Pri predaji nehnuteľnosti sa často stretávame so situáciou, kedy nie sú všetky stavby riadne zapísané v liste vlastníctva alebo zakreslené v katastrálnej mape. To môže spôsobiť značné komplikácie, a to nielen pri samotnej obhliadke nehnuteľnosti, ale predovšetkým pri vybavovaní hypotekárneho úveru. Hoci sa tieto problémy dajú vyriešiť, proces predĺži dobu predaja. Preto je dôležité takéto stavby zlegalizovať ešte pred samotným realitným obchodom.
Prípravné kroky pred legalizáciou
Než sa pustíte do administratívy, je nevyhnutné zistiť kľúčové informácie o samotnej stavbe a jej umiestnení. Dôležitý je vek stavby a jej zastavaná plocha - či je menšia alebo väčšia ako 25 m². Taktiež je potrebné zistiť informácie o parcele pod stavbou, vrátane jej vlastníka a druhu, ako aj o susedných parcelách. Tieto údaje vám pomôžu určiť najvhodnejší postup legalizácie.
Ohlásenie drobnej stavby: Jednoduchší proces
V prípade, ak stavba spĺňa definíciu drobnej stavby (do 25 m² zastavanej plochy, alebo v zmysle nového stavebného zákona do 50 m²), je postup zjednodušený. V prvom rade je potrebné podať na miestnom úrade "Ohlásenie drobnej stavby" prostredníctvom vzorového tlačiva. K tomuto ohláseniu nie je spravidla potrebná projektová dokumentácia, geometrický plán ani stavebné povolenie.
V tomto prípade je však nevyhnutné osloviť geodeta, aby stavbu presne zameral a vyhotovil geometrický plán. Následne je potrebné na obecnom (mestskom) úrade požiadať o určenie veku stavby a predložiť "Čestné prehlásenie" o období, kedy bola stavba zrealizovaná, a kto bol jej stavebníkom. Súčasne je potrebné podať na miestnom úrade "Žiadosť o pridelenie/nepridelenie súpisného čísla". Je dôležité poznamenať, že niektoré obce prideľujú súpisné číslo aj hospodárskym budovám.
Po získaní rozhodnutia od obce, nového geometrického plánu a potvrdenia o veku stavby je potrebné tieto dokumenty spolu so "Žiadosťou o zápis stavby" podať na príslušný katastrálny úrad. Toto podanie je vo väčšine prípadov bezplatné.
Dodatočné povolenie stavby: Komplikovanejší proces
Ak stavba nespĺňa podmienky pre ohlásenie drobnej stavby, situácia sa komplikuje a je potrebné pristúpiť k dodatočnému povoleniu stavby. Ak stavba nie je v rozpore s verejným záujmom, začne sa konanie o jej dodatočnom povolení. V prípade, že stavba je v rozpore s verejným záujmom, alebo ak nie sú doložené všetky požadované doklady a prílohy, môže úrad vydať rozhodnutie o odstránení stavby a uložiť nemalú pokutu. Preto je v tejto situácii nevyhnutná úzka spolupráca so stavebným úradom a dôsledné dodržiavanie jeho pokynov.
Je dôležité začať konať čo najskôr, spolupracovať s úradmi a dať všetko do poriadku, pretože tieto záležitosti sa samy nevyriešia a môžu sa stať prekážkou pri budúcom predaji nehnuteľnosti.
Nový stavebný zákon a jeho vplyv
S účinnosťou od 1. apríla 2025 nadobudol platnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša viaceré zmeny a zjednodušenia v procese povoľovania stavieb, najmä v oblasti drobných a jednoduchých stavieb. Cieľom je zrýchliť a zjednodušiť drobné stavebné zámery občanov a podnikateľov.
Kedy už nepotrebujete stavebné povolenie na garáž?
Podľa nového zákona sa garáže so zastavanou plochou do 50 m² považujú za drobné stavby. V takomto prípade:
- Stavebné povolenie nie je potrebné - postačuje iba ohlásenie stavby na obecnom alebo stavebnom úrade.
- Ohlásenie sa vykonáva cez jednotný formulár spolu s projektovou dokumentáciou.
- Ak stavebný úrad do 30 dní neodpovie, považuje sa stavba za povolenú a môžete začať so stavebnými prácami (tzv. fikcia súhlasu).
Akých stavieb sa týkajú nové pravidlá?
Nový stavebný zákon zavádza jasné rozdelenie medzi drobnými a jednoduchými stavbami, ktoré sa najčastejšie realizujú v okolí rodinných domov.
- Drobná stavba: Predstavuje menšiu, technicky nenáročnú stavbu (do 50 m²), ktorá nemá zásadný vplyv na životné prostredie ani okolie. Jej realizácia je jednoduchá - postačuje ohlásenie stavby stavebnému úradu. Stavbu je možné vykonať svojpomocne a nepodlieha kolaudácii. Medzi takéto stavby patria napríklad letné kuchyne, garáže, prístrešky, pergoly či montované výrobky. Maximálna plocha týchto stavieb sa navyšuje z pôvodných 25 m² na 50 m².
