Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje pre väčšinu ľudí jeden z najvýznamnejších finančných krokov v živote. V tomto komplexnom procese sa často vynára kľúčová otázka: Aké sú finančné nároky realitného makléra a kto ich v skutočnosti znáša? Rozhodnutie, či využiť služby realitnej kancelárie (RK) alebo sa pokúsiť o predaj svojpomocne, je spojené s prehodnotením nielen výdavkov, ale aj celkovej hodnoty, ktorú profesionálny sprostredkovateľ prináša.
Financovanie Služieb Realitnej Kancelárie: Kto Nesie Náklady?
Základná otázka, ktorá sa týka poplatkov realitnému maklérovi, má jasnú zákonnú oporu, hoci prax môže priniesť nuansy. Províziu čiže odmenu za sprostredkovanie platí ten, kto si službu objedná. Ak teda predávate nehnuteľnosť, vyhľadáte realitnú kanceláriu a uzatvoríte s ňou sprostredkovateľskú zmluvu, províziu platíte vy pri úspešnom ukončení sprostredkovania - teda samotnom predaji.
Realitka si ju bude inkasovať z predajnej ceny najčastejšie formou rezervačného poplatku vyplácaného kupujúcim predávajúcemu. Je dôležité zdôrazniť, že realitná kancelária musí mať povinne s vami uzavretú zmluvu v písomnej podobe, inak sa za porušenia zákona vystavuje riziku sankcie zo strany štátnych orgánov. Dodržiavanie zákona na ochranu spotrebiteľov prísne kontroluje Slovenská obchodná inšpekcia.
Zároveň platí, že finančné náklady má znášať predávajúci (majiteľ predávanej nehnuteľnosti), nie kupujúci. Tieto náklady realitnej kancelárie musia byť podľa zákona vždy zahrnuté v inzerovanej cene nehnuteľnosti a uvedené v popise inzerátu. Ak to tak nie je, je potrebné kontaktovať danú kanceláriu a žiadat nápravu, nakoľko porušujú zákon.
Rozdelenie a Povaha Nákladov
Proces predaja nehnuteľnosti zahŕňa celý rad rôznych poplatkov a výdavkov, ktoré je potrebné transparentne riešiť. Akékoľvek výdavky alebo ich rozdelenie by mali byť jasne dohodnuté pred podpisom zmluvy, aby sa tak predišlo nedorozumeniam.
Náklady spojené s hypotekárnym úverom:Ak sa rieši predaj nehnuteľnosti prostredníctvom úveru, proces je legislatívne a časovo náročnejší. Výdaj z dôvodu hypotekárneho úveru je vždy na strane kupujúcich a to vrátane katastrálnych poplatkov. Banky si účtujú poplatky za spracovanie hypotekárneho úveru, či ocenenie nehnuteľnosti. Kto má hradiť náklady: Jednoznačne je výdaj z dôvodu hypotekárneho úveru vždy na strane kupujúcich a to vrátane katastrálnych poplatkov.
Poplatky za vklad na kataster:Základný správny poplatok za vklad na úrade katastra znáša vždy kupujúci. V prípade, že sa nehnuteľnosť predáva cez realitnú kanceláriu, tak poplatok vo väčšine prípadov platí realitka ako sprostredkovateľ, to zas záleží od výšky provízie a interného nastavenia realitnej kancelárie. Ak kupujúca strana žiada zrýchlený vklad na katastri, rozdiel medzi základným a zrýchleným vkladom znáša kupujúci, nakoľko bola požiadavka z jeho strany.
Overenie podpisov:Toto je často kameň úrazu. V prípade, že sa rieši predaj nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu, tak práve tento poplatok je jediný, ktorý má predávajúci. Nie je to teda povinný náklad realitnej kancelárie a tá to nie je ani povinná hradiť. Tento poplatok súvisí s obavou kupujúcich s bezpečnosťou prepísania predávanej nehnuteľnosti na nich. Kto má hradiť náklady: Táto požiadavka vychádza zo strany kupujúcich a preto celý náklad má znášať on. Ak sa predáva nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie, poplatky za overenie podpisov znáša vždy predávajúca strana, nakoľko je nutné overiť práve len jej podpisy.
