť, neviete však, ako na to? Tou najlepšou cestou je prenajať byt či dom prostredníctvom realitnej kancelárie.

tags: #ako #prenajat #nehnutelnost