Vlastníctvo nehnuteľnosti, či už jednotlivo alebo v rámci spoluvlastníctva, prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z častých situácií, s ktorou sa stretávajú spoluvlastníci, je prenájom nehnuteľnosti a s tým spojené príjmy a výdavky. Správne daňové a právne vysporiadanie týchto aspektov je kľúčové pre predchádzanie prípadným komplikáciám. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ako aj na praktické situácie vyplývajúce z poskytnutých informácií.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Pokiaľ plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v spoluvlastníctve, je potrebné na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiacich výdavkov do základu dane uplatniť ustanovenie uvedené v § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Toto ustanovenie jasne stanovuje, že príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
V uvedenom odseku sa tiež hovorí, že právnym predpisom môže byť ustanovený (dedením, vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vydržaním nehnuteľnosti) alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Daňovníci si môžu dohodnúť iný podiel napríklad v dohode o výkone spoluvlastníckeho práva, v dohode o kúpe spoločnej veci, v dohode o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, v dohode spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov. Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda vyhotovená v písomnej forme a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností. V takomto prípade by sa príjmy a výdavky zahrňovali do základov dane jednotlivých spoluvlastníkov v tomto predpisom ustanovenom alebo účastníkmi dohodnutom pomere. Znamená to, že pomer zahrňovania príjmov a výdavkov do základu dane príjmov z prenájmu nemôže byť ľubovoľný, ale musí vychádzať z právne upravených vzťahov spoluvlastníkov nehnuteľnosti.
Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výška podielu jedného daňovníka je 30 % a druhého daňovníka 70 %. Z tohto prenájmu dosiahli spoločné príjmy vo výške 10 000 eur. Spoločné preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 5 000 eur. V ich spoluvlastníckom podiele 30:70 sa rozdelia príjmy aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Daňovníci si zahrnú do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom sa potom zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka. Spoluvlastníci by mohli zahŕňať do svojho základu dane z príjmov z prenájmu aj iný pomer príjmov a výdavkov. Ako je uvedené aj na začiatku článku, bolo by to možné len v tom prípade, ak by mali tento iný podiel dohodnutý v súlade s § 137 až 142 Občianskeho zákonníka, na ktorý zákon o dani z príjmov odkazuje, alebo by tento pomer vyplýval z iných právnych predpisov.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Častým príkladom z praxe je prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM). Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere, v akom sa do základu dane zahŕňajú príjmy manželov, sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov. Manželia sa môžu dohodnúť, že príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti sa budú zahŕňať do základu dane aj v inom ako rovnakom pomere alebo dokonca, že ich zahrnie do základu dane len jeden z nich. Uvedené vyplýva z ustanovenia § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov.
Zákon síce explicitne neupravuje právny osud príjmu z majetku nepatriaceho do BSM, avšak súdna prax sa s týmto problémom vyporiadala. Vychádza sa z toho, že každý príjem počas trvania manželstva (okrem darov a dedenia) patrí do BSM. Tzn. že do BSM patrí aj nájomné z nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM a tiež aj úroky z Vášho vkladu i keby boli z finančných prostriedkov nepatriacich do BSM (napríklad časť peňazí by bola z daru). Podľa ustálenej judikatúry, ak bol byt nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva, aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu nie sú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov len v prípade, ak medzi manželmi došlo k uzavretiu dohody podľa § 143a ods. 1 OZ o zúžení zákonom určeného rozsahu a obsahu bezpodielového spoluvlastníctva, teda ak by sa žalovaný so žalobkyňou zmluvne dohodol na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z bezpodielového spoluvlastníctva, k čomu však nedošlo. Platí však zásada: „príjem sa stane predmetom bezpodielového spoluvlastníctva až v čase, keď ho oprávnený prevzal. Samotný nárok na vyplatenie príjmu nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva, keďže nejde o vec, ale o pohľadávku.“
Ako funguje bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)? #01
Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Manželia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z tohto prenájmu dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 3 000 eur. Manželia môžu zahŕňať tieto príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich. Môžu sa ale dohodnúť, že príjmy a výdavky budú zahŕňať do základu dane aj v inom pomere.
Každý z manželov si zahrnie do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom si potom každý z manželov zahrnie do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.
Ak sa manželia nedohodnú na inom pomere, bude každý z nich zahŕňať príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere, t. j. príjmy vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 500 eur. Ak sa manželia dohodnú na inom pomere, zahrnú do základu dane príjmy a výdavky v dohodnutom pomere. Manželka si napríklad môže zahrnúť do základu dane príjmy vo výške 500 eur a manžel si potom zahrnie do základu dane príjmy vo výške 5 500 eur. V takomto prípade si každý z nich uplatní oslobodenie vo výške 500 eur. Pri takomto rozdelení príjmov dosiahne manželka príjem z prenájmu do výšky príjmov z prenájmu, ktorá je oslobodená, t. j. 500 eur, pričom môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania (dosiahla zdaniteľný príjem len podľa § 5). Manžel dosiahne zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 5 000 eur (5 500 - 500).
Osobitné záznamy v daňovom priznaní pri príjmoch dosiahnutých zo spoluvlastníctva
Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy v tejto súvislosti. V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.
Riešenie nezhôd a sporov v spoluvlastníctve
Vlastníctvo nehnuteľnosti, najmä v rámci spoluvlastníctva, môže byť zdrojom rôznych nezhôd a sporov. Jedným z častých problémov je situácia, keď jeden spoluvlastník užíva spoločnú nehnuteľnosť výlučne a odmieta umožniť užívanie ostatným spoluvlastníkom, prípadne si ponecháva celý príjem z prenájmu.