Znalecký posudok:V prípade, že kupujúci žiada znalecký posudok z osobného dôvodu overenia ceny nehnuteľnosti, tento výdavok vždy hradí kupujúci, nakoľko on ho požaduje, prípadne potrebuje k hypotekárnemu úveru.
K301 L02 Provízia
Výhody Komplexného Servisu Realitnej Kancelárie
Mnoho ľudí sa rozhoduje pre realitnú kanceláriu, pretože si myslia, že im to uľahčí celý proces. A to je opodstatnené, pretože záujemca o službu realitnej kancelárie si kupuje všetky znalosti, schopnosti a celý poradenský aparát naviazaný na konkrétnu realitnú kanceláriu.
Expertná Podpora a Znalosti
Lebo vedia, že za realitnou kanceláriou stojí osvedčený tím advokátov, notárov, znalcov, finančných sprostredkovateľov, daňových poradcov, marketingových špecialistov a pod. Vďaka tomu je ich služba komplexná. Realitná kancelária prenáša na predávajúceho, ale aj na kupujúceho všetky svoje znalosti, skúsenosti a konexie, čo im prináša množstvo výhod.
Investícia do realitného sprostredkovateľa nie je investíciou do právneho servisu, zamerania pozemku a pod. Často sa to takto zjednodušuje, ale faktom je, že záujemca o službu realitnej kancelárie si kupuje všetky znalosti, schopnosti a celý poradenský aparát naviazaný na konkrétnu realitnú kanceláriu, vďaka čomu má možnosť predať v prvom rade za dobrú cenu, bezpečne, pohodlne a so zachovaním potrebnej miery súkromia. To je skutočnou pridanou hodnotou realitnej kancelárie.
Pokiaľ ide o právnu stránku, mať dobrého právnika na svojej strane je vždy výhodou, ale zredukovať realitné sprostredkovanie len na spísanie zmluvy je scestné. Právnik len spíše to, na čom sa zmluvné strany dohodli. Nepôjde sa pozrieť na nehnuteľnosť, nebude koordinovať činnosti znalca, banky, geodeta a pod. Poradí v právnych veciach, ale v obchodných už nie. O cene nehnuteľnosti vám nepovie nič.
Úspora Času a Eliminácia Stresu
Predaj nehnuteľnosti stojí veľa času. Na prípravách, inzercii, prehliadkach aj samotnom predajnom procese. Ak sa rozhodnete pre predaj po vlastnej osi, počítajte približne s jednou až dvoma desiatkami hodín vášho voľného času týždenne, ktoré budete venovať len tejto jednej veci.
Zverte predaj vašej nehnuteľnosti realitnej kancelárii a množstvo týchto neefektívnych procesov za vás spracujeme tak, aby sme vám ušetrili čas. RK zabezpečí:
- Zistenie potrieb a preferencií klienta.
- Poradenstvo v predajnej stratégii aj stanovení ceny.
- Spracovanie atraktívneho inzerátu.
- Starostlivé filtrovanie solídnych a serióznych záujemcov.
- Podpora pri obhliadkach a následných právnych krokoch.
S nami skrátka na nič pri predaji nezabudnete a môžete sa spoľahnúť, že všetko prebehne hladko a prípadné zádrhely vyriešime k vašej spokojnosti.
Stanovenie Optimálnej Predajnej Ceny: Veda a Umenie
Jednou z najčastejších chýb pri samopredaji nehnuteľnosti je zvolenie neprimeranej ceny. Najčastejšou chybou pri samopredaji nehnuteľnosti je zvolenie neprimeranej ceny. Stretávame sa síce aj s tým, že si predávajúci vypýta menej, ako by mohol, ale oveľa častejšou chybou je stanovenie neúmerne vysokej ceny.
Riziká Nesprávneho Oceňovania
Ak je cena príliš nízka, riskujete cenu ušlej príležitosti. Nehnuteľnosť sa síce predá veľmi rýchlo, nebýva výnimkou ani dohoda o predaji doslova v priebehu niekoľkých hodín od zverejnenia inzerátu, ale finančný obnos, ktorý takto získate, mohol byť vyšší.
