Prenájom poľnohospodárskej pôdy, najmä ornej pôdy, predstavuje kľúčový aspekt pre fungovanie poľnohospodárskych subjektov a rozvoj vidieckych oblastí na Slovensku. Právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov je špecifická a podlieha reguláciám zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Tento zákon, ktorý bol v nedávnej minulosti opätovne novelizovaný, zohľadňuje strategický význam pôdy a potrebu jej zodpovedného obhospodarovania. Na rozdiel od nájmu pozemkov v zastavanom území, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a je flexibilnejší, nájom poľnohospodárskej pôdy podlieha prísnejším pravidlám.
Právny rámec prenájmu poľnohospodárskej pôdy
Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájomné vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom na Slovensku, je zákon č. 504/2003 Z. z. Tento zákon definuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj minimálnu a maximálnu dobu nájmu. Dôležité je poznamenať, že od 1. mája 2018 je pre nájomnú zmluvu na poľnohospodársky pozemok vyžadovaná písomná forma. Pred touto zmenou bola možná aj ústna dohoda.
Definícia poľnohospodárskej pôdy
Podľa zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku je poľnohospodárskou pôdou definovaná „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Produkčná schopnosť takejto pôdy je ovplyvnená mnohými faktormi, vrátane klimatických podmienok, kvality pôdy, geografickej polohy, ako aj úrovne hnojenia a zavlažovania.
Poľnohospodársku pôdu je možné prenajať od rôznych subjektov. Medzi hlavných prenajímateľov patria:
- Fyzické osoby: Po skončení predchádzajúceho nájomného vzťahu.
- Slovenský pozemkový fond (SPF): Spravuje štátnu poľnohospodársku pôdu a má k nej dispozičné práva.
- Družstvá: Ak majú v zmysle svojich stanov právo prenajímať poľnohospodárske pozemky.
Kľúčové zmeny v novelách zákona
Nedávne novely zákona č. 504/2003 Z. z. priniesli významné zmeny v oblasti nájomných vzťahov k poľnohospodárskym pozemkom. Jednou z najvýznamnejších zmien je zavedenie nového právneho inštitútu v § 1a, ktorý rieši situácie, kedy reálny užívateľ pozemku nemá k dispozícii preukázateľný právny titul užívania, no jeho užívanie nie je napadnuté vlastníkom. V takýchto prípadoch, ak užívateľ nepretržite užíva pozemok na poľnohospodárske účely po dobu piatich rokov a vlastník alebo oprávnená osoba toto užívanie nenamietala, vzniká užívateľovi oprávnenie pozemok užívať. Táto úprava sa však nevzťahuje na pozemky vo vlastníctve štátu alebo nezisteného vlastníka spravované Slovenským pozemkovým fondom.
Dvory, ktoré pomáhajú (ukážka z filmu)
Nové ustanovenia o nájomných zmluvách
Novelou zákona sa zavádza aj nové ustanovenie § 4a, ktoré upravuje podstatné náležitosti zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely. Dôležitou zmenou je, že v zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely už nie je možné dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku.
Doba nájmu a výmera
Zákon naďalej zachováva minimálne päťročné trvanie nájomného vzťahu. Avšak, novela dopĺňa výnimky, kedy sa v špecifických prípadoch ustanovujú osobitné minimálne trvania nájmu. Pokiaľ ide o výmeru, pri trvalom trvalnom poraste je možné prenajať najviac 5 hektárov, zatiaľ čo pri ornej pôde, chmeľniciach, viniciach, záhradách, ovocných sadoch alebo vodných plochách je maximálna výmera obmedzená na 2 hektáre. Celková výmera prenajatá fyzickou osobou - nepodnikateľom na drobné pestovateľské alebo chovateľské účely nesmie presiahnuť 5 hektárov.
Zmeny v určovaní výšky nájomného
Jednou z najdiskutovanejších zmien je spôsob určovania výšky nájomného. Kým doteraz Slovenský pozemkový fond prenajímal pôdu percentom z jej hodnoty, ktorá sa určovala podľa vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva SR č. 38/2005 Z.z. na základe Bonitovaných pôdnoekologických jednotiek (BPEJ), v nových nájomných zmluvách uzatváraných od konca minulého roka SPF nahradil túto sadzbu tzv. „obvyklou výškou nájmu“. Novelou zákona sa tiež zvyšuje minimálna ustanovená výška nájomného z 1 % na 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy, resp. z dvojnásobku na trojnásobok obvyklej výšky nájomného. Farmárom prekáža aj snaha SPF meniť výšky nájomného vo všetkých platných zmluvách, dokonca retroaktívne od 1. januára 2020.
Obvyklá výška nájmu (OVN)
Právny inštitút „obvyklá výška nájmu“ bol zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Predstavuje údaj o výške nájomného za 1 hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Údaje sa získavajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.
Podľa platnej právnej úpravy (§ 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z.) je nájomca povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a tieto údaje poskytnúť okresnému úradu do 31. januára nasledujúceho roka. Okresný úrad pri stanovení OVN prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.
Nevyváženosť zmluvných podmienok a ich vplyv na farmárov
Jedným z hlavných problémov, na ktorý poukazujú farmári, je nevyváženosť zmluvných podmienok pri prenájme pôdy od SPF. Zatiaľ čo v zmluvnom práve platí zásada rovnováhy práv a povinností, pri štátnej pôde to tak nefunguje. SPF často používa svoj vzor nájomnej zmluvy, ktorý chráni primárne práva štátu a kladie zvýšené povinnosti na farmára. Pripomienky k týmto zmluvám sú často neprípustné.
