V súčasnosti čelí slovenský trh s nehnuteľnosťami dynamickým zmenám, ktoré priamo ovplyvňujú aj sektor prenájmov. Pre mnohých, ktorí túžia po vlastnom bývaní, no aktuálne úrokové sadzby na hypotékach im to neumožňujú, sa podnájom stáva jedinou reálnou možnosťou. Kým v zahraničí je tento typ bývania bežnou a preferovanou voľbou, na Slovensku si postupne upevňuje pozíciu ako nevyhnutná alternatíva. Tento posun je obzvlášť priaznivý pre majiteľov nehnuteľností, ktorí majú priestor na zvyšovanie nájomného, keďže dopyt prevyšuje ponuku.
Prečo je podnájom na Slovensku stále len náhradnou voľbou?
Hoci globalizácia a zmeny životného štýlu prinášajú aj na Slovensko trend preferovania nájmu pred vlastníctvom, hlboko zakorenená mentalita vlastníctva nehnuteľnosti ostáva silným faktorom. Slováci majú "vlastniť" nehnuteľnosť v krvi, je im to vštepované od malička a rodičia si vydýchnu až vtedy, keď ich dieťa má stabilnú prácu a jeho meno svieti na liste vlastníctva. Tento trend je čiastočne ovplyvnený aj veľkosťou slovenských miest v porovnaní so zahraničím. V metropolách ako Londýn je často praktickejšie bývať v nájme v centre mesta, ako vlastniť nehnuteľnosť na predmestí s dlhým dochádzaním. Na Slovensku je situácia iná; ľudia sa skôr snažia nehnuteľnosť "nejako" kúpiť, aby sa vyhli zbytočnému času a peniazom vynaloženým na cestovanie alebo nájom.
Prebiehajúce zmeny na trhu s prenájmami
Pre ľudí hľadajúcich si nájomné bývanie je súčasné obdobie náročné. Byty sa obsadzujú veľmi rýchlo, ceny nájmov vzrástli v priemere o 10-15 % a bežnou praxou je platba kaucie vopred. Otázkou zostáva, či sú v ponuke kvalitné byty na prenájom, alebo či prenajímatelia niekde robia chyby. V posledných 3-4 rokoch zaznamenal trh enormné množstvo investičných nákupcov, ktorí kupovali nehnuteľnosti priamo od developerov. Výsledkom je, že v ponuke je možné nájsť dizajnovo zariadené, pekné byty v novostavbách, ktoré sa aj napriek vyššej cenovke rýchlo obsadia. Dnešní nájomníci sú totiž nároční. Aj mladí ľudia, ktorí ešte nemajú financie na vlastné bývanie, chcú slušne a príjemne bývať, nie nutne luxusne.
Faktory ovplyvňujúce rast cien nájmov
Ceny nájmov na Slovensku ovplyvnilo viacero kľúčových faktorov:
- Zvýšené úrokové sadzby: Vyššie úrokové sadzby zmenili potenciálnych kupujúcich na budúcich nájomníkov, čím sa zvýšil dopyt po prenájmoch.
- Nárast cien energií: Zvýšené ceny elektriny a plynu si majitelia automaticky premietli do nájomného.
- Migrácia: Zabývanie sa ľudí z Ukrajiny na Slovensku, najmä vo väčších mestách, okresalo ponuku nájmov, čo ďalej tlačilo ceny nahor.
Ceny nájmov v Bratislave
Trh s prenájmami v Bratislave je najsilnejší a najviac ovplyvnený týmito faktormi. Do Bratislavy prišla väčšina imigrantov, čo spôsobilo skokový nárast cien už pred rokom. Najsilnejší dopyt je tradične v lokalitách ako Ružinov, Nové Mesto a Petržalka - teda v rýchlo dostupných lokalitách do centra mesta. Pre ilustráciu, pred približne 1,5 rokom sa prenájom 2-izbového bytu v Ružinove v novostavbe (do 10 rokov starej) pohyboval okolo 650 eur mesačne s energiami. V súčasnosti sa ponuky v rovnakom alebo blízkom okolí pohybujú od 750 do 900 eur mesačne, čo predstavuje 15-38 % nárast ceny.
Budúcnosť cien nájmov: Predpokladaný vývoj
Podľa odborníkov, ako je Silvia Čelková, licencovaná realitná maklérka z realitnej kancelárie Riešime bývanie, cena nájmov ide ruka v ruke s dopytom po kúpe nehnuteľností. Ak je kúpyschopnosť potenciálnych kupujúcich oslabená (kvôli vyšším úrokovým sadzbám, vysokej inflácii, oslabenej ekonomike či minimálnemu rastu reálnych miezd), ľudia sú nútení voliť podnájom. Ak sa nepriaznivý stav ekonomiky bude prehlbovať a do toho sa pridajú zvyšujúce sa energie, je predpoklad ďalšieho zvyšovania cien nájmov. Situácia na Ukrajine môže tieto predpoklady ešte zamiešať.