Ak je stanovená neúmerne vysoká cena, riskujete, že sa z vašej ponuky stane ležiak. Nehnuteľnosť, ktorá na realitných inzertných portáloch visí príliš dlho, je podozrivá a neatraktívna. Roztáča sa tak špirála znižovania ceny na strane predávajúceho a znižovania dôvery v ponuku na strane záujemcov. Vo finále predávate nehnuteľnosť za oveľa nižšiu cenu, než ste pôvodne dúfali.
Nie, ak neviete, akú skutočnú hodnotu má vaša nehnuteľnosť. Nie nehnuteľnosti na internete, ale konkrétne tá vaša. Drvivá väčšina ponúkaných nehnuteľností na internete sa ponúka v zlej cene.
Metódy Realitného Ohodnotenia
Realitné kancelárie disponujú skúsenými maklérmi, ktorí v prípade, ak pravidelne predávajú nehnuteľnosti v danej lokalite, majú veľmi dobrý prehľad o cenách predávaných, ale aj predaných nehnuteľností.
Faktorov vplývajúcich na cenu nehnuteľnosti je veľké množstvo. Za elementárny faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti, sa ale považuje vždy jej umiestnenie, čiže lokalita, kde sa nachádza. Veľké mestá a ich centrá vždy dodajú nehnuteľnosti výrazne na cene. Druh, vek, stav nehnuteľnosti či možnosti jej komerčného využitia (napr. na prenájom) taktiež patria medzi základné vplyvy na cenu.
V úvode predaja nehnuteľnosti profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou nehnuteľnosti. Zo sofistikovaných elektronických nástrojov sa najčastejšie využíva tzv. CMA analýza (Comparative Market Analysis), ktorá porovnáva aktuálne ceny na trhu a zostavuje rôzne prehľady. Maklér k nej pripája precízne zistený trend trhu či svoje skúsenosti z trhu.
Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť. Umožní vám to získať potrebný prehľad o spôsobe jej výpočtu.
Sprostredkovateľ sa vždy, ak mu to klient dovolí, snaží inkasovať čo najvyššiu kúpnu cenu pre neho. Často aj preto, lebo môže byť honorovaný nie pevnou čiastkou, ale percentom z výťažku predaja.
Dynamika Zmeny Ceny
Áno, môže, v závislosti od záujmu o danú nehnuteľnosť. Je obvyklé, že predajná cena postupom času klesá. Maklér navrhne zníženie ceny vtedy, keď nie je dostatočný ohlas z trhu na realizovanú propagačnú kampaň.
Vyššiu predajnú cenu možno dosiahnuť vtedy, ak je záujem o nehnuteľnosť taký veľký, že viac záujemcov je ochotných kúpiť vašu nehnuteľnosť v tom istom čase. V tomto momente váš maklér urobí úkony, ktoré zvýšia kúpnu cenu vo váš prospech. Takúto možnosť má ale len vtedy, ak vašu nehnuteľnosť predáva exkluzívne.
Proces Predaja s Realitnou Kanceláriou: Od Začiatku do Konca
Nasledujúcich riadkoch vám priblížim štandardný postup pri predaji nehnuteľností prostredníctvom realitnej kancelárie. Predaj nehnuteľnosti nie je komplikovaný, ale… Ale nesmiete spraviť chybu.
Prípravná Fáza a Dokumentácia
V prvom rade si overí, či je nehnuteľnosť predajná z pohľadu jej právneho a faktického stavu. RK v tejto fáze odstráni všetky nedostatky (pokiaľ sú odstrániteľné) a tým dosiahne, aby mohla byť ponúknutá čo najširšiemu okruhu záujemcov.
Nie je možné predávať niečo, čo maklér nevidel. Tzv. dokumentačná obhliadka nehnuteľnosti je bežnou súčasťou prípravy sprostredkovania predaja či prenájmu nehnuteľnosti. Profesionálny maklér vždy obhliadne nehnuteľnosť, susedné nehnuteľnosti, lokalitu a pod. Maklér sa snaží posúdiť vašu nehnuteľnosť očami potenciálneho záujemcu o kúpu či nájom, hľadá jej klady aj zápory a pripravuje vhodnú stratégiu na jej predaj.
