Investovanie je téma, ktorá sa v súčasnosti na Slovensku rieši čoraz častejšie a zaujíma miesto aj u mladšej populácie. Z toho vyplýva aj hlavná otázka: Ako investovať peniaze? Možností je mnoho a samotný výber je na vás. Najviac populárnymi sú investovanie do nehnuteľností, akcií a ETF fondov, komodít, či kryptomien/Bitcoinu. Jednotlivé alternatívy sme vám popísali v predchádzajúcom článku, ktorý vám pomôže získať počiatočný prehľad. Pokiaľ vložíte svoje úspory do bytu a prenajmete ho, môžete čakať istý výnos každý mesiac, a to hneď od začiatku doby prenájmu. Ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť, čo navyšuje každým rokom hodnotu vašej investície. Zatiaľ čo pri akciovom a komoditnom trhu situáciu predvídať úplne nevieme, v rámci realitného trhu si môžeme byť celkom istí o postupnom náraste na hodnote.
Finančné plánovanie a overenie možností
Ešte predtým, než sa pustíte do samotného výberu, si overte svoje hypotekárne možnosti a najvyššiu možnú požičanú čiastku od banky. Zároveň si spočítajte vaše vlastné finančné zdroje. Tak budete vedieť, s čím môžete rátať a aký typ nehnuteľnosti si môžete dovoliť kúpiť. V tomto prípade je výhodné využiť služby skúseného finančného sprostredkovateľa. Druhou možnosťou je investičná kalkulačka online, ktorá slúži na výpočet hypotéky a odhadovanej mesačnej splátky. Pre ilustráciu, ak by ste mali nasporených 30-tisíc eur, môžete si kúpiť byt v hodnote 150-tisíc eur s tým, že zvyšných 120-tisíc eur si požičiate od banky. Pri jednopercentnom úroku a splatnosti úveru 30 rokov to predstavuje mesačnú splátku hypotéky vo výške približne 386 eur. Ak sú mesačné náklady na energie a všetky služby spojené s týmto bytom vo výške 180 eur a prenajmete ho za 650 eur mesačne, môžete byť každý mesiac v miernom zisku aj po zaplatení daní. V ideálnom prípade bude byt za 30 rokov splatený, pričom vás stál len 30-tisíc eur, ktoré ste museli na začiatku zaplatiť zo svojho, keďže banka nepožičiava na celú kúpu bytu. A ak sa vám podarilo byt dobre prenajímať, nájomníci vám môžu splatiť aj časť z týchto 30-tisíc eur.
Výber vhodného investičného bytu
A teraz už prejdime na najvýhodnejšie byty na investíciu. Vo všeobecnosti budú vašim cieľom tie, ktoré sú ľahko prenajímateľné a je po nich vysoký dopyt. Do väčšieho bytu sa ťažšie a zdĺhavejšie hľadajú nájomníci - pretože cieľovou skupinou bývajú najmä rodiny s deťmi, ktoré zväčša uprednostňujú vlastné bývanie. Dopyt po nich je teda menší. Ďalším podstatným dôvodom je to, že výnos z prenájmu väčšieho bytu je menší v pomere k jeho obstarávacej cene.
Čo sa týka stavu bytu, pri novostavbe môžete očakávať vyššiu prvotnú investíciu a kvôli väčšej hodnote nižšie výnosové percento. Pri staršom byte sa zase pripravte na vyššie náklady na bývanie (kúrenie, fond opráv a podobne). Celkový vzhľad však ovplyvní aj samotných nadchádzajúcich záujemcov. Ak sa rozhodnete pre nový či novo-zrekonštruovaný byt, môžete si určiť aj vyššiu cenu prenájmu. Táto vami nastavená suma automaticky vyfiltruje nevhodných záujemcov, ktorí by inak mohli byť nespoľahlivými platcami nájomného kvôli nižšiemu príjmu. Tí si totižto štandardne hľadajú čo najviac cenovo dostupné bývanie.