Nájomné bývanie v zahraničí vs. na Slovensku
V zahraničí je život v prenájmoch prirodzenejší a umožňuje ľuďom viac si užívať svoje zarobené peniaze. Slováci sú však viac zvyknutí na kúpu vlastnej nehnuteľnosti, čím sa "zaviažu" na celý život k pomerne vysokým splátkam, čo sa v súčasnosti pri rastúcich úrokoch ešte zintenzívňuje. Tento trend bývania v nájmoch sa u nás uchytáva ťažko z viacerých dôvodov, vrátane už spomínanej mentalite vlastníctva a relatívne malých rozmerov Slovenska, ktoré odrádzajú od dlhého dochádzania do práce.
Právne aspekty prenájmu nehnuteľností
Prenajímatelia aj nájomcovia by mali poznať právne rámce týkajúce sa nájomných vzťahov. Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu a mala by obsahovať jednoznačné označenie prenajímateľa, nájomcu, prenajímanej nehnuteľnosti, výšku nájomného a platieb za služby, ako aj opis príslušenstva a stavu bytu.
Ako bezpečne prenajať byt?
Základné práva a povinnosti sú upravené zákonom. Drobné opravy a bežná údržba sú zvyčajne na strane nájomcu, pokiaľ zmluva neurčuje inak. Nájomca je povinný odstrániť závady, ktoré spôsobil sám. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, nájomca má právo zabezpečiť ich odstránenie na náklady prenajímateľa.
Dôležité aspekty v nájomnej zmluve:
- Trvanie zmluvy: Môže byť na dobu určitú (minimálne 6 mesiacov až rok) alebo na dobu neurčitú.
- Zábezpeka (kaucia): Slúži ako poistenie pre prenajímateľa proti prípadným škodám alebo neuhradenému nájomnému.
- Platby: Všetky platby by mali byť realizované bezhotovostne na bankový účet pre lepšiu evidenciu.
- Výpoveď zmluvy: Nájom bytu je chránený. Prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone, s výpovednou lehotou minimálne tri mesiace. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
- Ubytovanie: Musí byť v priestore určenom na bývanie, nie v nebytových priestoroch ako sú kancelárie alebo obchodné priestory, aj keď sú upravené na bývanie.
- Minimálne požiadavky na bývanie: Obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m² na užívateľa a 6 m² na každú ďalšiu osobu.
Zmeny v Občianskom zákonníku a ich dopad na nájomné vzťahy
S účinnosťou nového Občianskeho zákonníka sa mení aj právna úprava nájomných vzťahov. Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie bytových náhrad, čo by mohlo viesť k väčšej ochote uzatvárať nájmy na dobu neurčitú. Nová úprava prináša aj jednotné pravidlá pre finančnú zábezpeku (depozit), vrátane povinnosti vrátiť depozit spolu s úrokmi. Zmeny sa dotknú aj reklamácií stavu bytu, pravidiel chovu zvierat v byte a procesu predchádzania automatickému predĺženiu nájmu. Existujúce zmluvy sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou, preto sa odporúča ich revízia.
Daňové povinnosti prenajímateľa
Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom a prenajímatelia ho musia uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu ako fyzické osoby - nepodnikatelia, alebo ako živnostníci.
Kedy podať daňové priznanie k dani z príjmov:
- Fyzická osoba: Ak úhrn všetkých jej zdaniteľných príjmov presiahne 2 876,90 eura (platné pre rok 2025).
- Príjem z prenájmu: Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B.
- Oslobodenie: Z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si možno uplatniť oslobodenie v sume 500 eur ročne.
- Výdavky: Prenajímatelia si môžu uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu (napr. opravy, daň z nehnuteľnosti, energie v spoločných priestoroch).
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Manželia si môžu príjem a výdavky rozdeliť v dohodnutom pomere.
Registračná povinnosť na daňovom úrade:
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku) na území SR, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú sami majú v nájme.
DPH pri prenájme nehnuteľností
Prenájom nehnuteľného majetku sa na občana (fyzickú osobu) vzťahuje z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH) vtedy, ak prenajíma majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takom prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
- Registračná povinnosť pre DPH: Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb/dodaniach tovarov) 50 000 eur. Stáva sa platiteľom DPH prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka.
- Dobrovoľná registrácia: Občan sa môže stať platiteľom DPH dobrovoľne aj pred presiahnutím obratu 50 000 eur.
- Zdanenie nájmu: Platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a nehnuteľnosť nie je určená na bývanie.
V súčasnosti je preto dôležité nielen nájsť vhodné bývanie, ale aj rozumieť právnym a daňovým aspektom, ktoré s prenájmom súvisia, či už ste v pozícii nájomcu alebo prenajímateľa.