Následne nehnuteľnosť pripraví na predaj pomocou homestagingu, vytvorí fotodokumentáciu, videá, 3D prehliadky a propagačné texty do inzercie. Homestaging je služba, ktorú RK ponúka väčšinou klientom, s ktorými má podpísanú exkluzívnu zmluvu. Princípom je príprava nehnuteľnosti na predaj tak, aby nielen na fotografiách, ale aj na obhliadkach vyzerala lepšie. REALITNÝ GPS TIP: Homestagingu sa nevyhýbajte.
Predávajúci má povinnosť poskytnúť RK podklady. Medzi ne patria napríklad kópia pôvodnej nadobúdacej zmluvy (teda zmluva, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. potvrdenie správcu bytového domu o tom, že nie sú nedoplatky za služby a médiá spojené s užívaním bytu).
Sprostredkovateľská zmluva by mala obsahovať predmet sprostredkovania (teda uzavretie kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti), rozsah súvisiacich služieb, kto bude platiť súvisiace poplatky a odmenu (tzv. Lebo to vyžaduje zákon).
Marketing a Prezentácia
Podstatou stratégie predaja je namixovať rôzne formy oslovenia prípadných záujemcov o kúpu. Tieto rôzne druhy a formy propagácie sa spúšťajú v rôznom čase na rozličných miestach (internet, lokálne médiá, tlač a iné).
Realitná kancelária propaguje nehnuteľnosť na najznámejších realitných inzertných portáloch, realizuje predajnú kampaň na sociálnych sieťach, realizuje kvalitnú fotodokumentáciu, virtuálne prehliadky, videá. Získate viac záujemcov vďaka profesionálnej propagácii.
Inzerát v súkromnej inzercii často pôsobí neprofesionálnym dojmom. Horšie je, že občiansku inzerciu vyhľadáva množstvo záujemcov s nečestnými úmyslami spoliehajúcich sa na slabšie právne a obchodné povedomie predávajúcich. Drvivá väčšina najvýznamnejších realitných inzertných portálov predstavuje takmer výlučne inzerciu realitných kancelárií, ktoré si, na rozdiel od samopredajcu inzerujúceho mesiac či dva jeden jediný inzerát, za túto formu inzercie platia nemalé sumy počas dlhého obdobia.
Obhliadky a Komunikácia so Záujemcami
Obhliadka nehnuteľnosti je veľmi dôležitou časťou predajného procesu. Je to jedinečná príležitosť, ako správne a profesionálne nehnuteľnosť prezentovať potenciálnemu kupujúcemu a rozhodne patrí do rúk profesionálneho makléra. Lebo maklér vie, čo je pri prezentácii podstatné a čo nie. Nemá emočný stres a vie k nehnuteľnosti pristupovať s profesionálnym odstupom.
Obhliadajúci má možnosť pýtať sa makléra na čokoľvek, bez nutnosti brania ohľadu na prítomných predávajúcich. Cieľ obhliadky je jasný - predaj.
Ak ste na obhliadke prítomný, odporúčame správať sa slušne, úctivo, nereagovať na prípadné komentáre obhliadajúcich a nechať voľne pracovať makléra. Miešaním sa do reči, upresňovaním podľa vás podstatných faktov a pod. robíte maklérom len medvediu službu. Maklér je školený v komunikačných zručnostiach a vie čo, kedy a ako prezentovať. S prichádzajúcimi sa pozdravte a utiahnite sa niekde mimo diania. Ideálne je, ak na tento čas nehnuteľnosť opustíte.
Možnosť vykonávať obhliadky nehnuteľnosti bez predávajúceho alebo nájomcov výlučne maklérom je veľká výhoda pre predávajúceho. Obhliadajúci totiž takúto nehnuteľnosť vnímajú ako voľnú a pripravenú k nasťahovaniu. Maklér tak dokáže prezentovať nehnuteľnosť ako budúci domov záujemcu o kúpu bez akýchkoľvek rušivých vplyvov.
Fáza Uzavretia Obchodu
Celý predaj spravidla začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. Následne so záujemcom bude spísaná rezervačná zmluva, kde sa zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu.
