Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bola vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. Pochopenie mechanizmov spoluvlastníctva a predkupného práva je preto nevyhnutné pre každého, kto sa s takouto situáciou stretne.
Spoluvlastníctvo: Podielové a bezpodielové
Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na podielové a bezpodielové, pričom bezpodielové môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie. Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Podielový spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas.
Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. Vzniknúť môže aj dedením, darovaním alebo inými právnymi úkonmi. Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis.
Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie.
Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Rozhodovanie a práva spoluvlastníkov
Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku. Ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.
Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom? Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. V mnohých prípadoch je však aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Napríklad pri zásadných zmenách účelu využitia pozemku alebo pri prevode celého pozemku je potrebná dohoda všetkých.
Dá sa podielové spoluvlastníctvo zrušiť? Áno. Buď dohodou všetkých spoluvlastníkov, geometrickým rozdelením pozemku, alebo vyplatením podielov.
Predkupné právo: Kľúčový mechanizmus pri prevode podielu
Špecifikom tohto prípadu je potreba rešpektovania predkupného práva. To znamená, že v prípade prevodu podielu nehnuteľnosti musí predávajúci spoluvlastník ponúknuť ostatným spoluvlastníkom možnosť kúpiť prevádzaný podiel na základe predkupného práva ešte predtým, ako podiel prevedie na inú osobu, ktorá spoluvlastníkom nie je. V prípade záujmu o nadobudnutie niektorého zo spoluvlastníckych podielov, by predávajúci mal ponúknuť využitie predkupného práva ďalším spoluvlastníkom pomerne podľa veľkosti ich podielov.
Ponuka na predaj: Ak sa vlastník podielu rozhodne ho predať, musí najprv tento podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na liste vlastníctva.
Odpoveď predkupníka: Predkupník má potom určitý čas, ktorý je dohodnutý zmluvne alebo je stanovený zákonom (zvyčajne 2 mesiace pri nehnuteľnostiach), aby sa rozhodol, či využije svoje predkupné právo.
Predaj inej osobe: Ak predkupník nevyužije svoje právo v stanovenej lehote, vlastník majetku môže predať majetok tretej osobe za rovnakých podmienok, aké ponúkol predkupníkovi.
Niektorí ľudia sa rozhodnú predkupné právo ignorovať a získajú podiel kúpou bez oslovenia ostatných spoluvlastníkov. V tomto prípade ide o relatívne neplatný právny úkon - pokiaľ by ho niektorý zo spoluvlastníkov napadol súdnou cestou, veľmi pravdepodobne by nový kupca súdny spor prehral a musel by nadobudnutý podiel prinavrátiť. To znamená, že bude musieť ponuku najprv tlmočiť ostatným spoluvlastníkom a opýtať sa ich, či nemajú za Vami ponúkaných podmienok záujem o odkúpenie jeho podielu tiež.
Zmluvné a zákonné predkupné právo
V tomto článku sa dočítate najmä o tom, ako správne postupovať pri prevode spoluvlastníckeho podielu k Vašej nehnuteľnosti a najmä o tom, ako správne zostaviť ponuku pre uplatnenie si predkupného práva oprávneným spoluvlastníkom. Na úvod je potrebné si objasniť, že zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) upravuje dve formy predkupného práva a to: zákonné predkupné právo podľa § 140 OZ, a zmluvné predkupné právo podľa § 602 a nasl. OZ. Rozdiel medzi dvoma formami spočíva v tom, že kým zmluvné predkupné právo sa viaže na osobu konkrétneho spoluvlastníka, zákonné predkupné právo je spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.
V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že spoluvlastníci pri predaji nehnuteľnosti majú zákonné predkupné právo vždy, ibaže by išlo o prevod blízkej osobe (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu).
V prípade ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel, je povinný ho najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom ako oprávneným z predkupného práva.
Dôsledky porušenia predkupného práva
Čo sa môže stať ak povinný spoluvlastník neponúkne svoj podiel oprávnenému podielovému spoluvlastníkovi a predá ho tretej osobe?
- Relatívna neplatnosť právneho úkonu: Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu (uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi povinným podielovým spoluvlastníkom a novým nadobúdateľom, ktorý nebol blízkou osobou povinného spoluvlastníka) v zmysle § 40a OZ.