Vstupná investícia a rekonštrukčné náklady
Vstupná investícia zahŕňa všetky počiatočné náklady spojené s kúpou a prípravou nehnuteľnosti na prenájom. Kúpna cena nehnuteľnosti: 10-20% budete musieť doložiť z vlastných finančných zdrojov. Odporúčame si vybrať pre vás cenovo dostupnú nehnuteľnosť na prenájom, po ktorej kúpe budete mať stále v rezerve finančné prostriedky. Rekonštrukčné náklady: Výdavky na opravy alebo úpravy pred prenájmom. Tu býva zväčša pravidlom, že na rekonštrukciu miniete oveľa viac, ako ste prvotne plánovali. Z tohto dôvodu odporúčame mať pripravenú rezervu. Suma investície je jedným z hlavných faktorov, ktorý vám môže pomôcť vybrať ten najlepší investičný byt zo širokej škály možností. Síce si dané čísla vypočítate len približne, no pomôže vám to pri porovnávaní.
Lokalita: Kľúč k úspešnému prenájmu
Lokalita: Kvalitná infraštruktúra, dostupnosť služieb a perspektíva rozvoja sú kľúčové. Čím väčšie spektrum a dostupnosť služieb bude mať nehnuteľnosť “poruke”, tým väčšiu hodnotu nájomného môžete nastaviť. Ideálnym prípadom je zveriť sa do rúk profesionálom s dlhoročnými skúsenosťami, ktorí sa vedia pohybovať na realitnom trhu.
Prieskum realitného trhu: Skutoční odborníci poznajú a vycítia dobrú investičnú príležitosť a budú vám vedieť dobre poradiť. Vybavovanie hypotekárneho úveru: Od prvého výpočtu hypotéky až po schválenie úveru, toto všetko by malo stáť na krku realitnej kancelárie ruka v ruke s finančným poradcom.
Rekonštrukcia: Pred prenájmom je nutné, aby byt spĺňal isté kritériá, či už praktické alebo vizuálne. Akým spôsobom to zariadiť čo najrýchlejšie a najúspornejšie, by ste mali vedieť ešte pred samotným začiatkom.
Celkový rent management: Ak je byt pripravený na prenájom, v prípade voľby rent managementu sa vaša starosť končí a začínate budovať stabilný pasívny príjem. Maklér za vás zverejní a nafotí váš byt na prenájom, nájde spoľahlivých nájomníkov, vypracuje zmluvu a následne rieši všetky možné vzniknuté komplikácie (opravy, sťažnosti, dlhy za neplatenie nájomného a iné).
Analýza trhu a výnosnosť investície
V rámci nášho hypotetického scenára sme si ukázali, ako rýchlo a efektívne porovnať viacero ponúk. Už sme si ozrejmili, aký typ bytu a nájomníkov je najvhodnejší. Pozrime sa na to, ako analyzovať reálny trh. Realitný barometer monitoruje byty aj podľa mestských častí. Vidíme, že na Staré Mesto nám rozpočet vo výške 250 000 eur nemusí stačiť, vyšiel by nás totiž až 315 480 eur. Vynecháme aj 3 najlacnejšie mestské časti na konci tabuľky. Nie je náhoda, že sa nachádzajú na okraji Bratislavy. Práve tam sú ceny najnižšie. Keďže preferujeme lokality čo najbližšie k centru mesta, budeme sa orientovať inak. V ďalšom kroku sa pustíme do vyhľadávania konkrétnych bytov v inzercii na realitných portáloch. Prečo budeme vyhľadávať aj byty, ktoré sú nad náš štvrť miliónový rozpočet, t.j. v cene až do 255 000 eur? Nie je totiž vylúčené, že sa nám podarí dohodnúť nižšiu cenu. V hľadáčiku budeme mať aj nehnuteľnosti s nižšou cenou ako 250 000 eur. Spodnú hranicu rozpätia sme zvolili na sume 230 000 eur. Preto, lebo niektoré byty nemusia v inzeráte zahŕňať napríklad parkovacie miesto. Budeme si ho musieť dokúpiť, inak nám realitná investícia nemusí dávať zmysel. Našli sme 35 bytov, ktoré vyhovujú zvoleným parametrom.
