Spoluvlastnícky podiel na poľnohospodárskom pozemku: Všetko, čo potrebujete vedieť

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje bežný typ vlastníctva, v ktorom je miera, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, ktoré z neho vyplývajú, vyjadrená veľkosťou ich spoluvlastníckeho podielu. V praxi to znamená, že jedna vec, napríklad pozemok alebo stavba, je vo vlastníctve viacerých osôb v určitom pomere - podiele. Tento podiel preto vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci spoločne podieľajú na hospodárení s danou vecou a tiež mieru ich práv a povinností k danej veci. Je kľúčové pochopiť, že podiel NIKDY nevyjadruje pomernú reálnu časť vlastníctva k danej veci. Napríklad, dvaja vlastníci v pomere 50/50 pozemku s rozlohou 100 m² nevlastnia každý zvlášť 50 m² pozemku. Namiesto toho obaja vlastnia celok v pomere k svojim podielom.

Pochopenie spoluvlastníckeho podielu

Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na podielové a bezpodielové, pričom bezpodielové môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie. Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Podielový spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas. Vami uvedený podiel 15/80 je konkrétnym príkladom takéhoto ideálneho podielu. Znamená to, že vlastníte 15 z 80 celkových dielov pozemku. Tento podiel určuje vašu mieru účasti na právach a povinnostiach týkajúcich sa danej nehnuteľnosti.

Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely.

Výpočet výmery podielu

Pre výpočet reálnej výmery vášho podielu na pozemku slúži jednoduchý vzorec:

Výmera podielu = Celková výmera pozemku × Spoluvlastnícky podiel

Ak by napríklad celková výmera pozemku bola 1000 m² a váš podiel je 15/80, výpočet by vyzeral nasledovne:

Výmera podielu = 1000 m² × (15/80) = 187,5 m²

Je dôležité si uvedomiť, že tento výpočet vám dáva len predstavu o reálnej výmere, ktorú váš podiel zodpovedá v rámci celkovej plochy. Neznamená to, že máte právo užívať konkrétnych 187,5 m² pozemku. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, ale musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku. Ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.

Rozhodovanie o spoločnej veci

O hospodárení so spoločnou vecou (čo zahŕňa údržbu, opravu, úpravu a užívanie veci) rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z. Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu.

Prevody spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel (okrem prevodu na blízku osobu), je potrebné prevádzaný podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zakotvuje tzv. predkupné právo.

Na uskutočnenie ponuky na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa primerane použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce predkupné právo. V zmysle nich sa ponuka vykoná ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým vymedzenie predmetu kúpy, kúpna cena a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju), pričom pokiaľ sa týka nehnuteľnosti, je potrebné, aby bola urobená v písomnej forme.

Pokiaľ si všetci ostatní spoluvlastníci chcú predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

„V dobe, keď ponuka na prevod spoluvlastníckeho podielu je urobená oprávnenej osobe (ďalšiemu spoluvlastníkovi ako subjektu predkupného práva), nemusí existovať konkrétny kupujúci pre prípad, že oprávnený ponuku na kúpu neprijme. Kupujúcemu však vec nemôže byť prenechaná za nižšiu cenu, prípadne za výhodnejších podmienok, než ktoré boli obsiahnuté v ponuke oprávnenému spoluvlastníkovi.“ (FEKETE, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011)

Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu.

Zrušenie dohodou

V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, prikázanie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku. Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní.

Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.

Zrušenie rozhodnutím súdu

Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:

• Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a naďalej môže plniť svoj účel.
• Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom.
• Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť. Toto riešenie je zvyčajne najkrajnejšie.

V súvislosti s možnosťou rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve upozorňujeme aj na zákon č. 180/1995 Z. z.

Časté nejasnosti a mýty

• Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
• Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných zmenách alebo nakladaní s vecou je často potrebný súhlas všetkých.
• Môžem svoj podiel predať bez súhlasu ostatných?Pokiaľ chcete predať svoj podiel tretej osobe, musíte ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok (predkupné právo).

Riešenia pre komplikované situácie

V praxi sa často stretávame s komplikovanými situáciami, ako je napríklad dedenie viacerých parciel viacerými generáciami, čo vedie k extrémne malým a neprehľadným podielom. V takýchto prípadoch môžu byť riešením pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy.

