Domy, byty a pozemky v zahraničí sú Slovákmi často vnímané ako dobrá investícia do budúcnosti. Či už ide o susedné krajiny, alebo o vzdialenejšie letoviská, kúpa nehnuteľnosti v cudzine sa stáva čoraz populárnejšou. Zamerajme sa na to, či si občan Slovenska môže kúpiť nehnuteľnosť v Českej republike a aké sú s tým spojené právne a pobytové aspekty.
Právne aspekty nadobúdania nehnuteľností v ČR Slovákmi
Vstupom Slovenska do Európskej únie sa mnohé procesy zjednodušili, avšak pri nadobúdaní nehnuteľností v Českej republike stále existujú určité špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť.
Pred vstupom do EÚ
Pred vstupom Slovenska do EÚ platilo striktné pravidlo: Slovák mohol vlastniť nehnuteľnosť v Českej republike len v dvoch prípadoch. Prvým bol trvalý pobyt v ČR a druhým bolo platné pracovné povolenie. V ostatných prípadoch musel slovenský občan postupovať nepriamo, teda prostredníctvom založenia firmy v Českej republike, čím by vystupoval ako právnický subjekt.
Po vstupe do EÚ
Po vstupe do Európskej únie sa podmienky nadobúdania českých nehnuteľností na bývanie pre občanov EÚ zmäkčili len nepatrne. Česká republika si totiž na rozdiel od Slovenska vyjednala výnimku v podobe 5-ročného prechodného obdobia, ktoré obmedzovalo nadobúdanie nehnuteľností cudzincami bez českého občianstva, trvalého či dlhodobého pobytu, alebo štatútu migrujúceho pracovníka.
V českom parlamente sa v nedávnej minulosti schvaľovala novela devízového zákona, ktorá mala občanom EÚ uľahčiť získanie nehnuteľnosti na tzv. vedľajšie bývanie, teda na rekreačné účely ako sú chalupy alebo chaty. V prípade, že by táto novela prešla, postačovalo by, aby občan EÚ získal v ČR prechodný pobyt dlhší ako tri mesiace, a mohol by si takýto objekt kúpiť.
Kúpa nehnuteľnosti za účelom podnikania
Fyzická osoba, ktorá je občanom Slovenskej republiky a podniká na Slovensku so slovenskou živnosťou, môže mať záujem kúpiť nehnuteľnosť v Českej republike za účelom podnikania. Typickým príkladom by mohol byť penzión, ktorý si vyžaduje čiastočnú rekonštrukciu.
Otázkou zostáva, či si takýto podnikateľ zo Slovenska môže kúpiť nehnuteľnosť v ČR za účelom podnikania na základe slovenskej živnosti. V takom prípade by sa nehnuteľnosť zaradila do obchodného majetku a následne by sa odpisovala.
Alternatívy a možnosti pre Slovákov pri podnikaní
Ak slovenský občan nemá v Českej republike trvalý pobyt, najjednoduchšou cestou pre kúpu nehnuteľnosti na podnikateľské účely je založenie firmy v Českej republike. Táto firma by potom mohla nehnuteľnosť kúpiť, čím by ju vlastnil nepriamo prostredníctvom tejto právnickej osoby.
Ďalšou, hoci často zložitejšou alternatívou, je získanie trvalého pobytu v Českej republike. Tento proces je detailnejšie popísaný nižšie.
Možnosti získania pobytu v Českej republike
Pre občanov Slovenskej republiky, ktorí plánujú kúpiť nehnuteľnosť v Českej republike, sú dostupné rôzne formy pobytu.
Prechodný pobyt
Podľa zákona o pobyte cudzincov v Českej republike (zákon č. 326/1999 Sb.), občania EÚ môžu na území ČR prechodne pobývať bez nutnosti víz po ľubovoľne dlhú dobu, a to len na základe platného cestovného dokladu alebo občianskeho preukazu. Registrácia k prechodnému pobytu nie je pre Slovákov povinná.
Napriek tomu si o prechodný pobyt môžete dobrovoľne požiadať, ak plánujete v Českej republike zostať dlhšie ako tri mesiace. Žiadosť o vydanie osvedčenia o registrácii sa podáva osobne na príslušnom pracovisku Ministerstva vnútra ČR. Odporúča sa rezervovať si termín online.
Registrácia k prechodnému pobytu sa môže vyplatiť, ak plánujete v Česku pobývať dlhšiu dobu. Je napríklad nevyhnutná pri uzatváraní zmlúv s niektorými mobilnými operátormi a poskytovateľmi internetu. Nevýhodou prechodného pobytu je nutnosť hlásiť akúkoľvek zmenu cudzineckej polícii. Včasné nahlásenie zmien je dôležité, aby ste sa vyhli pokutám.
Trvalý pobyt
Občan EÚ môže o trvalý pobyt v Českej republike požiadať po piatich rokoch nepretržitého pobytu. Alternatívne, po dvoch rokoch pobytu, ak je žiadateľ blízkym rodinným príslušníkom iného občana EÚ s trvalým pobytom v Českej republike. Žiadosť o trvalý pobyt sa podáva osobne na príslušnom pracovisku Ministerstva vnútra ČR.