- Kúpa nehnuteľnosti: Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať, aby mu nový nadobúdateľ ponúkol nehnuteľnosť na predaj, formou výzvy. Novému nadobúdateľovi vzniká v zmysle § 603 ods. 3 OZ povinnosť predať oprávnenému spoluvlastníkovi nehnuteľnosť na predaj za rovnakých podmienok, za akých si ju kúpil od povinného spoluvlastníka. V prípade, ak nový nadobúdateľ oprávnenému spoluvlastníkovi nehnuteľnosť v zmysle obdržanej výzvy neponúkne na predaj v zmysle predchádzajúcej vety, oprávnený spoluvlastník sa môže obrátiť na súd a domáhať sa, aby bol prejav vôle nového nadobúdateľa nahradený súdnym rozhodnutím.
Povinné náležitosti ponuky na uplatnenie si predkupného práva
Správna ponuka by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu, spôsob úhrady kúpnej ceny, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod.). Ďalšou povinnou náležitosťou ponuky bez ktorej by nebola platná, je stanovenie lehoty na jej prijatie. Dĺžku lehoty na prijatie ponuky ako aj ostatné náležitosti ponuky si určí povinný spoluvlastník. Pri jej určení je však viazaný zákonom stanovenou lehotou: minimálne 8 dní (pri hnuteľných veciach) a minimálne 2 mesiace (pri nehnuteľných veciach).
Ako postupovať ak adresa oprávneného spoluvlastníka nie je známa? Keď sa oprávnenému spoluvlastníkovi ponúka na predaj nehnuteľnosť, väčšinou je jeho adresa uvedená na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti. V prípade ak však jeho adresa z nejakého dôvodu známa nie je, je možné mu ustanoviť opatrovníka v mysle § 29 OZ.
Ako si ideálne nastaviť podmienky ponuky? Je mimoriadne dôležité si uvedomiť, že ak je viac oprávnených spoluvlastníkov, podmienky by mali byť rovnaké pre každého. V prípade ak sa v budúcnosti rozhodneme meniť podmienky na uplatnenie si predkupného práva (ponuky), musíme o tom upovedomiť každého spoluvlastníka. V opačnom prípade by sme mohli zvýhodniť resp. znevýhodniť niektorého z oprávnených spoluvlastníkov.
Správne nastavené podmienky ponuky nám ušetria čas a vyhneme sa komplikáciám. V čase keď zostavujeme ponuku nemôžeme predvídať aký spôsob úhrady kúpnej ceny bude vyhovujúci pre všetkých oprávnených spoluvlastníkov. V praxi dochádza často k situácií, kedy si povinný spoluvlastník určí v ponuke za spôsob úhrady kúpnej ceny prevod financií na jeho účet. Oprávnený spoluvlastník však predmetný spôsob úhrady v prípade čerpania hypotekárneho úveru z objektívnych dôvodov nemá možnosť splniť. Banky si totiž pre uvoľnenie peňazí vyžadujú väčšinou istý spôsob zabezpečenia (notárska úschova peňazí, banková vinkulácia a pod.). Aby sme teda v budúcnosti vyhoveli požiadavkám oprávneného spoluvlastníka, ktorý sa rozhodne čerpať si úver a aby sme neznevýhodnili ostatných oprávnených spoluvlastníkov, mali by sme o možnosti iného spôsobu uhradenia kúpnej ceny upovedomiť aj ostatných spoluvlastníkov. Upozorňujeme, že pri zaslaní oznámenia o zmene ponuky oprávneným spoluvlastníkom, bude plynúť nová lehota na splnenie podmienok ponuky (min. dvojmesačná). Ak si teda na začiatku procesu zvolíme v rámci ponuky správny spôsob úhrady kúpnej ceny, ktorý bude rátať aj s prípadným čerpaním úveru oprávneného spoluvlastníka (ideálne zriadením notárskej úschovy alebo bankovú vinkuláciu), vyhneme sa zbytočným prieťahom a ušetríme čas.
Problematika nepraktickej zákonnej podmienky
Na riadne uplatnenie predkupného práva je potrebné okrem písomného vyhlásenia o prijatí ponuky aj zaplatenie kúpnej ceny, a to spôsobom uvedeným v ponuke. Ako sme to už vyššie v texte uviedli, na riadne uplatnenie predkupného práva treba v lehote uvedenej v ponuke uhradiť kúpnu cenu. V praxi však splnenie predmetnej podmienky viacerými spoluvlastníkmi zároveň, spôsobuje pre oprávnených spoluvlastníkov niekoľko problémov.