Pozemkové úpravy sú náročné procesy, ktoré sú obvykle dozorované štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich cieľom je funkčné usporiadanie rozsiahlych území a môžu trvať niekoľko rokov.

Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretovejšie úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Môžu ich vykonať autorizovaní geodeti. Na ich odsúhlasenie stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.

Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva.

Prípadová štúdia:

Sme traja vlastníci ornej pôdy. Každý z nás má svoj podiel na parcele, ktorá je rozdelená na tri časti - parcelu 1, 2 a 3. Jeden z vlastníkov chce mať svoj podiel na jednej parcele. S týmto sme obaja súhlasili. Geodet príde zamerať pozemok. Prvý vlastník chce, aby bol pozemok prerozdelený. Súhlas sme mu dali a on sa zaviazal zaplatiť za vymeranie (700 €). Upozornil nás však, že aj my musíme prispieť na túto čiastku. Požiadavka na geodetické práce však bola jeho. Musíme preto aj my prispieť na platbu?

Z otázky, aj keď to v nej nie je priamo uvedené, predpokladáme, že vyčlenením pozemku spoluvlastníka č. 1 dôjde k jeho "odídeniu" z podielového spoluvlastníctva, kde Vaše podiely boli v pomere 1/3 k celku. Teda odčlenením spoluvlastník č. 2. po zameraní a zmluvnom dojednaní vzniknú dve samostatné parcely a to pôvodného spoluvlastníka č. 1, kde bude jediným výlučným vlastníkom a druhá parcela vlastnícky patriaca spoluvlastníkom č. 2. Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Ohľadom objednávky geometrického plánu ("GP") uvádzame, že záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. Tu platí aj vyššie uvedené ustanovenie Obč. zákonníka nasledovne: "O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov."

1. Zisťovali sme si ceny za GP na rozdelenie resp. odčlenenie pozemku na internete. Cena za GP na odčlenenie pozemku vo výške 700 €, aj keď ste sa na otázku ceny nepýtali, uvádzame, že cenu 700 € považujeme za nie primeranú. Odporúčame Vám overiť si ceny podobných resp. obdobných GP na internete prípadne u iného geodeta.
2. Uvádzame, že vo Vašom prípade dôjde v skutočnosti k zrušeniu podielového spoluvlastníctva a k vzniku dvoch samostatných parciel, kde vlastníkom jednej bude bývalý spoluvlastník č. 1 a druhá parcela, ktorá bude v spoluvlastníctve 2. a 3. Uvádzame súčasne, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva rozdelením nehnuteľnosti nie je možné bez geometrického plánu, na ktorom je vyznačené rozdelenie predtým spoločnej parcely, výmera a čísla nových parciel. V GP geodet vyznačí novú hranicu a uvedie nové parcelné čísla a druhy pozemkov pre nové parcely. Pri rozdeľovaní pozemkov musia byť rešpektované zákonné obmedzenia, ako napríklad obmedzenie drobenia pozemkov patriacich do pôdneho a lesného fondu v extraviláne, či zmena druhu pozemku. V písomnej časti geodet vo výkaze výmer vyčísli zmeny výmer dotknutých parciel a uvedie výmery nových parciel. Hotový GP autorizačne overí a skontroluje katastrálny odbor, ktorý ho úradne overí, až následne je GP použiteľný ako podklad pre právne úkony v katastri nehnuteľností.
3. Ak spoluvlastník č. 1 zabezpečí vyhotovenie GP, je to nevyhnutné pre usporiadanie vzťahov ohľadom celého pozemku a teda na úžitok všetkých. Bez GP nie je možná zmena v katastri nehnuteľnosti. Bude vecou Vašej dohody, ako sa budete podieľať na úhrade za GP. Ak zmena ohľadom pozemku, resp. jeho rozdelenia, bola vyvolaná iba na základe žiadosti spoluvlastníka č. 1, potom by ju mal aj platiť v celosti on. Odporúčame túto otázku riešiť v samotnej zmluve, s tým, že Vám spoluvlastník č. 1 uhradí časť nákladov, ktoré sa týkajú aj Vás.
4. V otázke nepíšete druh pozemku. Len poznamenávame, že v zmysle ust. zák. č. 180/1995 Z. z. "Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok. Výnimky z tohto pravidla stanovuje zákon v ust. c) sa odčleňuje časť pozemku od pozemku, ktorý je uvedený v § 1 ods.

