Platenie dohodnutého nájomného riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako môže prenajímateľ postupovať v prípade, že nájomca neplatí nájomné, a aké sú právne dôsledky pre obe strany.
Právny rámec nájomných vzťahov
Nájom bytu je vo všeobecnosti možné dohodnúť buď v režime Občianskeho zákonníka, alebo v režime zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Každý z týchto režimov má svoje špecifické ustanovenia týkajúce sa práv a povinností prenajímateľa a nájomcu, vrátane postupov pri porušení zmluvy, ako je neplatenie nájomného. Je dôležité si uvedomiť, ktorý režim sa na vašu konkrétnu nájomnú zmluvu vzťahuje, pretože to má vplyv na dĺžku výpovednej lehoty, dôvody výpovede a ďalšie právne kroky.
Postup prenajímateľa pri neplatení nájomného
Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ môže samozrejme žiadať dlžné nájomné doplatiť. Podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže prenajímateľ žiadať aj tzv. poplatok z omeškania. Tento poplatok predstavuje sankciu za oneskorené plnenie a má motivovať nájomcu k včasnému zaplateniu.
V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu, potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace. Toto ustanovenie zdôrazňuje dôležitosť včasného platenia nájomného a poskytuje prenajímateľovi právny nástroj na ukončenie nájomného vzťahu v prípade dlhodobého neplatenia.
Rozhodnutie, či bude nájomné vymáhať, resp. či bude uplatňovať aj poplatok z omeškania, prípadne či ukončí nájom, je len na prenajímateľovi. Môže uvedené tolerovať a dohodnúť sa na neskoršom doplatení, môže odpustiť poplatok z omeškania, ale na druhej strane môže od nájomcu žiadať doplatiť všetko, vrátane poplatku z omeškania. Odporúča sa však vždy nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas, a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania. Táto predbežná výzva často slúži ako prvý krok k riešeniu situácie a môže predísť nutnosti súdneho konania.
Neplatiči nájomného: Ako riešiť a predchádzať problémom? | Sprievodca pre majiteľov
Právne kroky a súdne konanie
Ak by napriek písomnej výzve nájomca dlh neuhradil, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napríklad cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz. Výzva vo všeobecnosti nie je vždy podmienkou podania žaloby, ale jej existencia môže posilniť pozíciu prenajímateľa v súdnom konaní. Súdne konanie je proces, kde sa rozhoduje o oprávnenosti nároku prenajímateľa na dlžné nájomné a prípadné sankcie.
Využitie depozitu (kaucie)
Na úhradu dlhu môže prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku), ktorý nájomca zaplatil pri podpise zmluvy. Pozor však! Takéto použitie depozitu musí byť dohodnuté a musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy. Nesprávne použitie depozitu môže viesť k neoprávnenému obohateniu prenajímateľa a k právnym sporom. Okrem civilnej žaloby na súd, by za istých okolností mohlo svojvoľné ponechanie depozitu teoreticky naplniť aj znaky skutkovej podstaty trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona - „Kto si prisvojí cudziu vec, ktorá mu bola zverená, a spôsobí tak na cudzom majetku škodu malú, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“ Je preto nevyhnutné postupovať pri využití depozitu maximálne obozretne a v súlade so zákonom a zmluvou.
Výpoveď nájomnej zmluvy
Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, no podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť aj len 15-dňová. Vždy je potrebné si overiť režim zákona, pretože ten má vplyv dokonca aj na to, od kedy plynie výpovedná doba. Uplynutím príslušnej výpovednej lehoty nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť.
Vypratanie bytu
Ak nájomca po uplynutí výpovednej lehoty byt neopustí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie neodporúčam, pretože podľa právnych názorov určitej časti právnickej odbornej verejnosti by takéto konanie bolo zásahom do súkromia nájomcu a jeho obydlia a takýmto konaním by mohlo dôjsť teoreticky k naplneniu znakov skutkovej podstaty trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona: „Kto neoprávnene vnikne do obydlia iného alebo tam neoprávnene zotrvá, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“
Trestný zákon však nechráni len nájomcu. Aj nájomca, pokiaľ užíva dom, či byt neoprávnene, sa môže dopustiť trestného činu Neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona: „Kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.“
I keď užívanie bytu nájomcom po platne danej výpovedi a uplynutí doby nájmu (skončení nájmu) za situácie, kedy ešte aj dlhuje nájom, je iste frustrujúce, zákon upravuje postup, ako možno takúto situáciu riešiť. Preto odporúčam byť trpezlivý a radšej postupovať v súlade so zákonom.
Doba trvania nájomnej zmluvy a výpovedná lehota
Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú a neurčitú. Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú. Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede. Nájomná zmluva na dobu určitú, napríklad v dĺžke trvania 12 mesiacov, sa musí po uplynutí doby trvania znovu predĺžiť. Ak sa nájomca s prenajímateľom nedohodne na predĺžení, tak zaniká.
Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka. V nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky, vrátane dlhšej výpovednej lehoty. Dôležité je, že výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Pri krátkodobom nájme bytu môže byť výpovedná lehota kratšia, napríklad 15 dní.
Obsah ukončenia nájomnej zmluvy a depozit
Pri ukončení nájomnej zmluvy je dôležité myslieť na depozit. V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom. Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.
Čo nezabudnúť pri ukončení nájmu
Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť. Pri odovzdávaní bytu je dôležité spísať protokol o odovzdaní bytu, ktorý bude obsahovať stav bytu, prípadné poškodenia a stavy meračov energií. Tento protokol by mal byť podpísaný oboma stranami ako dôkaz o stave bytu pri odovzdaní.
Bežné opotrebenie a maľovanie
Pri skončení nájmu máte povinnosť odovzdať byt v stave, v akom ste ho prevzali, s prihliadnutím na obvyklé (bežné) opotrebenie. Maľovanie, pri dlhšom užívaní bytu, je zvyčajne považované za bežné opotrebenie, ktoré ide na ťarchu prenajímateľa. Ak prenajímateľ vyžaduje vymaľovanie bez opory v zmluve, v praxi sa to považuje za neopodstatnené, ak byt odovzdáte v stave ako pri prevzatí s bežným opotrebením.
Plesne a náklady na opravy
Ak ste riešili plesne na vlastné náklady, odporúčam si pripraviť dôkazy (fotky, komunikácia s prenajímateľom, doklady o úhrade, prípadne vyjadrenie firmy). V prípade, že prenajímateľ nevykonal potrebné opravy, ktoré mu vyplývali zo zmluvy alebo zákona, a nájomca ich vykonal sám, môže mať nárok na náhradu nákladov.
JUDr. Patrik Ozimanič, advokát, zdôrazňuje dôležitosť dodržiavania zákona a zmluvných podmienok pri riešení nájomných vzťahov. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné vyhľadať právnu pomoc.