S vami bude tak isto spísaná tzv. sprostredkovateľská zmluva (pokiaľ vás realitná kancelária zastupuje exkluzívne, pravdepodobne ste takúto zmluvu uzavreli hneď na začiatku vašej spolupráce, čo reálne zvyšuje možnosť výhodného a rýchleho predaja), kde sa zaviažete predať vašu nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie.
K tomu, že keď dôjde k podpisu kúpnej zmluvy s osobou, ktorú vám zabezpečila realitná kancelária, zaplatíte jej dohodnutú odmenu (províziu).
Pri hotovosti, realitná kancelária vypracuje návrhy kúpnych zmlúv (prípadne iných zmlúv, na základe ktorých by došlo k zmene vlastníckych práv), dohodne platobné podmienky, preverí nehnuteľnosť- skúma titul nadobudnutia, ako aj najaktuálnejší list vlastníctva a dohodne termín podpisu zmlúv. Následne s vami, ako vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, pôjde úradne overiť podpis (kupujúceho podpis sa úradne neoveruje) a zavkladuje zmluvy, spoločne s návrhom na vklad a povinnými prílohami (napr. pri bytovej jednotke vyhlásenie správcu) na príslušnej správe katastra.
Kupujúci sa stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti povolením vkladu správy katastra, čo by pri štandardnom konaní malo byť do 30 kalendárnych dní a v zrýchlenom konaní (za vyšší správny poplatok) do 15 dní.
Výhradné a Nevýhradné Zmluvy: Vplyv na Motiváciu Makléra
Typ uzavretej zmluvy má zásadný vplyv na to, ako intenzívne bude maklér nehnuteľnosť propagovať a akú cenu sa mu podarí dosiahnuť.
Exkluzivita ako Kľúč k Vyššej Cene
Prax potvrdzuje, že exkluzívna zmluva vám prinesie viac peňazí z predaja nehnuteľnosti, než pri neexkluzívnom predaji. Prečo? Dôvodom je rozdielna motivácia realitných sprostredkovateľov.
Len exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom (tento stres vedie k tlaku maklérov na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti). Pri exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve nemôže realizovať túto službu nikto, len daná realitná kancelária.
Doba výhradného zastúpenia, čiže exkluzivity sa líši v závislosti od lokality, rýchlosti a kvality realitného trhu v nej. Obvyklá doba exkluzivity pri bytoch predstavuje tri mesiace, v prípade iných nehnuteľností šesť až dvanásť mesiacov.
Nevýhody Neexkluzívnej Spolupráce
Pri neexkluzívnej zmluve môže nehnuteľnosť predávať aj iná realitná kancelária, aj ktokoľvek iný. V prípade neexkluzívnej zmluvy vzniká medzi sprostredkovateľmi a niekedy (paradoxne a nelogicky) aj medzi vlastníkom a sprostredkovateľmi konkurenčný boj, ktorý ale neprináša možnosť licitácie ceny v prospech vlastníka nehnuteľnosti.
Môžeme povedať, že pri neexkluzívnej zmluve je zákazka horšie propagovaná, ceny v inzercii sa často rôznia, neexistuje jeden zodpovedný predajca a najmä predajná cena je vždy nižšia než pôvodne požadovaná.
Množstvo samopredajcov sa hrdí, že svoju nehnuteľnosť predalo bez realitnej kancelárie rýchlo. Nuž, ak je cena nízka, nehnuteľnosť sa skutočne predá rýchlo.
K301 L02 Provízia
Transparentnosť a Overenie Dôveryhodnosti Makléra
Pred zverením vášho najcennejšieho majetku do rúk profesionála je kľúčové overiť si jeho kredibilitu a serióznosť. Nechali by ste si operovať zlomenú ruku kamarátom, ktorý si celý zákrok naštudoval iba na internete? Nie, veď nemá potrebnú kvalifikáciu ani prax. A predaj vašej nehnuteľnosti? Hoci nejde o zdravie, je to možno váš najcennejší majetok.
Indikátory Serióznej Realitnej Kancelárie
Zistite, či tá daná realitka myslí s realitným biznisom vážne. Maklér na tieto otázky dokáže odpovedať.
Dôležité kritériá pre posúdenie kvality RK zahŕňajú:
- Sídlo: Kde má svoje sídlo?