Záverom uvádzame, že ak by ste potrebovali pomoc so zmluvou, resp. nenašli ste odpoveď na svoju otázku?

Zákaz drobenia pozemkov a jeho dôsledky

Pojem „zákaz drobenia pozemkov“ je v slovenskom právnom prostredí dobre známy. Tento zákaz je upravený v zákone č. 180/1995 Z. z. a vzťahuje sa na poľnohospodárske pozemky (orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty) a lesné pozemky, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce, teda v extraviláne.

Praktický príklad zákazu drobenia:

Ak sa pozemok nachádza v podielovom spoluvlastníctve dvoch osôb, pričom každá má podiel ½ z celku nehnuteľnosti, a tento pozemok je evidovaný ako orná pôda o výmere 3400 m² v extraviláne obce, jeden zo spoluvlastníkov nemôže vyčleniť svoj podiel o výmere 1700 m² na základe geometrického plánu. Dôvodom je, že rozdelením pôvodnej nehnuteľnosti by vznikli dva samostatné pozemky s výmerou menšou ako 3000 m², čo je v rozpore so zákonom.

Ak by sa však ten istý typ pozemku nachádzal v zastavanom území obce (intraviláne), rozdelenie by bolo možné. Všetky potrebné údaje o type pozemku a jeho výmere sa nachádzajú na príslušnom liste vlastníctva.

Vznik spoluvlastníckych podielov a ich obmedzenia:

Ak majú na základe právneho úkonu (napr. darovacia zmluva) vzniknúť nové podiely na poľnohospodárskom pozemku mimo zastavaného územia obce, tieto podiely musia spĺňať minimálnu výmeru stanovenú zákonom. Napríklad, ak výlučný vlastník pozemku mimo zastavaného územia obce, evidovaného ako orná pôda o výmere 11000 m², chce darovacou zmluvou previesť tento pozemok na svoje štyri deti, pre každého v rovnakom podiele, nie je to možné. Každý z obdarovaných by totiž nadobudol podiel o výmere 2750 m², čo je menej ako 3000 m².

Toto pravidlo neplatí, ak sa podiel na pozemku spoluvlastníka zvyšuje iným podielom alebo časťou podielu na tom istom pozemku a vlastníctvo prevádzaného podielu alebo podielu, ktorý bol predmetom prechodu vlastníckeho práva zanikne.

Dôsledky porušenia zákazu drobenia:

Ak by došlo k situácii, že by na základe právneho úkonu vznikol spoluvlastnícky podiel, ktorý je v rozpore s vyššie uvedenými podmienkami podľa zákona č. 180/1995 Z. z., takýto právny úkon by bol v rozpore so zákonom.

Výnimky zo zákazu drobenia pozemkov:

Ako už býva zvykom, aj v právnej oblasti existujú výnimky z každého pravidla. Výnimky z ustanoveného zákazu drobenia pozemkov obsahuje aj zákon č. 180/1995 Z. z. Ak ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku alebo podľa zákona č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. … (ďalšie výnimky, ak sú relevantné).

Nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy a predkupné právo

V súčasnosti platí, že pôdu môžu nadobúdať osoby, ktoré vykonávajú agrárnu výrobu najmenej tri roky v obci, kde sa pozemok nachádza, alebo v susednej obci. Ak je nadobúdateľ fyzická osoba, musí mať minimálne desať rokov právoplatný pobyt na území Slovenska.

Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel (okrem prevodu na blízku osobu), je potrebné prevádzaný podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zakotvuje tzv. predkupné právo.

Postup pri zverejnení ponuky na predaj:

1. Zaregistrujete sa a zverejníte inzerát s ponukou.
2. Inzerát musí obsahovať:
   • Identifikačné údaje (nepodnikateľ - fyzická osoba: meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu; podnikateľ - fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto podnikania a identifikačné číslo organizácie; právnická osoba: názov alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo organizácie).
   • Údaje o pozemku.
   • Kúpnu cenu.
   • Podmienky prevodu.
   • Lehotu na prijatie ponuky.
   • Kontaktné údaje.

Zverejnenie na úradnej tabuli v obci je bezplatné.

Predkupné právo spoluvlastníkov:

Ak si všetci ostatní spoluvlastníci chcú predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Dôležité je, že kupujúcemu nemôže byť vec prenechaná za nižšiu cenu, prípadne za výhodnejších podmienok, než ktoré boli obsiahnuté v ponuke oprávnenému spoluvlastníkovi.

Legislatívne zmeny v oblasti poľnohospodárstva

V nedávnom období bolo prijatých viacero legislatívnych zmien, ktoré sa dotýkajú oblasti poľnohospodárstva. Medzi najdôležitejšie patria zmeny zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskej pôdy. Tieto zmeny reagujú na novelu Ústavy SR, ktorá zakotvila základný rámec ochrany poľnohospodárskej pôdy ako neobnoviteľného zdroja a umožňuje intenzívnejšie regulovať nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov.

Najvýznamnejšie zmeny:

• Vypustenie podmienky 10-ročného trvalého pobytu: Táto zmena predstavuje podstatný zásah do pôvodného režimu prevodu vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov.
• Zavedenie elektronickej evidencie aktívnych poľnohospodárov: Cieľom je sprehľadniť trh s poľnohospodárskou pôdou a zabezpečiť, aby pôdu nadobúdali osoby, ktoré ju reálne obhospodarujú.
• Modifikácia predkupného práva § 140 Občianskeho zákonníka: Zmeny sa týkajú ponímania predkupného práva v prípade prevodu pozemku na poľnohospodára spĺňajúceho určité podmienky.
• Zavedenie definície mladého poľnohospodára: Ide o formálnu zmenu zákona, ktorá preberá definíciu mladého poľnohospodára z Nariadenia Európskeho Parlamentu a Rady EÚ.
• Predkupné právo Slovenského pozemkového fondu: SPF má predkupné právo k poľnohospodárskym pozemkom pri zverejnených ponukách na prevod, pričom toto právo má prednosť pred inými predkupnými právami.

Nájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy je upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Aj v tejto oblasti prechádzajú legislatívne zmeny, ktoré môžu ovplyvniť zaužívané inštitúty nájmu, ako napr. obnovenie nájmu, prechod práv a povinností z nájomnej zmluvy na právneho nástupcu alebo prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.

Zmeny v nájme poľnohospodárskej pôdy:

• Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku: Upresňuje sa legislatívny pojem "pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely".
• Určovanie výšky minimálneho nájomného: Po novom by mali poľnohospodári platiť minimálne trojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území.
• Zrušenie obnovy nájomného vzťahu: Plánuje sa zrušenie automatickej obnovy nájomných vzťahov, čo môže zvýšiť cenu nájomného.

Iné dôležité aspekty

• Register partnerov verejného sektora: Poľnohospodári by mali byť oboznámení so zákonom č. 315/2016 Z. z. o registri partnerov verejného sektora, ktorý sa týka prijímania verejných zdrojov.
• Ochrana osobných údajov: Poľnohospodári by nemali zabúdať na svoje povinnosti vo vzťahu k zákonu č. 122/2013 Z. z.

Príklady vysporiadania nehnuteľnosti v spoluvlastníctve

Prinášame vám päť rôznych príkladov vysporiadania nehnuteľnosti:

PRÍKLAD 1: Zo záhrady stavebný pozemok

Štyria súrodenci zdedili po rodičoch pozemok - záhradu (460 m²) v intraviláne obce. Jeden zo súrodencov si plánuje na pozemku postaviť dom. Za akých okolností možno preklasifikovať záhradu na stavebný pozemok? Je potrebný na to súhlas všetkých spoluvlastníkov? Ako sa musí dohodnúť/vysporiadať stavebník s ostatnými súrodencami, aby budúca stavba i pozemok boli v jeho výlučnom vlastníctve?

• Zhodnotenie situácie: Ak sa pozemok nachádza v zastavanom území obce a výmera odnímanej plochy je do 500 m², netreba žiadať obvodný pozemkový úrad o vyňatie pozemku z pôdneho fondu. Obvodný pozemkový úrad vydá na účely stavebného povolenia len stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde.
• Možné riešenia: Ešte pred podaním žiadosti o vydanie stanoviska a realizovaním stavby, by si mali súrodenci zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku. Ak výmera umožňuje reálnu deľbu pozemku, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na jeho rozdelení. Dajú si vyhotoviť geometrický plán. Ten bude prílohou dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak reálna deľba nie je možná, súrodenec - stavebník, by sa mal s ostatnými súrodencami dohodnúť na tzv. odkúpení ich spoluvlastníckych podielov, za ktoré im vyplatí dohodnutú odmenu, a tak nadobudne pozemok do výlučného vlastníctva. Aj tento spôsob vysporiadania sa realizuje na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa do katastra nehnuteľností zapíše výlučné vlastníctvo pozemku jedného zo súrodencov.
• Záver: Dom je možné postaviť aj na pozemku v spoluvlastníctve viacerých osôb (po ich predchádzajúcom súhlase). Súrodenec, ktorý bude stavať, sa stane výlučným vlastníkom stavby. Toto riešenie však môže v budúcnosti vyvolať konflikty a spory medzi súrodencami. Najmä čo sa týka užívania pozemku, práva prechodu a prejazdu, predkupného práva, náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva a iných problémov.

PRÍKLAD 2: Poľnohospodárska pôda - pozemok

Mária Brnová darovala dcére Viere a synovi Martinovi poľnohospodársky pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastaveného územia obce o rozlohe 2 000 m². Dcéra nemá záujem pozemok obhospodarovať. Musí ho prednostne ponúknuť bratovi, ak o pozemok prejavili záujem dvaja kupci? Ako sa môže dohodnúť s bratom a kupcami?

• Zhodnotenie situácie: Ak chce Viera svoj spoluvlastnícky podiel predať a má už konkrétnu ponuku od kupca, musí najprv písomne ponúknuť na odpredaj svoj spoluvlastnícky podiel druhému vlastníkovi nehnuteľnosti - bratovi Martinovi. A to za rovnakú cenu, akú jej ponúka kupec.
• Možnosti: V písomnej ponuke musí Viera stanoviť výšku kúpnej ceny, spôsob jej úhrady a lehotu, v ktorej si môže Martin uplatniť predkupné právo. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na poľnohospodárskom pozemku nachádzajúcom sa v extraviláne obce treba tiež dohliadnuť, aby neprišlo k drobeniu pozemku. Pri rozdeľovaní poľnohospodárskych pozemkov nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m², a takúto minimálnu rozlohu by mali mať aj konkrétne spoluvlastnícke podiely na pozemkoch.
• Záver: Na Vieru a Martina sa vzťahuje zákaz drobenia poľnohospodárskej pôdy. Ak Martin nevyužije ponúkané predkupné právo, tak Viera môže previesť svoj spoluvlastnícky podiel, ale nemôže ho ďalej deliť. Kupujúcim teda môže byť len jedna osoba, ktorá nadobudne jej celý spoluvlastnícky podiel. Ak by bolo viac kupcov, došlo by už k porušeniu zákona č. 180/1995 Z. z.

PRÍKLAD 3: Dom a pozemok vo vlastníctve rôznych vlastníkov

Marián Kováč si plánuje postaviť dom na pozemku, ktorý odkúpil od Jána Vanka. Pán Vanko predal iba časť svojho pozemku, zvyšok pozemku i na ňom postavený dom naďalej riadne užíva. Avšak jediná prístupová cesta k budúcej stavbe pána Kováča vedie cez pozemok pána Vanka. Ako by mali susedia vyriešiť túto situáciu?

• Zhodnotenie situácie: Už pri rozdelení pozemku pána Vanka a predaji časti pozemku pánovi Kováčovi sa mala vyriešiť otázka prístupu pána Kováča na jeho pozemok, na ktorom tento v súčasnosti plánuje postaviť dom. Pán Kováč nemá zabezpečený prístup na svoj pozemok a je nevyriešený právny vzťah s vlastníkom susediaceho pozemku.
• Možné riešenia:
  1. Zriadenie vecného bremena: Na základe písomnej zmluvy o zriadení vecného bremena bude pán Kováč môcť prechádzať peši alebo autom (právo prejazdu) cez pozemok pána Vanka. Zmluva bude zavkladovaná do katastra nehnuteľností. Právo prechodu a prejazdu zodpovedajúce vecnému bremenu bude zapísané v liste vlastníctva pána Vanka a bude pôsobiť „in rem“.
  2. Žaloba o zriadenie vecného bremena: Ak sa páni Vanko a Kováč nedohodnú na zriadení vecného bremena na základe zmluvy, tak pán Kováč môže podať na súd žalobu o zriadenie vecného bremena s odvolaním sa na § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka.
  3. Vyčlenenie časti pozemku: Na základe geometrického plánu sa vyčlení časť pozemku pána Vanka, aby mal pán Kováč zabezpečený prístup na svoj pozemok. Zároveň dôjde k prevodu spoluvlastníckeho podielu na tomto pozemku z pána Vanka na pána Kováča za dohodnutú kúpnu cenu.
• Záver: Najrýchlejší spôsob, ako zabezpečiť prístup pánu Kováčovi na jeho pozemok, je zriadiť vecné bremeno dohodou za peňažnú náhradu. Ak sa susedia nedohodnú na odplate, primeranú náhradu určí súdny znalec. Navrhujeme dať vyhotoviť geometrický plán na zameranie vecného bremena.

PRÍKLAD 4: Podiel v pozemkovom spoločenstve

Jozef Novák vlastní podiel v pozemkovom spoločenstve. Kvôli nezhodám ohľadom hospodárenia urbariátu chce zrušiť svoj podiel v urbariáte a žiada finančnú náhradu. S pozemkovým spoločenstvom sa však nedohodol. Ako má postupovať, ak sa chce vzdať podielu v urbariáte a nemá ďalej záujem byť podielnikom?

• Zhodnotenie situácie: Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom spoločenstve je podľa zákona č. 181/1995 Z. z. nedeliteľné a nemožno ho zrušiť ani vysporiadať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Možnosti: Pozemkové spoločenstvá si otázky prechodu a prevodu spoluvlastníckych podielov môžu upraviť samy. Ak ide o spoločenstvo bez právnej subjektivity, tak vo vyhlásení o združení, alebo v zmluve o založení, ak ide o spoločenstvo s právnou subjektivitou.

PRÍKLAD 5: Zrušenie podielu

Peter a Kristína (nie sú manželia) vlastnia víkendovú chalupu v podielovom spoluvlastníctve. Pozemok pod chatou nie. Ústne sa dohodli, že výlučným vlastníkom nehnuteľnosti bude už len Peter. Akým spôsobom sa dá Kristíne zrušiť spoluvlastnícky podiel? Kristína investovala do obnovy a rekonštrukcie chaty zhruba 5 000 eur, viac ako Peter. Môže Kristína žiadať od Petra náhradu za vložené investície do spoločnej veci?

• Zhodnotenie situácie: Jedným zo spôsobov zániku podielového spoluvlastníctva je dohoda spoluvlastníkov o jeho zrušení a vysporiadaní. Má prednosť pred jeho zrušením a vysporiadaním súdom. Dohoda medzi Petrom a Kristínou musí mať písomnú formu, ústna dohoda by bola neplatná.
• Možné riešenia: V rámci dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva nemožno riešiť iba poskytnutie primeranej náhrady Kristíne za jej spoluvlastnícky podiel. Musia sa vyriešiť všetky vzťahy, ktoré sa vytvorili medzi spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. Teda aj skutočnosť, že Kristína investovala do spoločnej veci svoje peniaze, a do akej miery spoločnú vec zhodnotila.
• Záver: Spoluvlastníkom odporúčame uzavrieť písomnú dohodu, na základe ktorej sa výlučným vlastníkom chalupy stane Peter, ktorý vyplatí Kristíne na vyrovnanie jej podielu určitú sumu finančných prostriedkov, v ktorej sa zohľadnia aj vložené investície. Ak by sa Peter a Kristína nedohodli na výške vyrovnacieho podielu, nehnuteľnosť bude musieť oceniť súdny znalec.

tags: #aj #spoluvlastnicky #podiel #na #polnohospodarskom #pozemku