- Jednoduchá stavba: Je rozsiahlejšia a technicky zložitejšia. Často si vyžaduje napojenie na inžinierske siete alebo rieši výraznejší zásah do okolia. Na jej výstavbu je potrebné začať konanie o stavebnom zámere, predložiť podrobnejšiu projektovú dokumentáciu, zabezpečiť stanoviská dotknutých osôb a po dokončení stavby absolvovať kolaudáciu.
Čo bude po novom jednoduchšie?
- Zrušenie dvojstupňového povoľovania: Územné a stavebné konanie sa po novom spája do jedného konania o stavebnom zámere. To výrazne znižuje administratívnu záťaž a urýchľuje celý proces schvaľovania stavby.
- Rozšírenie okruhu stavieb, ktoré postačí len ohlásiť: Viac drobných stavieb ako napríklad letné kuchyne, garáže, prístrešky, pergoly či montované výrobky, bude možné realizovať len na základe ohlásenia, bez potreby stavebného povolenia.
- Fikcia súhlasu: Ak stavebný úrad nevydá rozhodnutie do 30 dní od doručenia ohlásenia, automaticky sa považuje za súhlas. Zavádza sa tak tzv. fikcia súhlasu, ktorá má eliminovať prieťahy zo strany úradov.
- Digitalizácia procesov: Projektová dokumentácia sa bude spracovávať výhradne v elektronickej forme. Komunikácia so stavebným úradom bude prebiehať cez digitálny portál ISÚV, čo zjednoduší a zrýchli vybavenie.
- Zrýchlenie povoľovania jednoduchých stavieb: V prípade, že stavba je technicky jednoduchá a nevyvoláva konflikty so susedmi ani s inými subjektmi, proces jej schvaľovania prebehne rýchlo a bez potreby zdĺhavých konzultácií.
- Elektronické podávanie ohlásenia cez Informačný systém urbánizmu a výstavby (ISÚV).
- Krátke lehoty na vyjadrenie sa zo strany úradov (30 dní).
- Zrušenie potreby úpravy niektorých susedských vzťahov v určených prípadoch.
- Zjednodušená dokumentácia (napr. nie je potrebné statické posúdenie pri jednoduchých konštrukciách).
Na čo si dať pozor pri novej legislatíve?
Napriek zjednodušeniam si nový zákon vyžaduje pozornosť pri plánovaní. Dôsledná príprava a odborná konzultácia s projektantom alebo stavebným inžinierom sú kľúčom k tomu, aby ste sa vyhli komplikáciám a využili výhody nového zákona naplno.
- Súlad s územným plánom: Každá stavba musí rešpektovať miestny územný plán. Pred začatím projektu si overte regulatívy vašej obce.
- Zodpovednosť projektanta: Stavebník, resp. ním poverený projektant, preberá rolu hlavného koordinátora. Jeho úlohou je zabezpečiť, aby dokumentácia bola kompletná a v súlade so zákonom. V jeho réžii je tiež získanie stanovísk dotknutých orgánov a osôb.
- Obmedzené zmeny počas výstavby: Podľa nového zákona bude v prípade výraznejšej odchýlky od overeného projektu potrebné opätovné konanie o stavebnom zámere.
Odporúčanie pre stavbu garáže
Ak uvažujete nad stavbou garáže, je teraz ideálny čas využiť zjednodušené postupy a realizovať stavbu efektívne. Montované garáže do 50 m² prinášajú od apríla 2025 zjednodušenie. „Doterajšie povinné povolenie zo stavebného úradu pre stavby nad 25 m² predlžovalo inak veľmi rýchle a praktické riešenie v prípade montovaných garáží,“ hovorí Marek Choleva zo spoločnosti GARDEON. „Zmenu stavebného zákona preto vítame, keďže vďaka nej aj garáž väčších rozmerov môže mať na pozemku postavenú do pár hodín v podstate ktokoľvek,“ dodáva majiteľ úspešnej slovenskej firmy špecializujúcej sa na montované stavby.
- Pre garáž s výmerou do 50 m² stačí podať ohlásenie na príslušnom obecnom alebo stavebnom úrade.
- Pri umiestnení garáže je potrebné dodržať zákonom stanovený odstup od hraníc pozemku (zvyčajne 2 metre) a zvážiť celkovú integráciu stavby do priestoru.
- Pre osobné vozidlá postačí garáž s plochou ideálne 6x6 metrov, kde pohodlne zaparkujete 2 vozidlá.
- Pri stavbe montovanej garáže do 50 m² sa od apríla 2025 súhlas susedov nevyžaduje, ak je dodržaná predpísaná dvojmetrová vzdialenosť od hraníc pozemku.
- Od objednania montovanej garáže od spoločnosti GARDEON je dodacia doba obvykle 8 - 12 týždňov. Samotná montáž je rýchla a trvá len pár hodín. Montované garáže od GARDEON spĺňajú všetky požiadavky nového stavebného zákona a poskytujú rýchlejšie riešenie ako kedykoľvek predtým.
Dôležitosť spolupráce s odborníkmi
V zložitých prípadoch, alebo ak si nie ste istí postupom, je vždy vhodné obrátiť sa na skúseného realitného makléra alebo právnika, ktorý vám vie poradiť a pomôcť s celým procesom legalizácie stavby. Títo odborníci vám môžu pomôcť predchádzať prípadným problémom a zabezpečiť hladký priebeh predaja vašej nehnuteľnosti.