- Členstvo v združeniach: Je členom nejakého združenia, napríklad Realitnej únie SR, kde musí dodržiavať aj etický kódex voči spotrebiteľom? Pokiaľ je členom Realitnej únie SR, musí preukazovať svoju odbornú zdatnosť.
- Online Prezentácia a Referencie: Má na svojej internetovej stránke konkrétne referencie spokojných klientov? Pozrite si aj jeho ponuku nehnuteľností a referencie od spokojných klientov. Čo o nej našiel vyhľadávač Google? Čo sa o ňom píše na internete a na sociálnych sieťach? Komunikuje aktívne na sociálnych sieťach?
Na internete by mal mať každý realitný maklér na seba kontakt a fotografiu, takisto však aj svoj profesijný profil. Osloviť môžete priamo realitného makléra, ktorého si vyberiete. Pokiaľ sa neviete rozhodnúť, realitná kancelária vám poradí.
Právne Náležitosti Zmluvy
Realitka navyše musí mať aj vaše schválenie, že môže verejne prezentovať predaj/prenájom vašej nehnuteľnosti. Musí mať tiež váš výslovný súhlas na spracovanie osobných údajov.
Malo by byť jasné, aký rozsah služieb od realitky dostanete a koľko za tieto služby zaplatíte. Sprostredkovateľská zmluva zakladá medzi stranami korektný vzťah a robí dobrých partnerov.
V súvislosti s právnymi aspektmi je nutné zvážiť, kde a ako bola zmluva uzatvorená. Dobrý deň, na kvalifikované zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť či bola uzatvorená zmluva priamo v sídle realitnej spoločnosti alebo mimo prevádzkových priestorov. Toto je dôležité kvôli poučovacej povinnosti realitnej kancelárie voči spotrebiteľovi. Realitná kancelária /v tomto prípade vystupuje ako predávajúci/ nesmie ukladať spotrebiteľovi, teda Vám, povinnosti bez právneho dôvodu, upierať spotrebiteľovi práva podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a používať nekalé obchodné praktiky a neprijateľné podmienky v spotrebiteľských zmluvách podľa ustanovení Obč.
Bežná nevýhradná (neexkluzívna) zmluva, keďže ju je možné vypovedať, sa uzatvára na dobu neurčitú.
Špecifické Služby a Poradenský Aparát Makléra
Realitný maklér môže poskytnúť obmedzené právne a finančné rady v súvislosti s predajom alebo nákupom nehnuteľnosti, aj keď nie je právnikom ani finančným poradcom. V rámci komplexného servisu maklér zastrešuje koordináciu s ďalšími odborníkmi.
Sprostredkovanie Financovania a Právna Pomoc
Je tou jedinou osobou, ktorá vedie rokovania a poskytuje potrebné materiály finančnému poradcovi, banke či agentovi kupujúceho. Zároveň tak vie ich kroky aj kontrolovať, resp.
Veľkou výhodou je, pokiaľ kupujúci využije služby finančného poradenstva priamo v realitnej kancelárii, samozrejme ak realitná kancelária túto službu poskytuje. Realitná kancelária pomáha pri procese novoobjaveného dedičstva, pri výmaze rôznych tiarch či vecných bremien a pod.
Pri zložitejších právnych alebo finančných otázkach je však nevyhnutné kontaktovať špecialistov. Je dôležité si uvedomiť, že makléri nie sú právnymi ani finančnými odborníkmi, a ich rady by mali byť vnímané ako informačné, nie náhrada za profesionálne právne alebo finančné poradenstvo.
Komunikácia s Kupujúcim a Vyjednávanie
Sprostredkovateľ po úvodnom zhodnotení obchodného prípadu navrhne plán predaja nehnuteľnosti. Spolu s vedením realitnej kancelárie maklér pripraví propagačnú kampaň a potrebné finančné prostriedky.
Ak by tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu. Všeobecne podľa ust. § 774 Občianskeho zákonníka, že realitná kancelária ako sprostredkovateľ má nárok na odmenu - províziu vtedy ak bol výsledok - uzatvorenie kúpnej zmluvy dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie, teda medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou realitnou kanceláriou musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť.