Podľa Občianskeho zákonníka, ak dôjde medzi spoluvlastníkmi k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Pri prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, nie je prenájom bežnou vecou a na platnosť tohto úkonu je potrebný súhlas oboch manželov. Ide o tzv. relatívnu neplatnosť, teda právny úkon sa považuje za platný až do času, kým sa druhý účastník nedovolá neplatnosti tohto úkonu. V takomto prípade je odporúčané, aby spoluvlastník, ktorého práva boli porušené, písomne namietol neplatnosť úkonu, prípadne by bola možná na základe vzájomnej dohody nová zmluva o nájme za dohodnutých podmienok. Pre prípad, že by nedošlo k náprave resp. dohode, je možné podať návrh na súd v zmysle ust. § 146 ods. OZ.
Ak jeden spoluvlastník užíva spoločnú nehnuteľnosť výlučne bez súhlasu ostatných, majú ostatní spoluvlastníci právo požadovať od neho náhradu za užívanie ich spoluvlastníckeho podielu. Pri určovaní náhrady za užívanie podielu sa obyčajne vychádza z bežného nájomného v danej lokalite. Nárok na náhradu je však premlčaný po dvoch rokoch, preto je dôležité konať včas.
V prípade, že sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na predaji spoločnej veci, prichádza do úvahy zrušenie podielového spoluvlastníctva súdnou cestou. Súd podielové spoluvlastníctvo zruší a vyporiada tak, že prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec žiaden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
V situácii, keď jeden spoluvlastník prenajal spoločnú nehnuteľnosť nájomníkom bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov a celý príjem si ponecháva, má bratovi vzniká regresný nárok voči nemu. Mierou účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje aj pomer, v akom sa spoluvlastník podieľa na nájomnom získanom z prenájmu veci. Z nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa na spoločnú vec sú všetci spoluvlastníci oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne.
Príklad z praxe: Prenájom bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov
Brat ako väčšinový spoluvlastník prenajal spoločnú nehnuteľnosť nájomníkom bez nášho súhlasu ako ostatných spoluvlastníkov. Celé nájomné si ponecháva, nám nedáva nič. Tvrdí, že pretože nie sme uvedení ako prenajímatelia, žiadne nájomné nám nepatrí. Je to pravda?
Nie, nie je to pravda. Ak ste spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, každý z vás vlastní určitý podiel na tejto nehnuteľnosti. S nehnuteľnosťou môže rozhodovať väčšina spoluvlastníkov podľa veľkosti svojich podielov. Väčšinový spoluvlastník môže prenajať celú nehnuteľnosť, ak má väčšinu, ale ostatní spoluvlastníci majú právo na podiel z príjmu z prenájmu primeraný ich spoluvlastníckemu podielu. Ak nehnuteľnosť vlastní viacero spoluvlastníkov a neexistuje medzi vami dohoda, zisk z prenájmu by sa mal deliť podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Vzniká vám voči bratovi regresný nárok.
Príklad z praxe: Nezhoda pri užívaní nehnuteľnosti
Spoluvlastník bytu nechce predať byt. Vyjadril sa, že v ňom chce dožiť. Jeho advokát dal ultimátum, že odkúpi od nás polovicu za najnižšiu trhovú cenu. Aké mám možnosti okrem súdu, keďže súd tiež odsúhlasí najnižšiu trhovú cenu? Môžem dať protiponuku?
V tejto situácii máte viacero možností. Nie ste povinný súhlasiť s ponukou spoluvlastníka, ak ju považujete za nevýhodnú. Máte právo predložiť vlastnú protiponuku, ktorá by mala byť primeraná aktuálnej trhovej hodnote nehnuteľnosti. Ak spoluvlastník odmietne vašu ponuku, môžete sa pokúsiť o mimosúdnu dohodu prostredníctvom advokáta, ktorý pomôže nájsť kompromisné riešenie.
Pokiaľ ide o nájomné, máte právo požadovať od spoluvlastníka náhradu za užívanie vášho spoluvlastníckeho podielu, ak ho užíva výlučne on bez vášho súhlasu a Vám nedovolí užívanie. Ak odmietne platiť, môžete sa domáhať náhrady súdnou cestou. Odporúčam najskôr písomne predložiť protiponuku a zároveň vyzvať spoluvlastníka na platenie primeranej náhrady za užívanie vašej časti.
Zhrnutie dôležitých právnych aspektov
- Podielové spoluvlastníctvo: Príjmy a výdavky z prenájmu sa delia podľa spoluvlastníckych podielov. Ak nie sú podiely určené právnym predpisom, môžu si ich spoluvlastníci dohodnúť písomne s vkladom do katastra.
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v BSM sa štandardne delia rovnakým dielom, ale manželia sa môžu dohodnúť aj na inom pomere. Príjmy z majetku, ktorý nepatrí do BSM (napr. darovaný), tiež patria do BSM, ak nebolo uzavreté zúženie BSM.
- Užívanie spoločnej veci: Všetci spoluvlastníci majú rovnaké práva a povinnosti. Pri výlučnom užívaní spoločnej veci jedným spoluvlastníkom bez súhlasu ostatných, majú ostatní nárok na náhradu.
- Rozhodovanie o spoločnej veci: O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri nehnuteľnostiach je potrebný súhlas oboch manželov pri prenájme, ak ide o BSM.
- Zrušenie spoluvlastníctva: Ak nie je možná dohoda, spoluvlastníctvo je možné zrušiť súdnou cestou.
Porozumenie týmto pravidlám je nevyhnutné pre bezproblémové a legálne nakladanie so spoločnou nehnuteľnosťou a s príjmami z nej plynúcimi. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo sporov je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka.
tags: #ak #nehnutelnost #vlastnia #viaceri #spoluvlastnici #prenajom