Aké sú ročné percentuálne výnosy pri jednotlivých mestských častiach? Vidíme, že hrubý ročný výnos z prenájmu sa vo všetkých nami vytypovaných lokalitách pohybuje v úzkom pásme od 3,11 do 3,55 %. Hoci na realitnom trhu môžu predajné ceny bytov stagnovať, ich majiteľom budú generovať pravidelný príjem. Najvyšší výnos, v našom prípade byt v Karlovej Vsi (3,55 %), nemusí zďaleka znamenať, že spomedzi uvedených 4 mestských častí ide automaticky o najlepšiu realitnú investíciu. Berme do úvahy aj to, aký má naša nehnuteľnosť rastový potenciál. V jednej mestskej časti sa môže trhová hodnota bytu zdvojnásobiť za 6 rokov, inde za 7. Určiť vopred to nie je jednoduché. Nielen to. Diametrálne odlišný cenový vývoj môžu mať aj nehnuteľnosti v rámci jednej mestskej časti. Každá leží v unikátnej mikro lokalite a je jedinečná vo viacerých svojich parametroch.
Ako vypočítať príjem z prenájmu - obrovská chyba, ktorej sa väčšina investorov dopúšťa
Starší alebo novší byt? Dilema s odpoveďou
Starší alebo novší byt? Ide o večnú dilemu, na ktorú neexistuje jednoznačná odpoveď. V porovnaní so starším bytom, napríklad v paneláku, má nehnuteľnosť v novostavbe dlhšiu životnosť a ľahšie sa prenajme. Do novšieho bytu sa dá väčšinou okamžite nasťahovať bez toho, aby bolo nutné ho obnovovať. Nevýhodou je, že pri kúpe budeme musieť siahnuť hlbšie do vrecka.
V porovnaní so starším bytom, napríklad v paneláku, má nehnuteľnosť v novostavbe dlhšiu životnosť a ľahšie sa prenajme. Do novšieho bytu sa dá väčšinou okamžite nasťahovať bez toho, aby bolo nutné ho obnovovať. Nevýhodou je, že pri kúpe budeme musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Pri staršom byte sa zase pripravte na vyššie náklady na bývanie (kúrenie, fond opráv a podobne). Celkový vzhľad však ovplyvní aj samotných nadchádzajúcich záujemcov. Ak sa rozhodnete pre nový či novo-zrekonštruovaný byt, môžete si určiť aj vyššiu cenu prenájmu.
Dôležitosť prieskumu a overenia nehnuteľnosti
Po výbere ideálneho bytu zo širokej ponuky je dôležité absolvovať niekoľko krokov, aby sa celý proces uskutočnil hladko. Overenie vlastníctva a bremien: Prvým krokom je overenie vlastníctva bytu a prípadných bremien spojených s nehnuteľnosťou. Financovanie pomocou hypotekárneho úveru: Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, požiadajte o hypotekárny úver od banky. Kúpna zmluva: Uzatvorte kúpnu zmluvu s predávajúcim a podpíšte návrh na vklad. Vklad na kataster: Maklér predloží záložné a kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad na kataster. Odovzdanie bytu a administratívne úkony: Na základe protokolu o odovzdaní bytu prevezmite nehnuteľnosť od súčasného majiteľa. Zaznamenajte stavy všetkých meračov energií a prihláste sa ako nový vlastník na bytovom družstve. Daňové záležitosti: Poistite si byt ihneď a požiadajte o prihlásenie na odber od elektrární. Vyplňte a podajte daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka, ak vznikla daňová povinnosť od 1. januára tohto kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom som byt kúpil. Napríklad, ak som kúpil byt v marci 2019, daňová povinnosť mi vznikla 1. 1. 2020 a daňové priznanie musím podať najneskôr do 31. 1. 2020.