V čase uplatnenia predkupného práva nie je žiadnemu spoluvlastníkovi známe, koľký z nich prejavia záujem o kúpu nehnuteľnosti. Z vyššie uvedeného dôvodu dochádza k úhrade celkovej kúpnej ceny viacerými spoluvlastníkmi zároveň. Aj keď povinný spoluvlastník rozdiel medzi celkovou kúpnou cenou a kúpnou cenou určenou podľa na oprávneného spoluvlastníka pripadajúceho podielu (ďalej len „rozdiel KC“), oprávnenému spoluvlastníkovi vráti, predmetný postup spôsobuje oprávnenému spoluvlastníkovi niekoľko nižšie uvedených problémov.
V prípade čerpania úveru si oprávnený spoluvlastník požiada príslušnú banku o poskytnutie bankového úveru na celkovú kúpnu cenu, pričom v skutočnosti bude možno potrebovať len ¼ čerpaných finančných prostriedkov, v závislosti od počtu spoluvlastníkov, ktorý si uplatnia predkupné právo. Oprávnený spoluvlastník, ktorý si uplatní predkupné právo a teda zaplatí kúpnu cenu musí počítať s tým, že vrátenie rozdielu KC povinným spoluvlastníkom môže trvať aj niekoľko mesiacov, v závislosti od lehoty na uplatnenie predkupného práva určenej v ponuke.
Riešenie zložitých situácií pri spoluvlastníctve
V praxi sa stretávame s rôznorodými situáciami týkajúcimi sa spoluvlastníctva. Napríklad, vlastník podielu 1/2 nemusí mať na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku. Ide o ideálny podiel, ktorý určuje len mieru práv a povinností. Konkrétna fyzická časť sa nadobúda až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu.
V prípade, ak jeden zo spoluvlastníkov zomrie a jeho manžel sa stane dedičom, môže sa objaviť požiadavka na vyplatenie podielu za často neprimerane vysokú sumu. V takýchto prípadoch sa odporúča dohodnúť sa na odkúpení podielu za cenu určenú znaleckým posudkom. Ak dohoda nie je možná, treba si uvedomiť, že predkupné právo musí byť dodržané, inak hrozí relatívna neplatnosť prevodu a súdne spory.
Pri predaji zdedeného podielu môže nastávať situácia, kedy väčšinový vlastník spochybňuje cenu podielu a predkladá rôzne náklady na zníženie sumy. Podľa Občianskeho zákonníka má každý spoluvlastník právo podieľať sa na výnosoch a povinnosť podieľať sa na nákladoch podľa veľkosti svojho podielu. Týka sa to však len nevyhnutných nákladov na zachovanie alebo zhodnotenie spoločnej veci, s ktorými ste boli oboznámení alebo ste ich schválili.
Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spoločnom hospodárení alebo si chcú hospodáriť na "svojom", existuje možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Tento proces môže byť náročný, najmä pri delení pozemkov. V takýchto prípadoch je často potrebná pomoc geodeta a realitného poradcu. Ak sa nedosiahne dohoda, rozhoduje súd.
Pri predaji podielu tretej osobe, ak nepoznáte adresy všetkých spoluvlastníkov, je potrebné kontaktovať potomkov. Ak jeden zo spoluvlastníkov predá svoj podiel ďalšiemu spoluvlastníkovi bez informovania ostatných, porušuje sa tým predkupné právo. Ostatní spoluvlastníci majú možnosť vyzvať nového majiteľa podielu, aby im ho predal za rovnakých podmienok.
V prípade, ak vlastník chce predať väčšinový podiel z pozemku a spoluvlastníkov je veľa (napríklad 100), je potrebné zaslať ponuku písomne všetkým. Neexistuje možnosť hromadného oznámenia. Ak sa dodrží zákonná lehota a nikto sa neozve, po troch rokoch sa už nemusíte báť.
Pri kúpe bytu, kde sa partneri chcú dohodnúť na rôznych podieloch podľa vložených finančných prostriedkov, je dôležité správne nastaviť kúpnu zmluvu. Podiely by mali zodpovedať vloženým čiastkam, aby nedochádzalo k bezdôvodnému obohateniu. Alternatívou je dohoda o bezdôvodnom obohatení osobitnou zmluvou.
Vždy je dôležité si uvedomiť, že predkupné právo sa často porušuje, no jeho dodržiavanie je zásadné pre právnu istotu. Ak si nie ste istí postupom, je vhodné vyhľadať právnu pomoc.