Keďže štát ovláda značnú časť poľnohospodárskej pôdy (často rozparcelovanú na menšie časti), odmietnutie nájomnej zmluvy by pre mnohých farmárov mohlo byť likvidačné. SPF má navyše podľa zmluvy právo odstúpiť od nej, ak nedôjde k dohode o zmene výšky nájomného. To znamená, že ak štát navrhne akúkoľvek zmenu výšky nájomného, farmár sa často musí podriadiť.
Prenájom nevyužiteľných pozemkov a ďalšie problémy
Farmári sa často stretávajú s tým, že sú nútení prenajímať si aj pozemky, ktoré nie sú reálne využiteľné na poľnohospodárske účely. SPF si často vynucuje prenájom všetkého, čo má v správe, bez ohľadu na potreby farmára. To zahŕňa pozemky s lesnými porastami (aj keď sú v katastri evidované ako orná pôda či trvalý trávny porast), účelové komunikácie, rokliny, či dokonca pozemky využívané na iné, nepoľnohospodárske účely. Dôvodom býva snaha štátu vyhnúť sa plateniu daní z nehnuteľností obciam. Farmár je následne povinný platiť daň aj za tieto nepotrebné pozemky, čo násobne zvyšuje jeho náklady. V prípade, že štandardný nájom za hektár je 100 eur, ale z prenajatých 200 hektárov je využiteľných len 130, efektívny náklad na hektár sa výrazne zvýši.
Ďalším problémom je určovanie obvyklej výšky nájmu (OVN). Tento inštitút bol pôvodne zavedený na posúdenie prednostného práva farmára na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, nie na stanovenie nájomného za štátnu pôdu. OVN sa určuje na základe výkazov doručených farmármi okresným úradom, pričom absentujú sankcie za neposkytnutie výkazu a kontrolné mechanizmy. To umožňuje farmárom falšovať výkazy. Navyše, vyhláška na určovanie OVN nie je plne v súlade so zákonom a obsahuje nejasné kategórie. V prípade nedoručenia výkazu za aspoň tretinu územia sa OVN určuje podľa hodnoty pôdy, čo môže viesť k neprimerane vysokým sumám nájomného.
Legislatívne aspekty a správa pozemkov nezistených vlastníkov
Okrem zákona č. 504/2003 Z. z. sa problematika nájomných vzťahov dotýka aj ďalších zákonov, ako sú Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, a Zákon č. 180/1995 Z.
Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a ktorých vlastníci nie sú známi, je možné požiadať o zápis správy k pozemkom. Obec môže požiadať SPF o zápis správy na liste vlastníctva (LV). K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte a potvrdenie obce, že neeviduje pobyt neznámeho vlastníka. Po zápise správy na LV je možné pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi.
Podmienky prenájmu a doklady požadované SPF
Slovenský pozemkový fond pri posudzovaní žiadostí o prenájom požaduje od žiadateľov pred uzatvorením nájomnej zmluvy celý rad dokladov. Medzi ne patria zoznamy pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní alebo má v prenájme v danom katastrálnom území, vrátane ich identifikácie (LV, číslo parcely).
V závislosti od toho, či je nájomcom právnická osoba (podnikateľ) alebo fyzická osoba (nepodnikateľ), sa nájomná zmluva uzatvára podľa príslušných častí zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného sa v prípade podnikateľov stanovuje podľa obvyklej výšky nájomného pre dané katastrálne územie. Pre fyzické osoby - nepodnikateľov na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť platia špecifické pravidlá.
Užívanie pozemkov a predkupné právo
Užívanie pozemkov na poľnohospodárske účely je upravené v § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. Právo užívať pozemok má nájomca, ktorý má uzatvorené nájomné zmluvy s vlastníkmi s väčšinovým spoluvlastníckym podielom.
V prípade predaja poľnohospodárskej pôdy má nájomca často predkupné právo. Prenajímateľ je povinný najprv ponúknuť pôdu nájomcovi za rovnakú cenu, akú ponúka tretia osoba.
Riešenie problémov s nájomným a dedičské konanie
Ak nájomca neplatí dohodnuté nájomné, prenajímateľ by mal najprv zaslať písomnú upomienku. V prípade neúspechu je možné vymáhať nájomné, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájmu je dôvodom na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca ani po upomienke nezaplatí splatné nájomné. Spory v tejto oblasti rieši súd.
V prípade dedičského konania, ak sú pozemky evidované na zosnulého a správcom je SPF, je potrebné obrátiť sa na príslušný súd, aby sa začalo dedičské konanie o novoobjavenom majetku. Nový vlastník pozemku má nárok na spätné vyplatenie nájmu za tri roky.
Budúcnosť nájomných vzťahov k poľnohospodárskym pozemkom
S účinnosťou od 1. júla 2023 bola zavedená možnosť, aby SPF mohol odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca riadne nevyužíva prenajaté pozemky na dohodnutý účel. Zmeny v zákone, ktoré nadobudli účinnosť od 1.1.2026, prinášajú ďalšie úpravy pri prenájme pozemkov v správe SPF. Zvýraznené zmeny sa týkajú prednostného práva pri prenájme, zverejňovania informácií o pozemkoch a lehotách na podanie žiadostí. SPF bude tiež prednostne uzatvárať zmluvy so záujemcami, ktorí už v danom obvode užívajú pozemky s nadpolovičnou výmerou, a zároveň s mladými poľnohospodármi alebo malými podnikmi vykonávajúcimi špeciálnu rastlinnú či živočíšnu výrobu. Tieto zmeny majú za cieľ zabezpečiť transparentnejšie a spravodlivejšie prerozdelenie pôdy a podporiť aktívnych farmárov.