Na získanie trvalého pobytu je potrebné splniť niekoľko podmienok. Medzi ne patrí predloženie cestovného dokladu alebo dokladu totožnosti, dokladu potvrdzujúceho splnenie podmienky nepretržitého prechodného pobytu v ČR (v prípade rodinného príslušníka občana EÚ), dve fotografie a doklad o zabezpečení ubytovania.
Príklad na žiadosť o trvalý pobyt: Karol Kozák sa rozhodol študovať na vysokej škole v Brne. Po ukončení štúdia v máji roku 2010 sa rozhodol ostať v ČR, kde sa následne zamestnal a požiadal o prechodný pobyt. V decembri 2015 sa rozhodol požiadať o trvalý pobyt a jeho žiadosti bolo vyhovené, pretože okrem potrebných náležitostí a dokumentov splnil podmienku piatich rokov nepretržitého pobytu.
Príklad na žiadosť o trvalý pobyt rodinného príslušníka: Janka Nováková pracuje v Prahe ako marketingová manažérka v reklamnej firme. Do Prahy sa presťahovala z Bratislavy v roku 2012 a o dva roky neskôr si vzala za manžela svojho českého priateľa. V lete 2016 si podala žiadosť o povolenie na trvalý pobyt. Keďže na pracovisku Ministerstva vnútra ČR riadne doložila dokumenty a splnenie podmienky dvoch rokov nepretržitého prechodného pobytu v ČR ako manželka občana ČR, nemala problém so schválením.
Nie je nutné si vziať za manžela Čecha. Aby ste získali trvalý pobyt z dôvodu rodinnej príslušnosti, stačí, ak podmienky splní váš manžel (občan EÚ s trvalým pobytom v ČR). Napríklad manželka Karola Kozáka, ktorá je Slovenka a v ČR pracuje dva roky, môže po svadbe požiadať o trvalý pobyt z dôvodu rodinnej príslušnosti občana EÚ. Rodinný vzťah je potrebné doložiť napríklad rodným listom alebo sobášnym listom.
V prípade kladného vybavenia žiadosti o trvalý pobyt vás pracovisko rezortu vnútra kontaktuje a dohodne sa na termíne vydania povolenia. K prevzatiu budete potrebovať cestovný doklad alebo doklad totožnosti. Vydá sa vám preukaz o povolení na trvalý pobyt, ktorý je platný desať rokov a je možné ho opakovane predĺžiť. V prípade zamietnutia žiadosti vám bude poštou doručené rozhodnutie.
Občianstvo Českej republiky
O občianstvo Českej republiky môžete požiadať po minimálne troch rokoch nepretržitého trvalého pobytu, prípadne ak celková doba trvalého a predchádzajúceho zákonného pobytu dosahuje minimálne desať rokov. Nevyhnutná je trestná bezúhonnosť, rodinná, sociálna a pracovná integrácia a znalosť českého jazyka. Jazyková skúška sa skladá v Ústave jazykovej a odbornej prípravy Univerzity Karlovej. Všetky podmienky a potrebné informácie k udeleniu občianstva nájdete na portáli Ministerstva vnútra ČR. Žiadosť sa podáva osobne na príslušnom úrade mestskej časti podľa miesta trvalého pobytu.
Proces kúpy nehnuteľnosti v Českej republike
Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Je dôležité si uvedomiť, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo okamžite.
Zmluva o prevode vlastníckeho práva
V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy. Medzi ne patrí presné určenie polohy nehnuteľnosti, jej technický stav, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu a úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
Autorizácia zmluvy advokátom alebo notárom
V Českej republike nie je nutná autorizácia zmluvy advokátom ani notárom pre zápis do katastra nehnuteľností, avšak odporúča sa pre právnu istotu. Ak sa rozhodnete využiť služby advokáta, ten zistí totožnosť účastníkov, posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku škode. Advokát vás upozorní na platobné podmienky kúpnej ceny a ich vyhlásenie uvedie v zmluve. Doložka o autorizácii preukazuje, že zmluva bola autorizovaná advokátom. Advokát môže taktiež zabezpečiť podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Notár v Českej republike ponúka kompletný servis súvisiaci so spísaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti, vrátane návrhu na vklad do katastra. Prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov na platobné podmienky a v zápisnici uvedie ich vyhlásenie o oboznámení sa s nimi. Ak je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.
Vklad do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti v Českej republike vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je verejná databáza obsahujúca opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. Všetky nehnuteľnosti na území Českej republiky musia byť v katastri zapísané a graficky zaznačené.
Ak vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu pripravili sami, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Odporúča sa vyhotoviť návrh v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé si necháte potvrdiť. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva (v dvoch vyhotoveniach) a prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do troch rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní od doručenia návrhu. Ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice, správa katastra rozhodne do 20 dní. Správa katastra môže na základe žiadosti o urýchlené konanie rozhodnúť o návrhu na vklad do 15 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní od rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra doručí rozhodnutie všetkým účastníkom konania.
Povinnosti pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí
Financovanie kúpy nehnuteľnosti v zahraničí
Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, vrátane Českej republiky, je nevyhnutné mať dostatočnú finančnú hotovosť. Ak nemáte k dispozícii potrebný objem finančných prostriedkov, môže to byť značný problém.
Hypotéka na nehnuteľnosť v zahraničí
Slovenská banka vám hypotéku na financovanie nehnuteľnosti v zahraničí štandardne neposkytne, pretože jej to nepovoľuje zákon o bankách. V prípade klasického hypotekárneho úveru je nutné doložiť typ nehnuteľnosti výpisom z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností. Ak chcete požiadať o hypotekárny úver, vami zvolená nehnuteľnosť sa musí nachádzať výhradne na území Slovenskej republiky.
Americká hypotéka ako alternatíva
Existuje však možnosť, ako financovať nehnuteľnosť v zahraničí prostredníctvom slovenskej banky - ide o bezúčelovú tzv. americkú hypotéku. Americká hypotéka nie je hypotekárnym úverom na bývanie, ako by sa mohlo zdať. V skutočnosti ide o bezúčelový spotrebný úver, pri ktorom nemusíte dokladovať účel použitých prostriedkov. S klasickou hypotékou má americká hypotéka spoločné iba to, že obe sú zaručené nehnuteľnosťou. Založíte tuzemskú nehnuteľnosť a banka vám poskytne prostriedky v priemere od 50 do 70 % z ceny tejto založenej nehnuteľnosti. Na rozdiel od klasickej hypotéky, ktorú môžete zo zákona využiť len pre účely bývania, z americkej hypotéky môžete financovať čokoľvek.
Ceny nehnuteľností a ďalšie destinácie
Najväčší záujem Slovákov sa sústreďuje na stavebné pozemky a byty. Klient môže mať záujem o dom v Nemecku či hocikde inde. Vtedy realitná spoločnosť ponúkne kontakt na partnerskú organizáciu v mieste záujmu. Za sprostredkovaný kontakt si obvykle neúčtuje nič. Obchod však sleduje a po jeho skončení sa na prípadnej provízii dohodne s kolegom v zahraničí. Priemerná výška provízie realitných kancelárií sa pohybuje v rozpätí od troch do piatich percent, pri zahraničných zákazkách to môže byť aj viac.
Alternatívne destinácie pre investície do nehnuteľností
Rakúsko: V Rakúsku je situácia odlišná. Od 1. mája 2004 slovenský občan nehnuteľnosť vlastniť môže. Prejavuje sa to vo zvýšenej ponuke stavebných pozemkov v obciach blízko slovenskej hranice, napríklad v Kittsee, ktoré sú vzdialené len pár minút od štátnej hranice s Bratislavou. Štvorcový meter pozemku sa môže pohybovať okolo 55 eur. Podmienkou však často je, že dom musí postaviť rakúska firma. Murovaný dom môže vychádzať na dvojnásobok ceny pozemku, montovaný dom sa dá získať v podobných cenových reláciách ako na Slovensku. Dom s rozlohou 120 m² môže stáť okolo 100 000 eur. Najväčší záujem prejavuje stredná vrstva, najmä podnikatelia, ktorí nie sú zamestnaní v Rakúsku.
Chorvátsko: Získanie nehnuteľnosti v Chorvátsku ako fyzická osoba si vyžaduje trpezlivosť. Schvaľovanie kúpno-predajnej zmluvy na rôznych inštitúciách môže trvať minimálne šesť mesiacov. Každá väčšia realitná chorvátska spoločnosť zamestnáva právnikov, aby tento proces urýchlila. Po zapísaní vlastníctva vznikajú ďalšie povinnosti, napríklad daň z prevodu nehnuteľností, ktorú v Chorvátsku platí kupujúci a predstavuje päť percent z kúpnej ceny. Nehnuteľnosti v Chorvátsku sú zvyčajne drahšie ako na Slovensku. Napríklad apartmán s rozlohou 40 m² v historickom centre Dubrovníka môže stáť vyše 200 000 eur.
Španielsko: V Španielsku môže fyzická osoba zo Slovenska vlastniť nehnuteľnosť bez väčších problémov. Najväčší záujem je o prímorské byty, ktoré slúžia na rekreáciu, ale často aj na prenájom. Cena závisí od lokality a vybavenia. Najlacnejší jednoizbový byt môže stáť od 100 000 eur, rodinný dom od 200 000 eur. Bazén v bytovom dome je bežnou súčasťou, výhľad na more cenu zvyšuje. Nehnuteľnosti priamo predávajú aj veľké stavebné spoločnosti. Cena sa zvyšuje, ak sú v areáli dostupné služby alebo už vyrastená zeleň.
Záverečné odporúčania
Pri kúpe nehnuteľnosti, či už v Českej republike alebo v inej krajine, vám dôrazne odporúčame využiť služby kvalifikovaného advokáta, notára alebo overenej realitnej kancelárie. Ak vám pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáha realitná kancelária, odporúčame si ju vopred preveriť, napríklad prostredníctvom národných asociácií realitných kancelárií. Zabezpečíte si tak nielen právnu istotu, ale aj hladký priebeh celého procesu.