Riziká a výnosy: Realistický pohľad
Investovanie do nehnuteľností nie je cesta k rýchlemu zbohatnutiu, ale postupný proces budovania investičného portfólia. Priemerná jednotková cena nájmu aj s energiami sa po 11,8-percentnom medziročnom raste dostala na 15,10 eura za meter štvorcový. „Priemerný nájom nerástol len vďaka energiám, ale aj z dôvodu nárastu základného nájomného,“ uviedol realitný expert. Prenájom nehnuteľnosti v súčasnosti víta mnoho mladých ľudí, ktorí majú problém so získaním hypotéky. Táto možnosť však teší aj vlastníkov bytov a domov, ktorí sa môžu jednoducho obohatiť.
Podľa finančného analytika spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika predstavuje kúpa investičného bytu na hypotéku použitie finančnej páky. To znamená, že použijeme len menšiu časť vlastných peňazí a zvyšok si požičiame. Pákový efekt vlastne znamená, že človek investuje výrazne vyššiu sumu, než vynaloží, a tým vytvorí istú páku, vďaka ktorej zarobí viac, ako keby len investoval vlastné peniaze. Tým, že investuje cudzie peniaze, sa vystavuje aj väčšiemu riziku, ako keby financoval všetko z vlastných peňazí. Pretože prípadné straty bude znášať sám a rovnako, ako môže vďaka páke viac zarobiť, môže aj viac stratiť.
Náš výpočet totiž vychádza z predpokladu, že úroková sadzba bude počas celých 30 rokov rovnaká a byt bude stále prenajatý. Napriek tomu, že už dlhší čas sú úrokové sadzby veľmi nízke, je veľmi malý predpoklad, že by sa na rovnakej úrovni držali celých 30 rokov. Ak by sa po piatich rokoch úrok zvýšil na dve percentá, splátka hypotéky by vzrástla z 386 eur na 435 eur. A ak by úrok vzrástol na päť percent, splátka by sa vyšplhala na 600 eur. Je pritom otázne, či bude možné takto razantne zvýšiť aj nájomné.
Alternatívy k priamej kúpe nehnuteľnosti
Keď nemáte dostatok finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti v hotovosti a nechcete ísť do hypotéky, tak prvou voľbou je investovanie do realitných fondov. Ďalším dôvodom pre uprednostnenie fondov pred fyzickými nehnuteľnosťami je časová náročnosť pri prenájme nehnuteľnosti. Aktuálne s manželkou prenajímame viacero nehnuteľností. A priznám sa, že niekedy to berie viac času, ako by som chcel. A ešte je tu jeden dôvod a to je diverzifikácia portfólia. Ak chcete diverzifikované portfólio, tak práve na to môžu dobre poslúžiť fondy. Môžete tak investovať nielen do rezidenčných nehnuteľností, ale aj do logistických centier, obchodných centier, hotelov, administratívnych budov a pod.
Hovorí sa, že najlepší čas je vtedy, ak je nízka cena. Relatívne dobre sa nakupovali nehnuteľnosti v rokoch 2009 až 2014. Je to presne 6 rokov, počas ktorých hodnota nehnuteľností klesala. Vtedy sa dalo dobre kúpiť skoro každému. Ja sa priznám, že sa veľmi nezapodievam dobou a cenami na trhu. Som možno naivný a verím tomu, že nájdem nehnuteľnosť, ktorú viem kúpiť pod trhovú cenu. Aktuálne v roku 2023 sú ceny nehnuteľnosti opäť na ceste smerom nadol. Už aj štatistika NBS potvrdzuje malý pokles ponukových cien. Možno že pokles bude pokračovať a možno nie. Neviem. Podstatné je to, že teraz je možné omnoho jednoduchšie kúpiť so zľavou.
Investovanie do nehnuteľností je iba jedným typom realitných investícií. Chcete nastaviť investičné portfólio na mieru a netrúfate si na to sami?
Zváženie dlhodobého horizontu a rizík
Investovanie do nehnuteľností nie je krátkodobá záležitosť. Je to postupný proces budovania investičného portfólia, ktoré budete mať v držbe niekoľko rokov, desaťročí a počas celej tejto doby budete poberať príjmy v podobe inkasovaného nájomného a navyše hodnota investovaných peňazí vám bude rásť, keďže ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte priemerne rastú rýchlejšie ako inflácia.
Priemerný ročný výnos z investície do nehnuteľností na Slovensku sa za posledných 21 rokov (od 1.1. 2003 do 31.12. 2023) pohyboval okolo 6,84% p.a. Toto číslo môže byť prekvapivé, najmä ak vezmeme do úvahy aj obdobia poklesu cien. Zhodnotenie za 21 rokov, ktoré končilo v dobrých časoch (rok 2023) a zhodnotenie za 10 rokov, ktoré končilo v časoch niekoľkoročných poklesov, bolo stále viac ako 7% ročne.
Niektorí ľudia investujú do nehnuteľností iba na 5 rokov, pretože chcú využiť oslobodenie na dani zo zisku pri predaji po 5 rokoch. Ja osobne sa omnoho menej pozerám na zisk, ktorý teoreticky dosiahnem z predaja nehnuteľností za vyššiu cenu oproti nákupnej cene. Pre mňa je najpodstatnejšie to, aký príjem dosiahnem z prenájmu nehnuteľností. Tento zisk si rátam tiež v percentách. Najväčší vplyv na zisk má pomer kúpnej ceny a výšky prenájmu. Ak si toto celé zrátate, tak dostanete čistý zisk, resp. zisk pred zdanením.
Aký je zdravý zisk pri prenájme nehnuteľností? Ja som bol nastavený na zisk z prenájmu 5% p.a. a viac. Teoreticky to vyzerá veľmi pekne, ale je takmer nemožné aktuálne dosiahnuť takýto zisk v krajských mestách a ich okolí, ak nehnuteľnosť kupujete teraz za bežné trhové ceny. Po čase som svoje nároky znížil a hranicu som posunul na 4% p.a., kde mi to ešte dáva zmysel. Aj pri tejto hranici je nemožné nájsť vhodnú nehnuteľnosť, ak kupujete za bežné trhové ceny. Uvediem konkrétny príklad. Ak si chcete kúpiť starší 3-izbový byt na prenájom v Karlovej Vsi (časť Bratislavy), tak normálny byt pod 200 tisíc EUR nenájdete. Od toho si musíte odpočítať zálohový predpis, plyn, elektrinu, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, rezervu na budúce opravy/zariadenie/spotrebiče a na konci vám zostane približne 460 EUR mesačne. Toto je váš zisk z prenájmu. Keď si to hodíte do čísel, tak je to výnos 2,76% p.a. z investovanej sumy (kúpnej ceny a následných investícií po kúpe do rekonštrukcie a zariadenia).
V čom môže byť problém? Výšku nájomného ovplyvňuje trh a mám malé možnosti, ako ho navýšiť. A preto ideme cestou hľadania nehnuteľností, ktoré je možné kúpiť pod trhovú cenu. Dobrou správou je, že ceny prenájmov idú v čase hore, ale cena, za ktorú ste kupovali, sa nemení. Vďaka tomu sa percento výnosu z prenájmu v čase zvyšuje. Niekedy sa stretávam s tým, že ľudia vidia mesačný nájom a považujú ho za zisk. Pri prenájme nehnuteľnosti musíte rátať s viacerými výdajmi. Väčšinu výdajov, ktoré ľudia platia mesačne alebo ročne, si uvedomujú a rátajú s nimi aj pri výpočtoch. Tých výdajov je viac a je potrebné s nimi rátať pri výpočte zisku z prenájmu. Rátajte si vždy iba čistý zisk.
Ak sa bavíme o čistom zisku, tak sa bavme aj o daniach. A toto nie je vôbec malá položka. Toto sa nesnažte nijako obchádzať. Moja rada - nikdy nehľadajte spôsoby ako nezaplatiť daň, ak ju zaplatiť máte. Krátenie dane je trestný čin. A aby som nezabudol. Daň zo zisku platíte aj pri prenájme nehnuteľnosti. Ak chcete na 90% eliminovať záporný výnos, tak minimálny investičný horizont je 10 rokov. Ak by ste chceli v minulosti na 100% eliminovať záporný výnos, tak minimálny investičný horizont je 11 rokov. Všetko toto čo píšem platí na základe aktuálne platného daňového zákona a štatistiky za posledných 21 rokov.
Likvidita hovorí o tom, ako rýchlo môžete aktívum predať bez straty jeho hodnoty. Nehnuteľnosti nepatria práve k najlikvidnejším aktívam. V dobrých časoch je predaj nehnuteľnosti otázka niekoľkých týždňov. Ak je veľký dopyt, tak sa predáva ľahko. Keď dopyt po nehnuteľnostiach nie je, tak je situácia radikálne odlišná. Vtedy môže predaj nehnuteľnosti trvať pol roka, rok, aj viac. Platí pravidlo, že ak chcete predať nehnuteľnosť rýchlo a navyše v čase, keď je malý dopyt, tak často je jedinou cestou výrazné zníženie ceny nehnuteľnosti. Iný pohľad na vec mi dal môj kolega. V prípade potreby získania voľných zdrojov nemusíte nehnuteľnosť predávať. Na existujúcu nehnuteľnosť si môžete zobrať hypotéku.
Investovanie do nehnuteľností si vyžaduje vyššie vstupné náklady. Často presahujú 100 tisíc EUR hneď na začiatku. Záleží od toho v akom meste si chcete kúpiť nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť musíte kúpiť celú naraz. Ak máte napr. 100 tisíc EUR, tak si v Bratislave môžete kúpiť v hotovosti maximálne 1 garsónku a aj to sa natrápite, kým ju nájdete. Z jednej nehnuteľnosti budete mať 1 prenájom. Teoreticky môžete za 100 tisíc EUR kúpiť 2 garsónky, kde použijete pri každej 50 tisíc EUR vlastné zdroje a na ďalších 50 tisíc EUR pri každej si zoberiete hypotéky. Ak by sme išli do extrému, tak za 100 tisíc EUR si môžete kúpiť aj 5 nehnuteľností spolu za 500 tisíc EUR. Ako sa to dá dosiahnuť? Ak máte dostatočný príjem, tak to môžete spraviť 5 krát. Je to len teória. V praxi by ste možno narazili na to, že príjem z prenájmu by vám možno nepokryl náklady na nehnuteľnosť a hypotéku a dostali by ste sa do straty minimálne v prvých rokoch. Ak sa chcete tomu vyhnúť, tak musíte kupovať nehnuteľnosti za ceny, ktoré sú výrazne pod trhovou cenou. Pre každého to znamená možno niečo iné. Ja osobne za dobrú cenu považujem zľavu 30% oproti trhovej cene.
Nehnuteľnosť na prenájom je vo všeobecnosti skvelým spôsobom, ako zhodnotiť svoj majetok a zabezpečiť sa tak do budúcnosti. Hlavným kritériom je však kúpiť tú správnu, ktorá vás bude čo najmenej zaťažovať. Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi konzervatívne investície, ktorá v dlhodobom horizonte prekonáva infláciu. Krátkodobo sa síce ceny na realitnom trhu môžu zastaviť či dokonca klesať, perspektívne však budú rásť.