Ak ste teda našli kupujúceho sama vlastným pričinením, realitná kancelária nemá nárok na odmenu - províziu. Realitnej kancelárii patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že ste si to v zmluve vyslovene dohodli.
Komplexnosť Procesu a Vyvarovanie sa Chybným Krokom
Kúpa nehnuteľnosti je veľký krok, a preto je dôležité zvážiť všetky možnosti. Predávanie nehnuteľnosti je výzvou, ktorá si vyžaduje zručnosti a znalosti.
Riziko Samopredaja a Nečestných Zámerov
Nechali by ste si operovať zlomenú ruku kamarátom, ktorý si celý zákrok naštudoval iba na internete? Predaj nehnuteľnosti je príliš cenný majetok na to, aby sa na ňom robili neodborné pokusy.
Množstvo samopredajcov sa hrdí, že svoju nehnuteľnosť predalo bez realitnej kancelárie rýchlo. Nuž, ak je cena nízka, nehnuteľnosť sa skutočne predá rýchlo.
Zároveň platí, že pri predaji cez súkromnú inzerciu, obzvlášť ak predávajúci neovláda právne a obchodné náležitosti, existuje vyššie riziko stretu so záujemcami s nečestnými úmyslami.
Kontrola Nad Procesom a Odovzdávanie Nehnuteľnosti
Napriek delegovaniu úloh na makléra, sprostredkovateľ vám ponúkne absolútnu kontrolu nad celým procesom predaja, ktorý vám prinesie jedinečnú možnosť získať za vašu nehnuteľnosť najvyššiu možnú cenu.
V závere predajného procesu, pri odovzdávaní nehnuteľnosti, môže nastať nepríjemná situácia. Z praxe sa nám asi najčastejšie stáva, že kupujúci odmietol prebrať nehnuteľnosť, nakoľko chýbalo zariadenie/vybavenie, ktoré sa pri prehliadke nehnuteľnosti v nej nachádzalo. Akonáhle sú všetky finančné prostriedky odovzdané a vlastníctvo prevedené, je nutné odovzdať nehnuteľnosť v stave dohodnutom v zmluve.
Riešenie: Vždy si veľmi dobre v zmluve ošetrite, čo konkrétne je súčasťou predaja nehnuteľnosti a spravte aj zoznam s fotodokumentáciou.
Výška Provízie a Jej Obhajoba Odbornosťou
Výška provízie nie je určená zákonom. Existujú však nepísané pravidlá, ktoré určujú, čo je tzv. obvyklá výška odmeny realitnej kancelárie. Bežne je to suma cca 3 - 5 % z predajnej ceny, pričom sprostredkovanie predaja bytov je zväčša lacnejšie než sprostredkovanie predaj domu, pozemku či komerčnej nehnuteľnosti, keďže tieto druhy nehnuteľností sú spravidla časovo aj technicky náročnejšie na propagáciu.
Časová Náročnosť ako Faktor Ceny
Dobrý maklér by už v úvode obchodu mal vedieť odhadnuť profesijnú a časovú náročnosť predaja, predpokladané náklady či investície do marketingu a stanoviť výšku svojej provízie.
"Čas sú peniaze", preto by sa aj čas makléra potrebný na predaj nehnuteľnosti mal odzrkadliť vo výške provízie. Klient má právo vedieť, čo sa skrýva pod slovom „všetko“. Pri takomto prezentovaní služieb kancelárie klient často pochopí, že sám nie je schopný svoju nehnuteľnosť efektívne predať.
Dobrý maklér by už v úvode obchodu mal vedieť odhadnúť profesijnú a časovú náročnosť predaja, predpokladané náklady či investície do marketingu a stanoviť výšku svojej provízie. Primeraná odmena je taká, ktorá zohľadní všetky vyššie spomenuté fakty, t.j. odbornosť a služby poskytnuté maklérom, jeho vedomosti, ale aj náklady vynaložené na predaj nehnuteľnosti.
Realitný maklér sa však nemusí báť vypýtať si za svoju prácu primeranú províziu. Pri odbornom a profesionálnom prístupe si svoju odmenu pred predávajúcim určite obháji.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácii.